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임차한 땅에 묻은 주유소 기름탱크, 건물만 팔면 탱크는 누구 것인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

탱크를 따로 산 사람의 것입니다. 임차권에 기해 묻은 유류저장조는 토지에 부합했더라도 설치자 소유로 남고, 종물이라도 특약으로 건물과 따로 팔 수 있어 대법원 2009다76546 판결은 탱크를 별도로 매수한 사람의 소유로 보았습니다. 지금은 건물 매매계약서에 탱크를 포함한다는 문구가 있었는지 확인하십시오.

땅 주인 소유가 되었다고 미리 포기할 필요는 없습니다. 땅속에 묻혀 있다는 사실만으로 토지 소유자 것이 되지는 않습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2019년부터 임차한 땅에 주유소 건물을 짓고 지하에 유류저장조를 묻어 영업했습니다. 2025년 임대차가 끝나자 B씨는 주유소 건물을 C씨에게 팔아 이전등기를 마쳐 주었고, 유류저장조는 계약서에 따로 적어 D씨에게 약 7,000만원에 팔았습니다. 2026년 토지 주인과 C씨, D씨가 서로 탱크가 자기 것이라고 주장하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차한 땅에 묻은 기름탱크는 토지 주인 것이 되나요?

원칙적으로 되지 않습니다. 부동산에 부합한 물건은 부동산 소유자가 소유권을 취득하지만, 타인이 권원에 의해 부속시킨 것은 예외입니다. 대법원은 임차인이 임차권에 기초해 매설한 유류저장조를 설치자인 임차인 소유로 보았습니다.

다만 부합물이 분리복구가 사실상 불가능해 거래상 독립한 권리의 객체성을 잃고 토지의 구성 부분이 되었다면, 권원에 의해 부속시켰더라도 토지 소유자 것이 됩니다. 유류저장조는 분리에 비용이 많이 들어 부합물로 볼 수는 있지만, 토지의 구성 부분이 될 정도는 아니라고 판단됐습니다.

주유소 건물을 팔면 탱크도 함께 넘어가나요?

특약이 없으면 함께 넘어가지만, 특약으로 탱크를 빼고 팔 수 있습니다. 주유소 건물의 상용에 쓰려고 부속시킨 유류저장조는 건물의 종물이고, 종물은 주물의 처분에 따르는 것이 원칙입니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서도 이 규정은 임의규정입니다. 당사자는 건물을 팔면서 특약으로 종물을 제외할 수 있고, 종물만 따로 팔 수도 있습니다. 그래서 건물을 산 사람이 소유권이전등기를 마쳤다는 이유만으로 탱크 소유권까지 얻지는 않습니다.

건물에 걸린 저당권은 탱크에도 미치나요?

원칙적으로 미칩니다. 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미칩니다. 다만 법률에 특별한 규정이 있거나 설정행위에서 다르게 약정하면 예외입니다. 건물 경매가 진행 중이라면 감정평가서와 매각물건명세서에 탱크가 포함됐는지 확인해야 합니다. 탱크를 따로 산 사람은 집행법원에 그 사실을 알리고 배당 전에 다툼을 제기해야 합니다.

임대차가 끝나면 탱크는 어떻게 되나요?

임차인은 임대차 종료 시 원상회복 의무가 있어 탱크를 철거하는 것이 원칙입니다. 탱크를 산 사람은 임차인의 원상회복 의무와 토지 주인의 철거 요구가 겹칠 수 있으므로, 매수 전에 임대차 조건을 확인해야 합니다.

기름탱크 소유권 분쟁 대응 순서

• 설치 권원 확인 - 토지 임대차계약서에 탱크 설치 허락이 있었는지 봅니다. 권원에 의한 부속이면 설치자 소유로 남습니다.
• 분리 가능성 확인 - 탱크의 매설 깊이·구조와 철거 비용 견적을 받습니다. 토지 구성 부분인지 판단하는 자료입니다.
• 매매 특약 확인 - 건물 매매계약서에 탱크 포함·제외 문구가 있는지 봅니다. 종물 분리 처분의 근거입니다.
• 담보권 확인 - 건물·토지 등기부에서 저당권 설정 시점과 약정을 확인합니다. 저당권 효력 범위가 정해집니다.
• 보전 조치 - 다툼 중 처분·철거 위험이 있으면 처분금지 가처분을 신청합니다. 본안 판결 전까지 현상을 유지합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 토양오염 정화 책임이나 위험물 시설 허가 명의가 얽혀 있으면 허가 서류와 임대차 조건을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 부합물·종물 소유권 분쟁과 처분금지 가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부합물과 종물은 어떻게 다른가요?
  부합물은 부동산에 붙어 분리하면 가치가 크게 떨어지는 물건이고, 종물은 독립한 물건이지만 주물의 상용에 쓰려고 부속시킨 물건입니다. 민법 제256조는 부합물이 부동산 소유자에게 속한다고 하고, 민법 제100조는 종물이 주물의 처분에 따른다고 정합니다. 유류저장조는 두 성격을 함께 가질 수 있습니다.
• 땅 주인이 탱크가 자기 것이라고 주장할 수 있나요?
  임차권에 기해 설치했다면 어렵습니다. 민법 제256조 단서는 타인의 권원에 의해 부속된 것은 부동산 소유자에게 귀속하지 않는다고 정합니다. 대법원 2012. 1. 26. 선고 2009다76546 판결은 임차인이 매설한 유류저장조를 설치자 소유로 보았습니다.
• 종물만 따로 팔 수 있나요?
  팔 수 있습니다. 대법원 2009다76546 판결은 종물이 주물의 처분에 따른다는 민법 제100조 제2항을 임의규정으로 보아, 주물을 처분할 때 특약으로 종물을 제외하거나 종물만 따로 처분할 수 있다고 했습니다. 특약은 계약서에 명시해 두어야 다툼을 줄입니다.
• 건물 매수인이 등기를 마치면 탱크도 가져가나요?
  특약으로 탱크를 제외했다면 가져가지 못합니다. 건물 소유권이전등기를 마쳤다고 해서 따로 팔린 종물의 소유권까지 취득하지 않습니다. 반대로 특약이 없으면 종물은 주물의 처분에 따르므로 건물 매수인이 취득합니다. 계약서 문구를 먼저 확인하십시오.
• 건물 저당권이 경매되면 탱크도 팔리나요?
  특별한 약정이 없으면 함께 매각될 수 있습니다. 민법 제358조는 저당권의 효력이 부합된 물건과 종물에 미친다고 정하되, 법률 규정이나 설정행위에 다른 약정이 있으면 예외로 합니다. 탱크를 따로 산 사람은 감정평가서와 매각물건명세서를 확인해 이의를 내야 합니다.
• 임대차가 끝나면 탱크를 철거해야 하나요?
  원칙적으로 철거해야 합니다. 민법 제615조는 차주가 차용물을 반환할 때 원상에 회복하고 부속시킨 물건을 철거할 수 있다고 정하고, 임대차에 준용됩니다. 탱크를 산 사람은 임차인의 원상회복 의무와 충돌할 수 있으므로 매수 전에 임대차 조건을 확인하십시오.

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• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
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