농지·산지

농사를 짓지 않는 자녀가 농지를 상속받을 때도 농지취득자격증명이 필요한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 상속으로 농지를 취득할 때는 농지취득자격증명 없이 상속등기를 할 수 있습니다. 농지법 제8조 제1항 제1호가 제6조 제2항 제4호의 상속 취득을 증명 발급 대상에서 빼고 있기 때문입니다. 지금은 상속 농지의 면적 합계가 1만제곱미터를 넘는지 확인하십시오.

상속등기를 하려고 농업경영계획서를 쓰거나 면사무소에서 농지취득자격증명을 받을 필요는 없습니다. 상속은 증명 없이 농지를 취득할 수 있는 경우입니다.

이런 상담이 많습니다

서울에서 회사에 다니는 A씨는 2025. 11. 아버지가 돌아가시면서 충청도의 논 8,000제곱미터와 밭 4,000제곱미터를 형제 없이 혼자 상속받았습니다. 상속등기를 하려고 알아보니 지인들이 「농지는 농지취득자격증명이 있어야 등기가 된다」고 해서 면사무소부터 가야 하는지 고민했습니다. 농사를 지을 생각은 없어 상속받은 농지를 계속 가지고 있어도 되는지도 함께 상담을 요청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

농지를 상속받을 때도 농지취득자격증명이 필요한가요?

필요하지 않습니다. 농지를 취득하려는 사람은 원칙적으로 시·구·읍·면의 장에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 하지만, 상속(상속인에게 한 유증 포함)으로 농지를 취득하는 경우는 예외입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「농지법」은 제6조 제2항 제4호의 상속 취득을 농지취득자격증명 없이 취득할 수 있는 경우로 정합니다.

상속은 법률의 규정에 따른 물권 취득이어서 등기 없이도 상속 개시와 함께 소유권이 넘어옵니다. 다만 상속등기를 하지 않으면 그 농지를 팔거나 담보로 제공할 수 없습니다.

매매나 증여로 받으면 어떻게 다른가요?

매매나 증여는 상속이 아니므로 농지취득자격증명을 받아야 소유권이전등기를 할 수 있습니다. 부모가 살아 있을 때 증여받거나, 상속인이 아닌 사람이 유증을 받는 경우도 마찬가지입니다. 발급받은 증명은 소유권에 관한 등기를 신청할 때 첨부해야 합니다.

농사를 짓지 않아도 상속 농지를 계속 가질 수 있나요?

가질 수 있지만 면적 제한이 있습니다. 상속으로 농지를 취득한 사람이 농업경영을 하지 않으면 상속 농지 중 총 1만제곱미터까지만 소유할 수 있습니다. A씨처럼 합계 1만 2,000제곱미터라면 2,000제곱미터가 상한을 넘습니다. 소유 상한을 넘긴 사실이 판명되면 그날부터 1년 안에 넘는 면적을 처분해야 합니다.

다만 상속 농지는 다른 사람에게 임대하거나 무상사용하게 할 수 있고, 한국농어촌공사 등에 임대를 맡기는 기간 동안에는 상한을 넘는 농지도 계속 소유할 수 있습니다.

지목이 전이면 무조건 농지인가요?

아닙니다. 농지인지는 등기부나 토지대장의 지목이 아니라 그 땅의 실제 현상으로 가립니다. 지목이 전이어도 오래전부터 주택 부지로 쓰여 농지로 되돌리기 어렵다면 농지가 아닐 수 있고, 반대로 잠시 다른 용도로 쓰였을 뿐 쉽게 원상회복된다면 여전히 농지입니다.

상속 농지 정리 순서

• 필지 목록 작성 - 상속받은 농지의 지번과 면적을 모두 적습니다. 1만제곱미터 초과 여부를 판단하는 기준입니다.
• 상속등기 - 가족관계 서류와 상속재산분할협의서로 등기합니다. 농지취득자격증명은 첨부하지 않습니다.
• 현황 확인 - 실제로 농사를 짓는 땅인지, 다른 용도로 쓰이는지 확인합니다. 농지 해당 여부가 달라집니다.
• 임대 여부 결정 - 직접 농사를 짓지 않으면 임대나 임대위탁을 검토합니다. 상한 초과분 처분의무를 피할 수 있는지 봅니다.
• 처분 계획 - 상한을 넘는 면적을 처분할지 정합니다. 처분 통지를 받으면 1년 기간을 계산합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상속인이 여럿이라 분할협의로 한 사람이 넓은 농지를 받는 경우나 상속 농지가 농업진흥지역에 있는 경우에는 분할협의서와 토지이용계획을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속재산분할과 상속 부동산 정리 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 유증으로 농지를 받아도 증명이 필요 없나요?
  상속인에게 한 유증이라면 필요 없습니다. 농지법 제6조 제2항 제4호는 상속에 상속인에게 한 유증을 포함한다고 정하고, 제8조 제1항 제1호가 이를 증명 발급 대상에서 뺍니다. 상속인이 아닌 사람이 유증을 받으면 농지취득자격증명을 받아야 합니다.
• 상속등기를 안 하면 문제가 되나요?
  상속 개시와 함께 소유권은 넘어오지만, 민법 제187조에 따라 등기를 하지 않으면 그 농지를 팔거나 담보로 제공할 수 없습니다. 상속인이 여럿이면 등기 전에 다른 상속인의 채권자가 지분을 압류하는 일도 생기므로, 분할협의를 마치면 바로 등기하는 편이 안전합니다.
• 상속 농지는 몇 제곱미터까지 가질 수 있나요?
  농업경영을 하지 않는 상속인은 상속 농지 중 총 1만제곱미터까지 소유할 수 있습니다. 농지법 제7조 제1항이 정한 상한입니다. 직접 농업경영을 하는 상속인에게는 이 상한이 적용되지 않고, 임대위탁 기간 동안에는 같은 조 제4항에 따라 상한을 넘어 소유할 수 있습니다.
• 상한을 넘으면 언제까지 처분해야 하나요?
  소유 상한을 넘겨 소유한 것이 판명된 날부터 1년 안에 넘는 면적을 처분해야 합니다. 농지법 제10조 제1항 제6호가 정한 기간입니다. 처분하지 않으면 처분명령과 이행강제금으로 이어질 수 있으므로, 통지를 받으면 임대위탁 등 예외에 해당하는지 먼저 확인합니다.
• 상속 농지를 남에게 빌려줘도 되나요?
  빌려줄 수 있습니다. 농지법 제23조 제1항 제1호는 제6조 제2항 제4호의 상속 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 것을 허용합니다. 일반 농지는 임대가 원칙적으로 제한되지만 상속 농지는 예외이므로, 임대차계약서를 작성해 실제 경작자를 분명히 해 두는 것이 좋습니다.
• 지목이 전인데 집이 지어져 있으면요?
  실제 현상으로 판단합니다. 대법원 2007. 6. 29.자 2007마258 결정은 농지인지 여부를 공부상 지목이 아니라 사실상의 현상으로 가리고, 변경이 일시적이고 원상회복이 쉬우면 여전히 농지라고 보았습니다. 오래전부터 주택 부지로 쓰여 원상회복이 어렵다면 농지가 아닐 수 있습니다.

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