매매 계약

중도금을 안 낸 매수인과의 매매계약을 해제하면 처음부터 없던 계약이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 매도인이 중도금 미지급을 이유로 매매계약을 해제하면 그 계약은 처음부터 없었던 것처럼 소급해 효력을 잃습니다. 민법 제548조는 해제한 당사자와 상대방 모두에게 원상회복 의무를 지우고, 장래에만 효력을 잃는 해지(민법 제550조)와 구별합니다. 지금은 해제 전에 기한을 정한 최고서를 보냈는지부터 확인하십시오.

해제를 하려고 법원 판결을 먼저 받을 필요는 없습니다. 해제는 상대방에게 해제 의사를 표시하면 되고, 그 통지가 매수인에게 도달한 때 효력이 생깁니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 3월 자기 명의 아파트를 B씨에게 9억원에 팔기로 하고 계약금 9천만원을 받았습니다. 중도금 3억원은 2025년 5월에 받기로 했는데 B씨는 기일이 지나도록 대출이 안 나온다며 중도금을 내지 않았습니다. A씨는 B씨에게 기한을 정해 중도금을 요구한 뒤 그 기한마저 지나자 계약을 해제한다고 통지했고, 이제 이 계약이 어떤 상태가 되는지, 받은 계약금은 어떻게 되는지 궁금해합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약 해제와 해지는 무엇이 다른가요?

해제는 계약을 처음부터 없었던 것으로 돌리고, 해지는 계약을 앞으로만 끝냅니다. 매매처럼 한 번의 주고받음으로 끝나는 계약에는 해제를 쓰고, 임대차·고용·위임처럼 일정 기간 이어지는 계속적 계약에는 해지를 씁니다. 해지하면 이미 지난 기간의 차임이나 보수는 그대로 유효하고, 해지한 때부터 장래에 대해서만 계약이 효력을 잃습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 해제와 해지를 이렇게 나누어 규정하고 있습니다. 해제든 해지든 상대방에 대한 의사표시로 하며, 한 번 한 의사표시는 철회하지 못합니다.

매매계약을 해제하면 받은 계약금과 중도금은 어떻게 되나요?

해제하면 서로 받은 것을 돌려주어야 합니다. 이를 원상회복이라고 하며, 매도인은 받은 돈에 받은 날부터 이자를 붙여 돌려주고, 매수인은 넘겨받은 부동산의 점유나 등기가 있으면 돌려주어야 합니다. 이미 소유권이전등기까지 넘어갔다면 해제로 소유권은 매도인에게 당연히 돌아오고, 매도인은 등기 말소를 청구할 수 있습니다.

다만 계약서에 「매수인이 위약하면 계약금은 매도인에게 귀속한다」는 위약금 조항이 있으면, 매도인은 그 조항에 따라 계약금을 손해배상금으로 가지고 나머지를 정산합니다. 위약금 조항이 없으면 매도인은 받은 돈을 모두 돌려주되, 실제 입은 손해를 증명해 따로 배상을 청구합니다.

해제되기 전에 그 부동산을 산 제3자는 어떻게 되나요?

해제로 제3자의 권리를 해치지 못합니다. 매수인 앞으로 등기가 넘어간 뒤 해제 전에 그 부동산을 다시 사서 등기하거나 저당권을 설정받은 사람은 해제의 소급효에도 불구하고 권리를 잃지 않습니다. 그래서 매수인에게 등기를 먼저 넘겨준 경우라면 해제 통지와 함께 처분금지가처분을 검토해야 합니다.

중도금 미지급 매매계약 해제 대응 순서

• 계약서 확인 - 중도금 기일과 위약금 조항을 확인합니다. 위약금 조항이 있으면 정산 방법이 달라집니다.
• 최고서 발송 - 기한을 정해 중도금 지급을 요구하는 내용증명을 보냅니다. 매수인이 미리 지급 거절 의사를 밝혔다면 최고를 거치지 않고도 해제할 수 있습니다.
• 해제 통지 - 최고한 기한이 지나면 해제 의사를 통지합니다. 통지가 도달한 날이 해제일이 됩니다.
• 원상회복 정산 - 받은 돈에 이자를 붙여 돌려주거나 위약금을 공제합니다. 등기가 넘어갔으면 말소를 청구합니다.
• 손해배상 청구 - 위약금 조항이 없으면 실제 손해를 증명해 청구합니다. 해제와 손해배상은 함께 할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인 쪽도 소유권이전 서류를 준비하지 못한 상태였거나 잔금과 중도금 기일이 겹쳐 동시이행 관계가 생긴 경우에는 해제의 효력이 달라질 수 있어 계약서와 이행 경과를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 해제와 원상회복·손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 중도금 기일이 지나면 계약이 저절로 해제되나요?
  아닙니다. 이행지체를 이유로 해제하려면 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그 기간 안에 이행하지 않은 뒤 해제 의사를 표시해야 합니다(민법 제544조). 계약서에 「기일에 지급하지 않으면 자동 해제된다」는 특약이 있어도 그 문구의 해석을 두고 다툼이 생길 수 있습니다.
• 해제 통지는 언제 효력이 생기나요?
  매수인에게 도달한 때 효력이 생깁니다. 민법 제111조 제1항은 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력이 생긴다고 정합니다. 내용증명으로 보내면 도달일이 우편 기록으로 남아 다툼을 줄일 수 있습니다.
• 해제 통지를 보낸 뒤 취소할 수 있나요?
  혼자서는 철회하지 못합니다. 민법 제543조 제2항은 해제의 의사표시를 철회하지 못한다고 정합니다. 다시 계약을 살리려면 매수인과 새로 합의해야 하므로, 해제 통지 전에 해제가 유리한지 먼저 따져 보아야 합니다.
• 돌려줄 계약금에 이자도 붙여야 하나요?
  붙여야 합니다. 민법 제548조 제2항은 해제로 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 더해야 한다고 정합니다. 다만 위약금 조항에 따라 계약금이 매도인에게 귀속되는 부분은 반환 대상에서 빠집니다.
• 해제하면 손해배상은 청구할 수 없나요?
  청구할 수 있습니다. 민법 제551조는 계약의 해지나 해제가 손해배상 청구에 영향을 미치지 않는다고 정합니다. 위약금 조항이 없으면 매도인은 다른 매수인에게 더 싸게 판 차액 같은 실제 손해를 증명해 청구합니다.
• 임대차계약에도 해제라는 말을 쓰나요?
  원칙적으로 해지를 씁니다. 임대차는 일정 기간 이어지는 계속적 계약이어서, 끝낼 때 장래에 대해서만 효력을 잃게 하는 해지를 씁니다(민법 제550조). 이미 사용한 기간의 차임은 해지 뒤에도 그대로 정산 대상입니다.

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