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공사·하자

분양받은 사람에게서 아파트를 샀는데 건설사에 옥상 누수 하자보수를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 집합건물의 담보책임은 분양계약 당사자가 아니라 현재의 구분소유자에게 인정되므로, 분양받은 사람에게서 아파트를 산 사람도 분양자에게 하자보수나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 집합건물법 제9조는 분양자와 시공자가 구분소유자에게 담보책임을 진다고 정하고, 판례도 이 권리가 현재의 구분소유자에게 귀속된다고 봅니다. 다만 하자 종류별로 권리행사 기간이 정해져 있으니 지금은 사용검사일과 누수가 생긴 날짜부터 확인하십시오.

기한

옥상 방수 같은 지붕·방수공사의 하자는 공용부분이면 사용검사일부터 5년, 건물의 주요구조부와 지반공사의 하자는 10년 안에 권리를 행사해야 합니다. 이 기간이 지나면 권리는 소멸합니다.

분양자와 직접 계약하지 않았다고 해서 전 소유자에게 권리를 넘겨받는 채권양도 절차를 따로 밟을 필요는 없습니다.

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A씨는 2024년 5월 B씨에게서 15층 아파트 최상층 세대를 샀습니다. B씨는 2022년 3월 사용검사를 받은 이 아파트를 건설사에게서 분양받은 사람이었습니다. 2026년 7월 장마철에 옥상에서 물이 새 천장이 젖자 A씨는 건설사에 하자보수를 요구했지만, 건설사는 A씨와는 계약한 적이 없다며 거절했습니다. 옥상 방수 하자는 사용검사일부터 5년 안이어서, A씨는 현재의 구분소유자로서 분양자에게 담보책임을 물을 수 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양계약을 하지 않은 매수인도 분양자에게 하자보수를 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제9조 제1항은 집합건물을 건축해 분양한 분양자와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 시공자가 「구분소유자」에 대하여 담보책임을 진다고 정하고, 그 내용은 민법 제667조와 제668조를 준용합니다. 담보책임의 상대방이 분양계약의 매수인이 아니라 구분소유자로 규정돼 있습니다.

대법원 2004. 1. 27. 선고 2001다24891 판결도 이 담보책임은 부실하게 지어진 집합건물의 소유자를 두텁게 보호하기 위한 강행규정이고, 하자담보추급권은 현재의 집합건물 구분소유자에게 귀속된다고 보았습니다. 분양자·시공자의 담보책임에 관하여 법과 민법보다 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없습니다.

하자보수 청구 기간은 얼마나 되나요?

하자 종류에 따라 2년부터 10년까지입니다. 건물의 주요구조부와 지반공사의 하자는 10년, 그 밖의 하자는 5년의 범위에서 대통령령으로 정한 기간 안에 권리를 행사해야 합니다. 시행령은 기산일 이후 생긴 하자를 구조·안전상 하자(대지조성·철근콘크리트·철골·조적·지붕 및 방수공사 등) 5년, 기능·미관상 하자 3년, 마감공사처럼 보수가 쉬운 하자 2년으로 나눕니다.

하자 종류별 권리행사 기간(2026. 9. 28. 기준)
주요구조부·지반공사
기간: 10년
기산일 전 발생 하자
기간: 5년
구조·안전상(지붕·방수 등)
기간: 5년
기능·미관상(설비·창호 등)
기간: 3년
마감공사 등 보수 쉬운 하자
기간: 2년

출처 - 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조의2, 같은 법 시행령 제5조

기간은 전유부분이면 구분소유자에게 인도한 날부터, 공용부분이면 사용검사일이나 사용승인일부터 셉니다. 옥상은 공용부분이므로 사용검사일이 기준입니다. 이 기간은 재판상 또는 재판 밖에서 권리를 행사해야 하는 기간이어서, 지나면 권리가 소멸합니다.

입주자대표회의를 통해 보수를 요구해도 되나요?

보수 요구는 할 수 있습니다. 공동주택관리법은 담보책임기간에 하자가 생기면 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 관리단이 사업주체에게 하자보수를 청구할 수 있고, 사업주체는 하자로 인한 손해를 배상할 책임도 진다고 정합니다. 옥상처럼 여러 세대에 걸친 공용부분 하자는 입주자대표회의나 관리주체를 통해 청구하는 편이 절차가 빠릅니다.

다만 하자보수에 갈음한 손해배상청구권은 구분소유자에게 귀속됩니다. 대법원 2012. 4. 12. 선고 2010다65399 판결은 입주자대표회의가 하자보수청구권 외에 집합건물법상 하자담보추급권까지 갖지는 않는다고 보았으므로, 손해배상 소송은 구분소유자들이 직접 하거나 권리를 양도받아 진행합니다.

분양 시점에 따라 적용 규정이 달라지나요?

달라질 수 있습니다. 현행 담보책임기간 규정은 개정으로 새로 생긴 것이고, 개정 전에는 민법의 수급인 담보책임기간이 준용돼 콘크리트 구조물은 인도 후 10년이 적용됐습니다. 개정 법 시행 전에 분양된 건물은 부칙의 경과규정에 따라 종전 규정이 적용될 수 있으므로, 오래된 아파트라면 분양 시점과 부칙을 먼저 확인해야 합니다. 이 사례처럼 2022년에 사용검사를 받은 아파트에는 현행 규정이 적용됩니다.

아파트 하자보수 청구 대응 순서

  • 기산일 확인 - 전유부분 인도일이나 공용부분 사용검사일을 확인합니다. 권리행사 기간의 시작점입니다.
  • 하자 종류 분류 - 누수가 방수공사 하자인지 구조 하자인지 전문가 의견을 받습니다. 5년인지 10년인지가 갈립니다.
  • 하자 기록 - 누수 부위 사진, 발생 날짜, 피해 내역을 남깁니다. 보수 청구와 손해배상의 증거입니다.
  • 보수 청구 - 관리주체나 입주자대표회의를 통해 사업주체에 하자보수를 청구하고, 세대 피해는 구분소유자 명의로 함께 청구합니다.
  • 소송·조정 검토 - 사업주체가 거절하면 하자심사·분쟁조정이나 손해배상 소송을 검토합니다. 권리행사 기간 안에 해야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 오래전 분양된 아파트이거나 매매계약에서 하자에 관한 권리 귀속을 따로 정했다면 분양 시점과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 하자담보책임과 손해배상 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

아파트를 중간에 산 사람들은 분양계약을 한 사람만 건설사에 하자를 따질 수 있다고 생각합니다. 실제로는 집합건물법이 담보책임의 상대방을 현재의 구분소유자로 정해 두었고, 판례도 같은 입장이어서 매수인이 직접 청구할 수 있습니다. 건설사가 계약 당사자가 아니라며 거절하는 것은 법적 근거가 약합니다.

문제는 기간입니다. 사용검사일, 전유부분 인도일, 누수가 처음 생긴 날, 보수를 요구한 날을 모두 문서로 남겨야 합니다. 권리행사 기간은 재판 밖 청구로도 지킬 수 있으므로, 기간 만료가 가까우면 내용증명으로 보수를 청구한 기록을 반드시 만들어 둡니다.

이 기록은 손해배상 소송에서 제척기간 준수를 증명하는 자료가 되고, 하자 종류 판정에서 5년 기간과 10년 기간 중 어느 쪽이 적용되는지를 가르는 근거가 됩니다. 입주자대표회의가 먼저 소송을 낸 경우에도 구분소유자 명의의 청구 기록이 있어야 권리가 보전됩니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 집합건물 하자담보책임과 하자보수에 갈음한 손해배상 사건을 수행해 왔으며, 기산일과 하자 종류를 먼저 확정해 권리행사 기간을 점검한 뒤 구분소유자 명의의 청구로 권리를 보전하는 방식으로 대응합니다.

  • 명도·임대차 분쟁
  • 강제집행·채권추심
  • 가압류·가처분 신청
  • 하도급분쟁조정협의회 대응

건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

아파트 매매계약서와 등기사항증명서·사용검사일이 나온 자료·누수 부위 사진과 발생 기록·건설사의 거절 답변을 준비해 주시면, 하자담보책임 청구 가능성·하자 종류별 권리행사 기간·입주자대표회의와의 청구 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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