상가 임대차

상가 임차인이 수감 중일 때 주소지로 보낸 해지 통지도 효력이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 임대인이 임차인의 수감 사실을 몰랐고 임차인도 알리지 않았다면 주소지로 보낸 해지 통지는 적법하게 도달한 것으로 봅니다. 의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력이 생기고, 도달은 상대방이 내용을 알 수 있는 객관적 상태에 놓이면 충분하며 직접 받아 보았을 필요는 없습니다. 지금은 내용증명 배달 기록과 누가 받았는지, 임차인의 수감 사실을 언제 알았는지 확인하십시오.

임차인이 해지 통지를 직접 읽었다는 증거까지 확보할 필요는 없습니다. 통지가 임차인의 주소지에 배달돼 알 수 있는 상태가 됐다면 도달한 것입니다.

이런 상담이 많습니다

임대인 A씨는 2024년 3월 B씨에게 상가를 보증금 3,000만원, 월세 150만원에 임대했습니다. B씨가 2025년 5월부터 석 달 치 월세를 내지 않자 A씨는 8월에 B씨의 주민등록상 주소로 해지 통지를 내용증명으로 보냈고, B씨의 가족이 받았습니다. 그런데 B씨는 그때 구치소에 수감돼 있었다며 통지를 받지 못했으니 해지는 효력이 없다고 주장합니다. A씨는 B씨가 수감된 사실을 전혀 몰랐습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

해지 통지는 언제 효력이 생기나요?

상대방에게 도달한 때 효력이 생깁니다. 해지는 상대방에 대한 의사표시로 하고, 상대방이 있는 의사표시는 도달한 때 효력이 생깁니다. 도달은 사회관념상 상대방이 통지 내용을 알 수 있는 객관적 상태에 놓인 것을 말하고, 상대방이 현실적으로 받았거나 내용을 알았을 것까지 필요하지 않습니다.

대법원 1997. 11. 25. 선고 97다31281 판결이 이 도달 기준을 밝혔습니다. 같은 판결은 우편물이 배달됐다고 언제나 도달로 보는 것은 아니고, 상대방의 주소나 사무소가 아닌 곳에서 신원이 분명하지 않은 사람이 받은 경우에는 도달로 볼 수 없다고 했습니다. 그래서 어느 주소로 보냈는지가 중요합니다.

수감 중이라 못 받았다는 주장은 통하나요?

임대인이 수감 사실을 몰랐고 알 수도 없었다면 통하지 않습니다. 임차인의 주소지로 보낸 통지가 가족 등에게 배달됐다면, 임차인이 수감 중이어서 직접 보지 못했더라도 임차인이 그 사실을 임대인에게 알렸거나 임대인이 알 수 있었던 사정이 없는 한 적법하게 도달한 것으로 봅니다. 주소지 관리 책임은 임차인에게 있기 때문입니다.

반대로 임대인이 수감 사실을 알고 있었다면 주소지 발송만으로는 도달을 다툴 여지가 생깁니다. 이때는 수감된 시설로 직접 보내는 것이 안전합니다. 상대방의 소재를 과실 없이 알 수 없다면 민사소송법의 공시송달 규정으로 의사표시를 송달하는 방법도 있습니다.

상가 임대차는 어떤 사유로 해지할 수 있나요?

차임 연체라면 3기의 차임액에 달해야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 건물 임대차에 관한 민법상 2기 기준보다 임차인에게 유리한 규정이고, 이 규정은 환산보증금이 지역별 기준을 넘는 상가 임대차에도 적용됩니다.

해지가 유효하면 계약은 장래를 향해 효력을 잃습니다. 임차인이 점포를 비워 주지 않으면 명도 소송을 내고, 밀린 차임과 해지 뒤 점유 기간의 차임 상당액은 보증금에서 공제합니다. 수감 중인 임차인을 상대로 한 소송은 수감된 시설로 송달됩니다.

상가 해지 통지 대응 순서

• 해지 사유 확인 - 연체 차임이 3기에 달했는지 날짜별로 계산합니다. 기준에 못 미치면 해지가 무효입니다.
• 주소 확인 - 계약서·사업자등록·주민등록상 주소를 모두 확인합니다. 발송 주소 선택이 도달을 가릅니다.
• 내용증명 발송 - 해지 사유를 적어 각 주소로 보내고 배달 결과를 보관합니다. 누가 받았는지도 확인합니다.
• 소재 불명 시 공시송달 - 과실 없이 소재를 알 수 없으면 공시송달로 해지 의사를 전합니다.
• 명도와 보증금 정산 - 점포를 넘겨받지 못하면 명도 소송을 내고, 연체 차임을 보증금에서 공제합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대인이 임차인의 수감 사실을 알았거나 통지를 받은 사람이 임차인과 무관한 사람이라면 도달이 부정될 수 있어 배달 기록과 주고받은 연락을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 해지와 명도·보증금 정산 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차인이 해지 통지를 안 읽었다면 무효인가요?
  무효가 아닙니다. 민법 제111조 제1항에 따라 의사표시는 도달한 때 효력이 생기고, 대법원 1997. 11. 25. 선고 97다31281 판결은 도달이란 상대방이 내용을 알 수 있는 객관적 상태에 놓인 것을 말하며 현실적 수령이나 내용 인지까지는 필요 없다고 보았습니다.
• 가족이 대신 받은 것도 도달인가요?
  주소지에서 함께 사는 가족이 받았다면 도달로 볼 수 있습니다. 다만 97다31281 판결은 상대방의 주소나 사무소가 아닌 곳에서 신원이 분명하지 않은 사람이 받은 경우 도달로 볼 수 없다고 했으므로, 발송 주소와 수령인을 함께 확인해야 합니다.
• 임대인이 수감 사실을 알았다면 어떻게 되나요?
  주소지 발송만으로는 도달을 다툴 여지가 생깁니다. 임차인이 알 수 있는 상태에 놓였는지가 기준이므로, 수감 사실을 알았다면 수감된 시설로 직접 통지를 보내는 편이 안전합니다. 민법 제543조 제1항의 해지 의사표시가 임차인에게 도달해야 효력이 생깁니다.
• 임차인이 어디 있는지 모르면요?
  공시송달을 이용할 수 있습니다. 민법 제113조는 표의자가 과실 없이 상대방의 소재를 알지 못하는 경우 민사소송법의 공시송달 규정으로 의사표시를 송달할 수 있다고 정합니다. 소재를 찾으려 한 노력을 기록해 두어야 과실이 없다는 점이 인정됩니다.
• 월세가 몇 달 밀려야 해지할 수 있나요?
  상가는 3기의 차임액에 달해야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 해지할 수 있다고 정합니다. 연체 횟수가 아니라 밀린 총액이 3기분에 이르렀는지로 판단합니다.
• 해지된 뒤에도 점포를 안 비우면요?
  명도 소송을 냅니다. 민법 제550조에 따라 해지된 계약은 장래를 향해 효력을 잃고, 그 뒤 점유는 권원 없는 점유가 됩니다. 밀린 차임과 해지 뒤 점유 기간의 차임 상당액은 보증금에서 공제하고, 수감 중인 임차인에게는 시설로 소송 서류가 송달됩니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
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