상가 임대차

월세를 밀리고 잠적한 임차인의 가게, 문을 따고 비워도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 월세를 밀리고 연락이 끊긴 임차인의 가게라도 임대인이 직접 문을 따고 물건을 치우면 안 되고, 해지 후 명도 판결을 받아 집행관을 통해 비워야 합니다. 월세 연체가 3기의 차임액에 이르면 계약을 해지할 수 있고, 행방을 모르면 공시송달로 소송을 진행합니다. 지금은 밀린 월세 내역과 임차인의 마지막 주소를 정리해 두십시오.

해지 통지를 따로 보내려고 임차인을 찾아다닐 필요는 없습니다. 명도 소장에 해지 의사를 적으면 소장이 송달될 때 해지 의사표시도 함께 도달합니다.

이런 상담이 많습니다

임대인 F씨는 2026. 2. 1층 점포 한 칸을 보증금 없이 월세 80만원에 빌려주었습니다. 임차인은 두 달 동안만 월세를 내고 2026. 5. 가게 문을 잠근 채 연락이 끊겼고, 가게 안에는 상품이 그대로 쌓여 있습니다. 2026. 9. 현재 밀린 월세는 다섯 달 치 400만원이고, F씨는 밀린 월세를 포기하더라도 가게를 비워 새로 세를 놓고 싶어 하며, 자물쇠를 부수고 물건을 창고로 옮겨도 되는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

잠적한 임차인과 계약을 해지하려면?

월세 연체액이 3기의 차임액에 이르면 해지할 수 있고, 해지 의사표시는 공시송달로 전할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」은 차임 연체 해지를 정하고 있고, 이 조항은 환산보증금이 지역 기준을 넘는 상가에도 적용됩니다.

임차인의 소재를 과실 없이 알 수 없으면 의사표시를 민사소송법의 공시송달 규정에 따라 송달할 수 있습니다. 실무에서는 명도 소장에 해지 의사를 적고 소송 안에서 공시송달을 신청하는 방식이 빠릅니다. 해지 의사표시만 따로 공시송달하려면 별도 신청이 필요해 시간이 더 걸립니다.

공시송달로 명도 소송을 할 수 있나요?

할 수 있습니다. 당사자의 주소나 근무장소를 알 수 없으면 법원사무관등이 직권이나 신청으로 공시송달을 합니다. 신청할 때는 주민등록초본, 주소지 방문 결과 같은 소재 불명 자료로 그 사유를 소명해야 합니다.

공시송달로 진행된 소송도 판결을 받으면 집행할 수 있습니다. 소장에 밀린 월세와 해지 후 가게를 돌려받을 때까지의 월세 상당액을 함께 청구해 두면 한 번의 판결로 정리됩니다. 첫 공시송달은 2주가 지나야 효력이 생기고, 그 뒤의 공시송달은 실시한 다음 날부터 효력이 생깁니다.

가게 안에 남은 물건은 어떻게 처리하나요?

명도 판결을 받으면 집행관이 점유를 빼앗아 임대인에게 넘기고, 남은 물건은 집행관이 치워 임차인에게 인도합니다. 임차인이 없으면 집행관이 임차인 비용으로 물건을 보관합니다.

임차인이 끝내 물건을 찾아가지 않으면 집행관이 집행법원의 허가를 받아 매각하고, 비용을 뺀 나머지 대금을 공탁합니다. 판결 없이 임대인이 먼저 물건을 치우거나 버리면 임차인에게 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 집행 당일에는 남은 물건의 목록과 사진을 집행관 조서로 남기므로, 나중에 임차인이 나타나 물건 값을 다투어도 대응할 자료가 생깁니다.

잠적 임차인 명도 대응 순서

• 연체 정리 - 밀린 월세를 달별로 정리합니다. 3기의 차임액에 이르렀는지 확인하는 단계입니다.
• 소재 조사 - 임차인의 주민등록초본을 발급받고 주소지를 확인합니다. 공시송달 신청의 소명 자료가 됩니다.
• 명도 소송 제기 - 소장에 해지 의사와 밀린 월세 청구를 함께 적습니다. 공시송달 신청서를 붙입니다.
• 판결과 집행 신청 - 판결을 받으면 집행관에게 명도 집행을 위임합니다. 임대인이나 대리인이 현장에 출석해야 합니다.
• 남은 물건 처리 - 집행관이 보관하고, 찾아가지 않으면 법원 허가로 매각해 공탁합니다. 그 뒤 새 임차인을 들입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보증금이 있거나 임차인이 가족이나 직원을 통해 연락해 오면 공제와 합의 가능성을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도 소송과 강제집행을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약서에 임의 처분 특약이 있으면 치워도 되나요?
  그 특약만으로 직접 치우는 것은 위험합니다. 판결 없이 물건을 치우거나 버리면 임차인이 나타나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 민사집행법 제258조 제5항에 따라 집행관이 보관하는 절차를 거치는 것이 안전합니다.
• 몇 달 밀려야 해지할 수 있나요?
  연체액이 3기의 차임액에 이르러야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 이때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 월세가 매달 같다면 석 달 치가 쌓였을 때이고, 중간에 일부를 냈다면 남은 연체 합계로 따집니다.
• 해지 통지를 못 보내면 해지가 안 되나요?
  공시송달로 해지 의사표시를 전할 수 있습니다. 민법 제113조는 과실 없이 상대방의 소재를 알 수 없으면 민사소송법의 공시송달 규정에 따라 의사표시를 송달할 수 있다고 정합니다. 보통은 명도 소장에 해지 의사를 함께 적습니다.
• 공시송달을 하려면 무엇이 필요하나요?
  임차인의 주소를 알 수 없다는 소명 자료가 필요합니다. 민사소송법 제194조 제2항은 신청 사유를 소명하도록 정합니다. 주민등록초본, 주소지 방문 결과, 연락이 되지 않는 문자와 발신 기록을 준비하십시오.
• 판결 후 물건을 찾아가지 않으면요?
  집행관이 법원 허가를 받아 매각합니다. 민사집행법 제258조 제6항은 채무자가 동산 수취를 게을리하면 집행관이 집행법원의 허가를 받아 매각하고 비용을 뺀 나머지 대금을 공탁하도록 정합니다. 임대인이 직접 처분할 필요가 없습니다.
• 밀린 월세도 함께 청구할 수 있나요?
  명도 소송에서 함께 청구할 수 있습니다. 해지 때까지의 월세와 해지 후 가게를 돌려받을 때까지의 월세 상당액을 청구합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따른 해지 뒤에도 점유가 계속되면 그 기간도 포함됩니다.

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