분양·청약

하자가 많은데 입주지정일부터 중도금 대출이자를 내라고 하면 따라야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

하자가 많아 실제로 입주하기 어려운 상태에서 입주지정일을 앞당겨 이자 대납을 끊었다면, 그 기간 중도금 대출이자를 시행사에 손해배상으로 청구할 여지가 있습니다. 확정된 부산지방법원 2016나49464 판결의 기준과 하자 정도, 대응 순서를 정리했습니다.

아니요, 하자가 커서 실제로 살기 어려운 상태였다면 그 기간의 중도금 대출이자를 시행사에 손해배상으로 청구할 여지가 있습니다. 법원은 시행사가 입주가 가능한 상태가 되었을 때를 입주지정일로 정해야 할 신의칙상 의무가 있다고 보았습니다. 다만 이자는 일단 은행에 내야 하고, 연체로 신용에 불이익을 받을 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 재건축 아파트를 분양받으면서 입주지정 개시일 전날까지는 시행사가 중도금 대출이자를 대신 내기로 약정했습니다. 시행사는 입주예정일보다 두 달 이른 2025. 10. 20.부터를 입주지정기간으로 통보하고 그날부터 이자 대납을 끊었습니다. 그런데 사전점검 때 접수한 문 손잡이 미부착, 붙박이장 들뜸 같은 하자가 그대로였고, 붙박이장은 2025. 12. 중순에야 교체되었습니다. A씨는 두 달 동안 대출원금 2억원에 대한 이자 약 90만원을 냈습니다. A씨는 하자가 남아 있던 기간의 이자를 시행사에 돌려받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

법원은 어떻게 판단했나요?

부산지방법원 항소부는 시행사인 재건축조합에 중도금 대출이자 상당의 손해배상을 명했고, 이 판결은 그대로 확정되었습니다. 분양계약에는 대출이자를 입주지정 개시 전날까지 조합이 내고, 개시일부터는 잔금 납부와 관계없이 수분양자가 낸다는 조항이 있었습니다. 조합은 2015. 10. 21. 준공인가를 받고 입주지정기간을 2015. 10. 23.부터로 통보한 뒤 대납을 멈췄습니다. 하자보수는 2015. 12. 24.에야 끝났습니다. 수분양자는 1심에서 졌지만 항소심에서 이 부분 청구가 받아들여졌습니다.

법원은 입주지정 통보가 이자 부담을 수분양자에게 넘기는 효과를 가지므로, 조합이 의무를 빨리 면하려고 입주지정일을 앞당길 염려가 있다고 보았습니다. 그래서 조합에는 “객관적으로 보아 수분양자가 입주하여 특별한 불편 없이 생활할 수 있는 상태가 되었을 때를 입주지정기간으로 지정하여야 할 신의칙상의 부수적인 의무가 있다고 보아야 한다.”라고 판단했습니다. 입주지정 개시일부터 하자보수 완료일까지의 이자 757,568원이 손해로 인정되었습니다.

어떤 하자가 있어야 이자를 청구할 수 있나요?

일상생활을 하면서 간단히 처리할 수 있는 경미한 하자만으로는 어렵고, 입주를 미룰 만한 정도여야 합니다. 판결은 준공승인 때는 물론 입주지정 개시일에도 다수의 하자가 있었던 점을 보았습니다. 조합 스스로 하자 때문에 입주지정기간을 한 달 늘린 점, 하자보수가 원래 입주기간 마지막 날에야 끝난 점도 근거가 되었습니다. 하자보수 막바지에 있었던 붙박이장 교체는 경미한 하자로 보기 어렵다고 했습니다.

계약서에 적힌 입주예정일보다 입주지정일을 두 달이나 앞당긴 사정도 고려되었습니다. 반대로 하자가 청소나 소모품 교체 수준이었다면 결론이 달라질 수 있습니다. 하자의 내용과 보수 완료일을 하자 접수증, 보수 확인서로 증명하는 것이 청구의 핵심입니다.

계약 조항이 다르면 판단도 달라질 수 있습니다. 이 사건 계약은 이자 부담의 경계를 입주지정 개시일에 묶어 두었기 때문에 입주지정일을 언제 정했는지가 곧 쟁점이 되었습니다. 대납 기간을 특정 날짜나 잔금일, 실제 입주일로 정한 계약이라면 같은 논리가 그대로 적용되지 않을 수 있으니 이자 조항 문구부터 확인해야 합니다.

시공사나 구청, 위자료도 청구할 수 있나요?

이 사건에서는 모두 받아들여지지 않았습니다. 이자 대납과 입주지정은 분양계약상 시행자의 의무여서, 시공사와 준공을 승인한 구청의 잘못은 이자 손해와 상당인과관계가 없다고 보았습니다. 계약서에 시공사는 매도인이 아니라는 특약도 있었습니다. 재건축이나 신탁 방식 분양에서는 시행자와 시공사가 다른 경우가 많으니, 청구 상대방은 계약서의 공급자 표시로 정해야 합니다. 위자료는 하자보수로 정신적 고통도 회복된다고 보아, 재산상 손해 배상으로 회복되지 않는 특별한 사정과 상대방이 이를 알 수 있었다는 증명이 없어 인정되지 않았습니다.

이자 손해배상과 별도로 하자 자체의 보수나 손해배상은 공동주택 하자담보책임으로 청구합니다. 입주 지연 때 지체상금과의 관계는 「입주가 늦어졌는데 건설사가 중도금을 미뤄 줬다며 지체상금을 깎자고 하면 맞나요?」에서 자세히 설명했습니다.

하자 있는 입주지정과 중도금 이자 대응 순서

• 계약 조항 확인 - 분양계약서의 이자 대납 기간, 입주예정일, 입주지정 통보 조항을 확인합니다.
• 하자 기록 정리 - 사전점검 하자 접수증, 사진, 보수 요청과 완료 날짜를 모읍니다.
• 서면 통지 - 입주가 어려운 하자를 이유로 이자 부담 기간에 이의가 있다고 시행사에 알립니다.
• 이자 납부와 내역 확보 - 대출이자는 연체 없이 내고 기간별 납부 내역서를 받아 둡니다.
• 손해배상 청구 - 입주지정 개시일부터 보수 완료일까지의 이자를 시행사에 청구하고, 안 되면 소액소송을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 입주지정 당시 남아 있던 하자의 정도와 보수가 끝난 날, 분양계약의 이자 조항에 따라 돌려받을 수 있는 이자 기간이 달라집니다. 법무법인 윤성은 분양계약 분쟁과 아파트 하자 손해배상 청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 입주지정기간이 시작되면 그때부터 이자는 당연히 제가 내야 하나요?
  계약서상 원칙은 그렇지만, 하자가 커서 입주할 수 없는 상태였다면 그 기간의 이자를 시행사에 손해배상으로 청구할 여지가 있습니다. 하자 정도와 보수 완료일을 증명해야 합니다.
• 준공인가를 받았으면 입주 가능한 상태로 보아야 하나요?
  그렇지 않을 수 있습니다. 판결 사안도 준공인가를 받았지만 준공승인 당시와 입주지정 개시일에 다수의 하자가 있어 입주 가능한 상태로 보지 않았습니다.
• 이자 다툼이 있으면 대출이자를 내지 않고 버텨도 되나요?
  권하지 않습니다. 대출계약은 은행과의 계약이어서 연체하면 연체이자와 신용상 불이익이 생깁니다. 이자는 내고 납부 내역을 근거로 시행사에 따로 청구하는 것이 안전합니다.
• 하자 때문에 입주가 늦어져 받은 스트레스로 위자료도 받을 수 있나요?
  어렵습니다. 하자로 인한 정신적 고통은 보수나 배상으로 회복된다고 보아, 그것으로 회복되지 않는 특별한 사정과 상대방이 이를 알 수 있었다는 점이 증명되어야 위자료가 인정됩니다.
• 이자 손해배상은 언제부터 지연손해금이 붙나요?
  판결은 채무불이행 손해배상은 기한의 정함이 없는 채무라고 보아, 이자를 낸 날이 아니라 소장 부본을 받은 다음 날부터 지연손해금을 인정했습니다. 소송 전 내용증명으로 이행을 청구해 두면 기산일을 앞당길 수 있습니다.
• 하자보수와 이자 손해배상은 함께 청구할 수 있나요?
  함께 청구할 수 있지만 근거가 다릅니다. 이자는 분양계약상 부수의무 위반 손해이고, 하자는 공동주택 하자담보책임으로 보수나 보수에 갈음한 손해배상을 청구합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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