분양·청약

아파트 입주 지연 지체상금, 입주 통지 뒤 이사 준비기간까지 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

계약서에 준비기간 약정이 없다면 받을 수 없고, 아파트 입주 지연 지체상금은 시행사가 사용승인 뒤 입주기간을 통지한 날까지만 계산됩니다. 대법원은 입주기간 안에 잔금을 내도록 해 준비할 시간을 이미 준 이상 입주기간 통지로 적법한 이행 제공이 있었다고 보았습니다. 지금은 분양계약서에 입주 통보 시기나 준비기간 약정이 있는지 확인하십시오.

입주 준비에 필요한 기간까지 지체상금을 더 받을 수 있다고 계산해 둘 필요는 없습니다. 계약서에 따로 정한 것이 없으면 그 기간은 빠집니다.

이런 상담이 많습니다

O씨는 2022년 신축 아파트를 분양받았고 분양계약서의 입주예정일은 2025년 2월이었습니다. 계약서에는 잔금을 입주기간 안에 내고, 입주예정일에 입주시키지 못하면 이미 낸 대금에 대해 지체상금을 지급하거나 잔금에서 빼 준다고 적혀 있었습니다. 공사가 늦어져 시행사는 2025년 4월 10일 사용승인을 받고 같은 날 입주기간을 통지했는데, O씨는 이사 준비에 보름은 필요하니 통지일부터 15일 뒤까지 지체상금을 달라고 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

아파트 입주 지연 지체상금은 언제까지 받을 수 있나요?

계약서에 입주 준비 기간에 관한 약정이 없다면, 시행사가 사용승인을 받아 입주 준비를 마치고 입주기간을 정해 통지한 때까지입니다. 그때 적법한 이행의 제공이 있었고, 변제의 제공은 그때부터 채무불이행 책임을 면하게 하기 때문입니다.

대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다22553 판결은 통지 뒤 15일의 준비기간이 지나야 이행의 제공이 된다고 본 원심을 파기했습니다. 분양계약이 입주기간 안에 잔금을 내도록 해 지연손해금 부담 없이 잔금을 내고 이사를 준비할 기간을 이미 주었다면, 통지만으로 적법한 이행 제공이 된다고 보았습니다.

준비기간을 인정받을 수 있는 경우는 없나요?

분양계약서에 입주예정일 전에 일정 기간을 두고 입주기간을 통보하기로 하는 등 준비 시간을 사전에 주기로 한 약정이 있으면 달라집니다. 그 약정을 지키지 않은 통지라면 이행 제공이 약정대로 이뤄지지 않았다고 다툴 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 아래에서도 결론은 계약서 문구로 갈립니다.

• 준비기간이 빠지는 경우 - 통보 시기 약정 없음, 입주기간 안 잔금 납부 허용
• 준비기간을 다툴 수 있는 경우 - 입주예정일 몇 개월 전 통보 약정, 통지 후 일정 기간 뒤 입주 개시 약정
• 확인할 서류 - 분양계약서 입주 조항, 입주자모집공고, 입주 안내문

지체상금은 어떻게 계산하나요?

보통 이미 낸 계약금과 중도금에 지체상금률과 지연 일수를 곱해 계산하고, 지연 일수는 입주예정일 다음 날부터 적법한 입주 통지일까지입니다. 지체상금은 손해배상액의 예정이어서 실제 손해를 따로 증명하지 않아도 받을 수 있지만, 금액이 부당히 과다하면 법원이 줄일 수 있습니다.

예를 들어 이미 낸 대금이 4억원, 지체상금률이 연 5%, 지연 일수가 60일이면 4억원 × 5% × 60/365로 약 329만원입니다. 준비기간 15일을 더 인정받는다면 약 411만원이 되지만, 약정이 없으면 이 15일분은 청구하기 어렵습니다.

아파트 입주 지연 지체상금 청구 순서

• 계약서 확인 - 입주예정일, 지체상금률, 입주기간 통보 조항을 확인합니다. 준비기간 약정이 있는지가 첫 쟁점입니다.
• 날짜 확정 - 사용승인일과 입주기간 통지를 받은 날짜를 확인합니다. 지연 일수 계산의 끝점입니다.
• 납부 대금 정리 - 계약금·중도금 납부일과 금액을 정리합니다. 지체상금 계산의 기초입니다.
• 잔금 공제 요청 - 계약서에 잔금 공제 조항이 있으면 잔금을 낼 때 지체상금을 빼 달라고 서면으로 요청합니다.
• 분쟁 시 청구 - 시행사가 거부하면 수분양자들이 함께 지체상금 청구 소송을 검토합니다. 채권 소멸시효가 지나기 전에 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 입주 통보 시기나 준비 기간 약정이 따로 있거나 사용승인 전에 통지한 경우라면 계약서와 통지서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양계약 분쟁과 지체상금 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지체상금은 입주예정일 다음 날부터 붙나요?
  계약서에 달리 정하지 않았다면 그렇습니다. 민법 제387조 제1항은 확정 기한이 있는 채무는 기한이 도래한 때부터 지체책임을 진다고 정하므로, 입주예정일에 입주시키지 못하면 그다음 날부터 지체상금이 생깁니다. 계약서의 지체상금 조항이 기산일을 따로 정했는지 확인하십시오.
• 입주 통지만 하면 지체상금이 멈추나요?
  사용승인을 받아 입주시킬 준비를 마친 뒤의 통지라면 멈춥니다. 대법원 2013다22553 판결은 이 경우 입주기간 통지로 적법한 이행 제공이 있었다고 보았고, 민법 제461조에 따라 그때부터 채무불이행 책임을 면합니다. 사용승인 전 통지라면 이행 제공으로 보기 어렵습니다.
• 이사 준비기간을 달라는 요구는 통하지 않나요?
  계약서에 약정이 없으면 받아들여지기 어렵습니다. 대법원 2013다22553 판결은 입주기간 안에 잔금을 내도록 해 지연손해금 부담 없이 준비할 기간을 이미 부여했다면 별도 준비기간을 인정하지 않았습니다. 입주 통보 시기를 정한 특약이 있는지 먼저 확인하십시오.
• 지체상금률이 너무 낮거나 높으면 바꿀 수 있나요?
  높은 경우에는 법원이 줄일 수 있습니다. 지체상금은 손해배상액의 예정이고, 민법 제398조 제2항은 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정합니다. 반대로 낮다고 해서 실제 손해를 더 청구하려면 예정액을 넘는 손해 배상 약정이 따로 있어야 합니다.
• 잔금에서 지체상금을 빼고 내도 되나요?
  계약서에 잔금 공제 조항이 있으면 가능합니다. 원안 사안의 계약서도 지체상금을 지급하거나 잔여대금에서 공제한다고 정했습니다. 다만 공제 금액을 두고 다툼이 생기면 잔금 미납으로 연체료를 물 수 있으므로, 계산 근거를 서면으로 보내고 시행사 회신을 받아 두십시오.
• 수분양자 여러 명이 함께 소송할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 같은 단지 수분양자들은 계약서 조항과 지연 기간이 같은 경우가 많아 공동으로 소송을 내면 비용과 증거를 나눌 수 있습니다. 다만 각자의 납부 대금과 날짜가 달라 지체상금 액수는 사람마다 따로 계산됩니다.

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