상가 임대차

커피전문점 자리를 고를 때 법적으로 무엇을 확인해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

커피전문점 자리를 고를 때는 유동인구보다 먼저 휴게음식점 영업신고가 가능한 건물 용도인지와 상가 임대차 조건을 확인해야 합니다. 건축법 시행령 별표 1은 휴게음식점 바닥면적 합계 300제곱미터 미만을 제1종, 그 이상을 제2종 근린생활시설로 구분합니다. 지금은 후보 점포의 건축물대장부터 떼어 보십시오.

유동인구 조사부터 서두를 필요는 없습니다. 법적으로 영업이 가능한 자리인지부터 걸러 내면 조사할 후보가 줄어듭니다.

이런 상담이 많습니다

R씨는 2026년 5월 대학가 역 근처 2층 점포(전용 120제곱미터)를 보증금 5,000만원, 월세 350만원에 계약하려 했습니다. 부동산에서는 유동인구가 많다며 가계약금을 서두르라고 했지만, R씨는 저녁에는 수제 맥주도 팔 계획이어서 이 자리에서 영업이 가능한지 먼저 확인하려 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

커피전문점 자리를 고를 때 법적으로 무엇을 확인해야 하나요?

업종, 건물 용도, 임대차 조건 세 가지입니다. 커피전문점은 주로 다류를 조리·판매하는 휴게음식점영업이어서 구청에 신고해야 하고, 신고하려면 그 호실이 휴게음식점을 할 수 있는 용도여야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「건축법 시행령」은 같은 건물에서 휴게음식점으로 쓰는 바닥면적 합계가 300제곱미터 미만이면 제1종 근린생활시설, 300제곱미터 이상이면 제2종 근린생활시설로 구분합니다.

용도가 맞지 않는 호실이라면 용도변경 절차를 거쳐야 하고, 주차장이나 정화조 기준 때문에 변경이 어려운 경우도 있습니다. 계약서에 「영업신고 불가 시 계약 해제 및 계약금 반환」 특약을 넣어 두는 편이 안전합니다.

저녁에 맥주도 팔려면 무엇이 달라지나요?

휴게음식점은 음주행위가 허용되지 않아, 맥주를 팔려면 일반음식점으로 신고해야 합니다. 일반음식점은 면적과 관계없이 제2종 근린생활시설이어서, 제1종 근린생활시설 호실이라면 용도변경이 필요합니다.

좋은 자리를 오래 쓰려면 임대차에서 무엇을 봐야 하나요?

상가 임차인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 3기 차임 연체나 무단 전대 같은 사유가 있으면 거절될 수 있습니다.

나중에 가게를 넘길 때 받을 권리금도 입지 선택과 함께 따져야 합니다. 임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 계약 체결을 정당한 사유 없이 거절하는 방식으로 권리금 회수를 방해해서는 안 됩니다.

매장 안에 흡연 공간을 둘 수 있나요?

커피전문점은 면적과 관계없이 시설 전체를 금연구역으로 지정해야 합니다. 흡연실은 가급적 실외에 두고, 부득이하면 실내와 완전히 차단된 밀폐 공간에 환기시설을 갖춰 설치할 수 있습니다. 점포를 고를 때 실외 흡연 공간을 둘 여유가 있는지도 함께 봅니다.

커피전문점 입지 확인 대응 순서

• 업종 결정 - 커피·디저트만 팔지, 주류도 팔지 정합니다. 휴게음식점과 일반음식점 중 신고 업종이 정해집니다.
• 건축물대장 확인 - 호실 용도와 면적, 위반건축물 표시를 봅니다. 위반건축물이면 영업신고가 막힐 수 있습니다.
• 임대차 조건 협의 - 계약기간, 갱신, 권리금, 원상회복 범위를 계약서에 적습니다. 영업신고 불가 시 해제 특약도 넣습니다.
• 상권 조사 - 평일·주말 시간대별 유동인구와 경쟁점을 조사합니다. 법적 요건을 통과한 후보만 조사합니다.
• 영업신고 - 위생교육을 받고 시설을 갖춘 뒤 구청에 신고합니다. 가맹점이라면 정보공개서도 미리 받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물에 위반건축물 표시가 있거나 전 임차인과 권리금 문제가 얽혀 있으면 건축물대장과 기존 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 계약 검토와 권리금·명도 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 커피전문점은 어떤 업종으로 신고하나요?
  휴게음식점영업으로 신고합니다. 식품위생법 시행령 제21조 제8호 가목은 주로 다류, 아이스크림류 등을 조리·판매하는 영업으로서 음주행위가 허용되지 않는 영업을 휴게음식점으로 정하고, 제25조 제1항 제8호는 이를 구청 신고 대상으로 정합니다.
• 커피숍은 어떤 건물 용도에서 할 수 있나요?
  근린생활시설입니다. 건축법 시행령 별표 1 제3호 나목은 같은 건물에서 휴게음식점으로 쓰는 바닥면적 합계가 300제곱미터 미만이면 제1종 근린생활시설로, 제4호 아목은 300제곱미터 이상이면 제2종 근린생활시설로 정합니다.
• 카페 임대차는 몇 년까지 보장되나요?
  계약갱신요구로 전체 10년까지입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절하지 못하게 하고, 제2항은 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 이 권리를 인정합니다.
• 나갈 때 권리금을 받을 수 있나요?
  임대인이 권리금 회수를 방해하지 못하도록 보호됩니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 정당한 사유 없이 계약을 거절하는 등의 행위를 금지합니다.
• 작은 카페도 전부 금연구역인가요?
  면적과 관계없이 전부 금연구역입니다. 국민건강증진법 시행규칙 제6조 제1항 제3호는 2015년 1월 1일부터 모든 휴게음식점·일반음식점·제과점 영업소를 시설 전체 금연구역 지정 대상으로 정합니다.
• 영업신고가 안 되는 자리면 계약금을 돌려받나요?
  계약서 특약에 따라 다릅니다. 영업신고 불가 시 해제 특약이 있으면 그에 따라 계약금을 돌려받고, 특약이 없으면 착오나 임대인의 설명의무 위반을 따로 다퉈야 해 어려워집니다. 계약 전 건축물대장을 확인하고 특약을 넣어 두는 것이 가장 확실합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?

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