공사·하자

아파트가 사업승인도면과 다르게 지어졌는데 준공도면대로라면 하자가 아닌가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 아파트 하자는 원칙적으로 변경 절차를 거친 최종 준공도면을 기준으로 판단하므로 사업승인도면이나 착공도면과 달라도 준공도면대로 시공됐다면 특별한 사정이 없는 한 하자가 아닙니다. 대법원 2012다18762 판결이 이 기준을 밝혔고, 예외는 분양 때 특정 시공을 제시해 계약 내용으로 삼은 경우입니다. 지금은 분양안내서, 입주자모집공고, 견본주택 사진에 문제의 마감재가 어떻게 표시됐는지 확인해 두십시오.

사업승인도면을 구해 한 줄씩 대조해야만 하자를 주장할 수 있는 것은 아닙니다. 오히려 분양 때 받은 자료가 더 중요합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2021년 분양받은 아파트에 2024년 입주한 뒤, 입주자대표회의가 확보한 사업승인도면과 비교해 보니 외벽 마감재 일부와 창호 재질이 도면과 다르다는 사실을 알았습니다. 창호는 사업승인도면에 알루미늄으로 되어 있었지만, 분양 당시 배포된 분양안내서의 마감재 목록과 견본주택에는 이미 플라스틱 창호로 표시되어 있었습니다. 외벽 마감재도 사업주체가 변경 절차를 거쳐 준공도면에 반영한 대로 시공되었습니다. 이 경우 사업승인도면과 다르다는 이유만으로는 하자로 보기 어렵습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

아파트 하자는 어떤 도면을 기준으로 판단하나요?

원칙적으로 준공도면이 기준입니다. 대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결은 사업승인도면이 사업계획 승인을 받기 위해 제출하는 기본설계도서일 뿐 대외적으로 공시되지 않고, 실제 공사 중에는 설계변경이 자주 이루어지며, 변경 내용이 반영된 최종설계도서로 사용검사를 받는다는 점을 들어 이렇게 판단했습니다. 그래서 준공도면대로 시공됐다면 사업승인도면이나 착공도면과 달라도 특별한 사정이 없는 한 하자가 아닙니다.

수분양자도 사업승인도면에서 변경 가능한 범위 안의 설계변경이 반영된 최종설계도서에 따라 하자 없이 시공될 것을 믿고 계약한 것으로 봅니다. 분양계약서에 설계변경 조항이 들어 있는 경우가 대부분이라는 점도 이 판단의 근거입니다.

도면과 다른 시공이 하자가 되는 경우는 언제인가요?

사업주체가 분양 때 사업승인도면이나 착공도면의 특정 시공 내역을 제시·설명했거나, 분양안내서·견본주택 등으로 따로 표시해 분양계약 내용으로 삼았다면 그 표시와 다른 시공은 하자가 될 수 있습니다. 예를 들어 견본주택에 알루미늄 창호를 설치해 보여 주고 실제로는 다른 재질로 시공했다면 다툴 여지가 있습니다.

준공도면대로 시공됐더라도 공사상 잘못으로 균열·침하·파손·들뜸·누수 등이 생겨 안전상·기능상·미관상 지장을 줄 정도라면 그것은 별개의 하자입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「공동주택관리법」이 정한 하자의 개념입니다.

하자가 인정되면 누구에게 청구하나요?

사업주체인 분양자가 담보책임을 지고, 담보책임기간에 생긴 하자로 인한 손해를 배상할 책임이 있습니다. 집합건물이라면 분양자와 시공자가 구분소유자에게 담보책임을 지며, 그 내용은 민법 제667조를 준용합니다.

시공자의 손해배상책임은 분양자에게 파산·회생·무자력 같은 사유가 있을 때 구분소유자에게 직접 문제 됩니다. 평상시에는 분양자를 상대로 청구합니다.

도면과 다른 아파트 시공 대응 순서

• 변경 부분 특정 - 사업승인도면과 다른 부분을 사진과 위치로 특정합니다. 청구 대상 목록이 됩니다.
• 준공도면 확인 - 관리사무소나 관할 관청에서 준공도면을 확인합니다. 준공도면대로라면 원칙적으로 하자가 아닙니다.
• 분양 표시 수집 - 분양안내서, 입주자모집공고, 견본주택 사진, 분양 광고를 모읍니다. 계약 내용 편입의 증거입니다.
• 기능상 결함 점검 - 도면과 별개로 균열·누수 같은 결함이 있는지 점검합니다. 이는 준공도면과 관계없이 하자입니다.
• 청구 방법 선택 - 입주자대표회의 차원의 하자보수 청구나 하자심사·분쟁조정, 손해배상 소송 중 방법을 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 설계변경이 사업계획 변경승인 없이 이루어졌거나 분양 광고와 계약서 문구가 서로 다르면 인허가 서류와 분양 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공동주택 하자 손해배상과 분양 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사업승인도면과 준공도면은 무엇이 다른가요?
  사업승인도면은 사업계획 승인을 받기 위해 처음 제출하는 기본설계도서이고, 준공도면은 공사 중 설계변경을 모두 반영해 사용검사를 받은 최종설계도서입니다. 대법원 2012다18762 판결은 사용검사 이후 하자보수도 준공도면을 기준으로 한다는 점을 들어 하자 판단의 기준을 준공도면으로 보았습니다.
• 분양안내서에 적힌 마감재와 다르면 하자인가요?
  하자가 될 수 있습니다. 대법원 2012다18762 판결은 분양안내서 등 분양광고나 견본주택을 통해 특정 시공 내역을 별도로 표시해 분양계약 내용으로 편입했다면 그와 다른 시공을 하자로 볼 수 있는 특별한 사정으로 보았습니다. 분양안내서의 마감재 목록이 가장 직접적인 증거입니다.
• 설계변경 승인을 안 받고 바꿨다면요?
  준공도면 기준 원칙을 그대로 적용하기 어렵습니다. 위 판결은 사업주체가 주택 관련 법령에 따라 변경승인이나 통보 절차를 거쳐 설계변경을 한다는 점을 판단 근거로 삼았으므로, 필요한 절차 없이 바꾼 부분은 하자로 다툴 여지가 커집니다. 인허가 서류를 관할 관청에서 확인합니다.
• 준공도면대로인데 물이 새면 하자가 아닌가요?
  하자입니다. 공동주택관리법 제36조 제4항은 공사상 잘못으로 균열·침하·파손·들뜸·누수 등이 생겨 안전상·기능상·미관상 지장을 초래할 정도의 결함을 하자로 정합니다. 도면과 같은지와 관계없이 이런 결함이 있으면 담보책임기간 안에서 보수나 배상을 청구할 수 있습니다.
• 품질이 떨어지는 자재로 바뀐 것도 하자가 아닌가요?
  준공도면에 반영된 적법한 설계변경이고 분양 때 특정 자재를 약속하지 않았다면 원칙적으로 하자가 아닙니다. 대법원 2012다18762 판결도 설계변경으로 품질이 하락했다는 항목에 대한 손해배상 부분을 파기했습니다. 다만 변경된 자재 자체에 기능상 결함이 있으면 별개로 하자가 됩니다.
• 하자 청구는 누가 하나요?
  하자보수는 입주자대표회의나 입주자, 관리주체, 관리단이 사업주체에게 청구할 수 있고, 하자로 인한 손해배상은 구분소유자가 분양자에게 청구합니다. 공동주택관리법 제37조와 집합건물법 제9조가 각각 근거이며, 입주자대표회의가 손해배상을 청구하려면 구분소유자에게서 권리를 양수해야 합니다.

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