상가 임대차

가게를 비운 임차인이 영업 명의를 안 넘겨주면 소송으로 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 임대차가 끝나면 영업 명의를 임대인에게 넘기기로 약정했다면 임차인이 가게를 비운 뒤에도 명의변경 절차의 이행을 소송으로 청구할 수 있습니다. 대법원은 이런 경우를 영업양도에 준한다고 보아 임대인이 영업자 지위를 승계한다고 판단했습니다. 지금은 계약서에 명의 이전 약정이 글로 남아 있는지부터 확인하십시오.

권리금 약정이 없었다면 임차인이 요구하는 권리금을 주고 명의를 사 올 필요는 없습니다. 명의 이전은 계약에서 이미 약속된 의무입니다.

이런 상담이 많습니다

임대인 D씨는 2023. 5. 오래 카페로 쓰던 1층 점포를 임차인에게 빌려주면서, 계약이 끝나면 임차인 명의의 카페 영업신고를 D씨 쪽으로 넘기기로 약정했습니다. 2026. 5. 계약이 끝나자 임차인은 보증금을 받고 가게는 비웠지만, 약정에 없던 권리금 2,000만원을 달라며 명의 이전에 협조하지 않았습니다. D씨가 새로 들인 임차인은 석 달째 카페 영업을 시작하지 못하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

영업 명의변경을 민사소송으로 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다. 임대차 종료 때 영업 명의를 임대인에게 넘기기로 약정하고 임차인이 가게를 명도했다면, 대법원은 이를 영업양도에 준한다고 보아 임차인에게 명의변경 절차를 이행할 의무가 있다고 판단했습니다. 판결이 확정되면 임대인이 승계 신고를 할 수 있습니다.

이 사례는 다방 영업허가 사안이지만, 2026. 9. 28. 기준 현행 「식품위생법」 아래에서 카페 같은 휴게음식점영업은 허가가 아니라 신고 업종입니다. 신고한 영업자도 영업을 양도하면 양수인이 그 지위를 승계하므로 같은 논리가 적용될 여지가 큽니다.

약정 없이 건물만 빌려준 경우도 되나요?

명의 이전 약정이 없으면 이 청구는 어렵습니다. 대법원은 영업양도가 따르지 않는 단순한 명의만의 이전은 소송으로 구할 수 없다고 본 사례가 있습니다. 약정이 있는지, 가게를 명도하면서 영업시설도 함께 넘겼는지가 판단 기준입니다.

영업을 양도한 경우 양수인이 영업자 지위를 승계한다는 원칙은 현행법에도 그대로 있습니다. 약정과 영업시설 인도 사실을 함께 증명해야 합니다.

명의를 못 넘겨받아 생긴 손해도 받을 수 있나요?

받을 수 있지만 손해액은 임대인이 증명해야 합니다. 영업 명의까지 넘겨주며 임대할 때 받을 수 있는 월세와 건물만 임대할 때 받는 월세의 차액이 기준입니다. 새 임차인이 영업을 못 한 사정만으로는 손해액이 정해지지 않습니다.

법원도 증명이 부족하다는 이유만으로 바로 청구를 기각하지는 않습니다. 다른 용도로 쓸 수 있는지, 월세 차액이 얼마인지를 밝히도록 석명권을 행사해야 한다고 보았습니다. 주변 시세 자료와 부동산 중개인 의견을 준비하면 됩니다.

영업 명의변경 청구 대응 순서

• 약정 확인 - 계약서에 종료 시 영업 명의를 넘긴다는 문구가 있는지 봅니다. 없으면 문자나 녹음으로 약정을 찾습니다.
• 이행 요구 - 기한을 정해 명의변경 협조를 요구하는 내용증명을 보냅니다. 권리금 약정이 없다는 점도 적습니다.
• 관할 관청 확인 - 구청 위생 담당 부서에 새 임차인 명의로 신고할 수 있는지 문의합니다. 현재 신고 상태를 확인하는 단계입니다.
• 소송 제기 - 명의변경 절차 이행과 손해배상을 함께 청구합니다. 판결로 승계 신고를 할 수 있습니다.
• 손해 자료 준비 - 명의가 있을 때와 없을 때의 월세 차이를 보여 주는 시세 자료를 모읍니다. 손해액 증명에 쓰입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 명의 이전 약정이 없거나 임차인이 영업시설을 가져갔다면 계약서와 인도 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·약정 이행 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 영업신고 명의도 판결로 바꿀 수 있나요?
  약정이 있으면 가능합니다. 대법원 1997. 4. 25. 선고 95다19591 판결은 종료 시 명의를 넘기기로 약정하고 건물을 명도한 경우를 영업양도에 준한다고 보았습니다. 현행 식품위생법 제39조 제1항도 영업 양수인의 지위 승계를 정하고 있습니다.
• 임차인이 권리금을 달라는데 줘야 하나요?
  약정이 없다면 줄 의무가 없습니다. 명의 이전은 계약에서 이미 정한 의무이므로 권리금과 맞바꿀 대상이 아닙니다. 식품위생법 제39조 제1항에 따른 승계 절차에 협조하라고 요구하고, 거부하면 소송으로 이행을 청구합니다.
• 카페는 허가가 아니라 신고 아닌가요?
  맞습니다. 식품위생법 시행령 제25조 제1항 제8호에 따라 휴게음식점영업과 일반음식점영업은 신고 업종입니다. 신고한 영업자도 영업을 양도하면 양수인이 지위를 승계하므로 명의 이전 약정의 이행을 청구하는 구조는 같습니다.
• 승계 신고는 언제까지 해야 하나요?
  승계한 날부터 1개월 안에 해야 합니다. 식품위생법 제39조 제3항은 영업자 지위를 승계한 사람이 관할 시장·군수·구청장에게 신고하도록 정합니다. 판결 확정이나 임차인 협조가 이루어지면 바로 신고할 수 있게 서류를 준비하십시오.
• 새 임차인이 영업을 못 한 손해도 받나요?
  월세 차액으로 증명해야 받을 수 있습니다. 대법원 1994. 5. 13. 선고 93다45831 판결은 명의까지 넘겨줄 때의 월세와 건물만 임대할 때의 월세 차액을 손해로 보고, 그 증명 책임을 임대인에게 두었습니다. 주변 시세 자료가 필요합니다.
• 약정이 말로만 있었으면 어떻게 하나요?
  말로 한 약정도 효력은 있지만 증명이 어렵습니다. 계약 당시 문자, 중개인의 확인, 명도 때 영업시설을 그대로 넘겨받은 사정으로 약정을 증명해야 합니다. 대법원 1994. 5. 13. 선고 93다45831 판결처럼 단순한 명의 이전만으로는 청구가 받아들여지지 않을 수 있습니다.

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