매매 계약

중도금은 안 받고 잔금까지 당겨 요구한 매도인의 해제는 유효한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 중도금 수령을 거절하고 아직 기일이 오지 않은 잔금까지 합쳐 지급을 요구한 최고를 바탕으로 한 해제는 효력이 없습니다. 대법원은 과다한 정도가 현저하고 요구한 금액을 다 주지 않으면 받지 않겠다는 뜻이 분명한 과다최고를 한 것은 부적법하고 그에 터잡은 해제도 무효라고 보았습니다. 지금은 중도금을 제공한 기록과 매도인이 요구한 금액이 적힌 문자·내용증명을 모아 두십시오.

매도인이 요구하는 금액을 맞추려고 잔금을 앞당겨 마련할 필요는 없습니다. 매수인은 계약서에 적힌 기일과 금액대로만 이행하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 8월 B씨 소유 아파트를 10억원에 사기로 하고 계약금 1억원을 냈습니다. 중도금 1억원은 10월 1일, 잔금 8억원은 12월 1일에 주기로 했습니다. 10월 1일 A씨가 중도금을 보내려 하자 B씨는 받지 않고 잔금 중 4억원을 더해 5억원을 10월 15일까지 달라고 했습니다. A씨가 10월 15일 2억원을 제공했지만 B씨는 거절했고, 11월에 두 번 5억원을 요구하는 내용증명을 보낸 뒤 계약이 해제됐다고 주장합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

원래 채무보다 많은 금액을 최고한 것도 유효한가요?

차이가 작거나 착오로 더 적은 것이면 본래 채무 범위에서 유효하지만, 차이가 현저하고 요구한 금액을 다 받지 않으면 수령하지 않겠다는 뜻이 분명하면 부적법합니다. 대법원 1994. 5. 10. 선고 93다47615 판결의 기준입니다. 최고를 한 것은 채무자가 계약 내용으로 알아볼 수 있는 같은 채무를 대상으로 해야 합니다.

사례처럼 이미 기일이 된 중도금 1억원에 기일이 오지 않은 잔금 4억원을 더해 5억원을 요구했다면 과다한 정도가 현저합니다. 게다가 매수인이 중도금과 잔금 일부로 2억원을 제공했는데도 거절했으므로, 중도금만 제공했더라도 받지 않았을 것으로 보입니다. 이런 최고를 한 것은 전체로서 부적법하고 본래의 중도금에 대한 최고로서도 효력이 없습니다.

부적법한 최고한 내용에 기초한 해제는 어떻게 되나요?

효력이 없습니다. 이행지체를 이유로 해제하려면 적법한 최고가 있고 그 기간 안의 불이행이 있어야 하는데, 최고가 부적법하면 해제권이 생기지 않습니다. 매매계약은 그대로 유효하고, 매수인은 여전히 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제544조도 원안 당시와 같은 문언이어서 이 판례 기준은 그대로 적용됩니다. 오히려 정당한 중도금 제공을 거절한 매도인은 수령지체에 빠져 그 뒤의 불이익을 스스로 부담합니다.

매도인이 중도금을 거절하면 매수인은 무엇을 하나요?

변제공탁을 하는 것이 가장 확실합니다. 채권자가 변제를 받지 않으면 변제자는 목적물을 공탁해 채무를 면할 수 있습니다. 중도금을 공탁해 두면 이행의 착수가 분명해져 매도인이 계약금 배액을 상환하고 해제하는 길도 막힙니다.

공탁하지 않더라도, 매도인이 미리 수령을 거절했다면 변제 준비를 마쳤다는 사실을 통지하고 수령을 최고하는 것으로 변제제공이 됩니다. 이 통지는 내용증명으로 보내고, 잔금 기일에는 잔금도 같은 방식으로 준비해 제공해 두어야 매수인이 지체에 빠지지 않습니다.

과다최고를 받은 매수인 대응 순서

• 본래 채무 확인 - 계약서의 중도금·잔금 기일과 금액을 확인합니다. 최고가 이 범위를 얼마나 넘었는지가 기준입니다.
• 이행 제공 기록 - 중도금을 제공한 날, 방법, 거절당한 경위를 문자와 내용증명으로 남깁니다. 수령 거절의 증거가 됩니다.
• 변제공탁 - 매도인이 계속 거절하면 중도금을 공탁합니다. 지체책임을 면하고 이행의 착수도 분명해집니다.
• 해제 무효 통지 - 과다최고한 내용에 따른 해제는 효력이 없다는 뜻과 계약 이행 의사를 내용증명으로 보냅니다.
• 가처분과 이전등기 청구 - 매도인이 제3자에게 팔 우려가 있으면 처분금지가처분을 하고 소유권이전등기 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 잔금 일부를 미리 주기로 따로 합의했다는 주장이 나오거나 과다한 정도가 크지 않으면 최고가 본래 채무 범위에서 유효할 수 있어 계약서와 주고받은 문자를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 해제의 효력을 다투는 소유권이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 요구 금액이 조금 많으면 최고가 무효인가요?
  무효가 아닐 수 있습니다. 대법원 1994. 5. 10. 선고 93다47615 판결은 본래 수량과 차이가 비교적 적거나 착오로 과다하게 최고한 것으로 진의가 본래 급부의 청구라면 본래 급부 범위에서 최고가 유효하다고 보았습니다. 현저히 과다하고 전액이 아니면 받지 않겠다는 뜻이 분명할 때 부적법합니다.
• 잔금 기일 전에 잔금을 요구할 수 있나요?
  할 수 없습니다. 민법 제387조 제1항에 따라 확정기한이 있는 채무는 기한이 도래한 때부터 지체책임이 생깁니다. 잔금 기일이 오지 않았다면 매수인은 잔금을 낼 의무가 없고, 따로 앞당기기로 합의하지 않았다면 이를 포함한 최고를 한 것은 과다최고가 됩니다.
• 매도인이 중도금을 거절하면 어떻게 하나요?
  변제공탁을 하십시오. 민법 제487조는 채권자가 변제를 받지 않으면 변제자가 목적물을 공탁해 채무를 면할 수 있다고 정합니다. 공탁하면 지체책임이 없어지고, 이행의 착수가 분명해져 매도인이 계약금 배액을 상환하고 해제할 수 있는 길도 막힙니다.
• 공탁까지 안 하면 불리한가요?
  불리하지 않을 수 있지만 증거가 약해집니다. 민법 제460조 단서는 채권자가 미리 수령을 거절한 경우 변제 준비 완료를 통지하고 수령을 최고하면 된다고 정합니다. 이 통지를 내용증명으로 남겨야 매수인의 이행 제공을 증명할 수 있습니다.
• 해제가 무효면 계약은 어떻게 되나요?
  그대로 유효합니다. 부적법한 최고한 내용에 터잡은 해제는 효력이 없으므로 매수인은 잔금 기일에 잔금을 제공하고 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 매도인이 계속 거부하면 이전등기 소송과 함께 처분금지가처분을 신청합니다.
• 매도인이 수령을 거절하면 어떤 책임을 지나요?
  채권자지체 책임을 집니다. 민법 제400조는 채권자가 이행을 받지 않으면 이행의 제공이 있은 때부터 지체책임이 있다고 정합니다. 그 뒤로 매수인은 이자 지급 의무 등에서 벗어나고, 목적물 보관 위험도 매도인 쪽으로 기웁니다.

비슷한 상황

• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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