상가 임대차

월세 밀리고 잠적한 임차인의 사무실 집기는 어떻게 치우나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

명도 판결을 받아 강제집행을 하면 집행관이 잠긴 사무실을 열고 집기를 들어내 임차인 비용으로 보관합니다. 임차인이 찾아가지 않으면 민사집행법 제258조에 따라 법원 허가를 받아 집기를 팔고 비용을 뺀 대금을 공탁합니다. 지금은 밀린 월세가 2기분 이상인지 확인하고 계약 해지 통지부터 보내십시오.

문을 따고 들어가 집기를 직접 치워야 새로 세를 놓을 수 있다고 생각하실 필요는 없습니다. 명도 판결을 받으면 집행관이 문을 열고 집기를 옮깁니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 6월 사무실을 보증금 2천만원, 월세 150만원에 B씨에게 빌려주었습니다. B씨는 2025년 5월부터 월세를 내지 않다가 연락이 끊겼고, 사무실은 자물쇠로 잠긴 채 책상과 복합기가 그대로 있습니다. A씨는 집기를 어떻게 처리하고 새로 세를 놓을 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

명도 판결 뒤 잠긴 사무실 집기는 어떻게 처리하나요?

집행관이 명도 집행을 하면서 집기를 사무실 밖으로 들어내고, 임차인이나 그 가족·직원이 없으면 임차인의 비용으로 보관합니다. 임대인이 따로 집기를 처리할 필요가 없습니다. 명도 집행은 채권자나 그 대리인이 인도받으려고 출석한 때에만 하므로 집행일에는 임대인 쪽이 나가야 합니다.

임차인이 보관된 집기를 찾아가지 않으면 집행관은 집행법원의 허가를 받아 동산 매각절차에 따라 집기를 팔고, 비용을 뺀 나머지 대금을 공탁합니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「민사집행법」이 정한 절차입니다. 보관비용은 우선 임대인이 미리 내고, 나중에 임차인에게 청구하거나 보증금에서 정산합니다.

집기를 공탁하거나 팔아서 대금을 공탁할 수 있나요?

변제자가 목적물을 공탁할 수 있고, 공탁에 적당하지 않거나 훼손 염려가 있거나 공탁 비용이 지나치게 드는 물건이면 법원의 허가를 받아 경매하거나 시가로 팔아 대금을 공탁할 수 있습니다. 이를 자조매각금의 공탁이라고 합니다.

원안은 이 방법을 집행관 보관과 나란히 소개했습니다. 다만 이 제도는 임대인이 그 물건을 임차인에게 돌려줄 의무를 지는 변제자일 때 쓰는 것이어서, 명도 집행 전 잠긴 사무실의 집기에 곧바로 쓰기는 어렵습니다. 실무에서는 명도 집행 과정에서 집행관 보관과 매각·공탁으로 처리하는 것이 일반적입니다.

임대인이 직접 문을 따고 집기를 치우면 어떻게 되나요?

판결 없이 임대인이 스스로 잠금을 풀고 집기를 버리면 임차인에게서 손해배상 청구를 받을 수 있고, 형사 문제로도 번질 수 있습니다. 다른 사람의 재물을 손괴하거나 효용을 해한 경우는 형사처벌 대상입니다.

계약서에 「연락이 두절되면 임대인이 물건을 처분해도 된다」는 특약이 있더라도 그 특약만으로 책임이 모두 사라진다고 보기 어렵습니다. 시간이 걸리더라도 명도 판결과 집행 절차를 밟는 편이 안전합니다. 임차인이 잠적해 주소를 알 수 없다면 공시송달로 소송을 진행할 수 있어 판결까지의 기간도 생각보다 길지 않습니다. 밀린 월세와 보관비용은 보증금에서 뺄 수 있으므로 보증금 정산 내역을 함께 준비합니다.

잠적 임차인 사무실 정리 순서

• 해지 통지 - 2기 이상 연체를 이유로 계약 해지를 내용증명으로 보냅니다. 송달이 안 되면 소장 송달로 해지 의사를 전달합니다.
• 명도 소송 - 임차인을 상대로 건물 인도와 밀린 월세를 청구합니다. 잠적했다면 공시송달로 진행됩니다.
• 점유이전금지 가처분 - 소송 중 제3자가 들어오지 못하게 막습니다. 집행 대상을 고정합니다.
• 명도 집행 - 집행관이 문을 열고 인도 집행을 합니다. 집기는 집행관이 옮겨 보관합니다.
• 매각·공탁과 정산 - 임차인이 찾아가지 않으면 법원 허가로 집기를 팔고 대금을 공탁합니다. 보관비·연체 월세는 보증금에서 정산합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사무실이 상가건물 임대차보호법 적용 대상이거나 집기에 리스·할부 업체의 소유권이 걸려 있다면 계약서와 사업자등록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대인 쪽 명도 소송과 인도 집행을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 월세가 몇 달 밀리면 해지할 수 있나요?
  건물 임대차에서는 민법 제640조에 따라 연체액이 2기의 차임액에 달하면 해지할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8이 적용되는 상가라면 3기 연체가 기준입니다. 해지는 임차인에게 통지가 도달해야 효력이 생깁니다.
• 집행관은 집기를 어떻게 처리하나요?
  민사집행법 제258조 제3항부터 제5항에 따라 집행관은 집기를 제거해 임차인에게 넘기고, 임차인이나 가족·직원이 없으면 임차인의 비용으로 보관합니다. 보관 장소와 비용은 집행 당일 집행관과 정합니다.
• 임차인이 끝까지 안 찾아가면요?
  민사집행법 제258조 제6항에 따라 집행관은 집행법원의 허가를 받아 동산 매각절차로 집기를 팔고, 비용을 뺀 나머지 대금을 공탁합니다. 임대인이 이 공탁금에서 연체 월세를 받으려면 판결로 압류를 해야 합니다.
• 자조매각금 공탁은 어떤 제도인가요?
  민법 제490조는 변제 목적물이 공탁에 적당하지 않거나 훼손 염려가 있거나 비용이 과다하면 법원 허가를 받아 경매하거나 시가로 팔아 대금을 공탁할 수 있게 합니다. 변제자가 물건을 돌려줄 의무를 질 때 쓰는 제도입니다.
• 직접 문을 따고 치우면 안 되나요?
  위험합니다. 판결 없이 집기를 버리거나 부수면 임차인에게 손해배상 책임을 질 수 있고, 형법 제366조의 재물손괴죄 문제가 생길 수 있습니다. 연락 두절 시 처분 특약이 있어도 책임이 모두 사라지지는 않습니다.
• 임차인이 잠적했는데 소송이 되나요?
  됩니다. 임차인의 주소를 알 수 없으면 민사소송법 제194조에 따라 공시송달로 소송을 진행할 수 있습니다. 주민등록 초본과 현장 확인 자료로 주소를 알 수 없다는 사정을 소명해야 합니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다

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