전세임대 입주자가 확정일자를 받아야 하나요?

계약 당사자인 공사가 계약서에 확정일자를 받습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 제3조 제2항의 대항요건과 계약서 확정일자를 갖춘 임차인에게 우선변제권을 줍니다. 입주자는 공사에 확정일자 여부를 확인하면 됩니다.

입주자 선정은 누가 하나요?

지방자치단체의 장이나 전세임대주택을 지원하는 법인이 선정합니다. 주택임대차보호법 제3조 제2항은 이렇게 선정된 입주자가 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 대항력 규정을 준용한다고 정합니다. 선정 통지서를 보관하십시오.

지방공사가 빌려 준 집도 같나요?

같습니다. 주택임대차보호법 시행령 제2조 제2호는 지방공기업법 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사도 대항력이 인정되는 법인으로 정합니다. 한국토지주택공사와 같은 방식으로 보호됩니다.

대항력은 언제부터 생기나요?

입주자가 주택을 인도받고 전입신고를 마친 다음 날부터입니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 보고, 그 다음 날부터 제3자에 대한 효력을 인정합니다.

집주인이 집을 팔면 나가야 하나요?

대항력을 갖춘 뒤 팔렸다면 계속 살 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택 양수인이 임대인 지위를 승계한 것으로 봅니다. 보증금 반환 의무도 새 집주인에게 넘어갑니다.

계약기간을 2년보다 짧게 정했으면요?

기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 2년으로 봅니다. 주택임대차보호법 제4조 제1항이 이를 정하고, 임차인 쪽은 2년 미만의 약정기간이 유효하다고 주장할 수도 있습니다. 전세임대 약정 기간은 공사 안내를 확인하십시오.

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LH 전세임대주택에 사는 입주자도 대항력을 인정받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

LH가 집주인과 계약하고 선정한 입주자가 그 집을 인도받아 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 대항력이 인정됩니다. 주택임대차보호법 제3조 제2항과 시행령 제2조 제1호가 한국토지주택공사를 대항력이 인정되는 법인으로 정했습니다. 지금은 입주한 날 전입신고를 했는지부터 확인하십시오.

그 자리에서

입주하는 날 바로 전입신고를 하십시오. 전세임대주택 입주자의 대항력은 입주자가 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 생깁니다.

입주자가 집주인과 따로 계약서를 쓰거나 확정일자를 직접 받을 필요는 없습니다. 계약 당사자는 공사이고, 입주자는 전입과 거주로 대항요건을 채웁니다.

이런 상담이 많습니다

R씨는 2025년 5월 LH 전세임대주택 입주자로 선정돼, LH가 집주인과 보증금 1억 2천만 원에 계약한 다세대주택에 입주했습니다. 계약서 임차인란에는 LH만 적혀 있었고 R씨는 입주 이틀 뒤 전입신고를 했습니다. 2026년 집주인이 집을 팔겠다고 하자 R씨는 자신도 새 집주인에게 대항할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

LH가 빌려 준 전세임대주택 입주자도 대항력이 있나요?

있습니다. 주택도시기금을 재원으로 저소득층 무주택자에게 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 뒤, 지방자치단체의 장이나 그 법인이 선정한 입주자가 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 개인 임차인의 대항력 규정이 준용됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」이 이렇게 정합니다.

대항력은 입주자가 인도와 주민등록을 마친 다음 날 0시부터 생기고, 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다. 입주 당일 전입신고를 해야 공백이 없습니다.

대항력이 인정되는 법인은 어디인가요?

한국토지주택공사와 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사입니다. 법은 대항력이 인정되는 법인을 대통령령으로 정하도록 했고, 시행령이 이 두 곳을 정해 두었습니다. 그 밖의 법인이 빌려 준 집은 이 조항이 아니라 다른 요건으로 보호 여부를 따집니다. 예를 들어 중소기업 법인이 직원 사택으로 빌린 집은 같은 조 제3항이 따로 정하고, 그 밖의 법인은 임대차등기 같은 방법을 검토해야 합니다.

입주자가 다른 집으로 옮기면 대항력은 어떻게 되나요?

입주자가 이사하고 전출하면 그 집에 대한 대항요건은 끊깁니다. 같은 집에 새 입주자가 선정돼 들어오면 새 입주자의 인도와 전입신고를 기준으로 다시 대항력이 생긴다고 보는 것이 조문 구조에 맞습니다. 전출과 새 입주 사이에 공백이 생기면 그 사이 설정된 권리가 앞서므로 공사가 일정을 관리합니다.

집주인이 바뀌거나 경매되면 입주자는 어떻게 되나요?

대항력을 갖춘 뒤 집주인이 바뀌면 새 집주인이 임대인 지위를 승계하므로 입주자는 계속 살 수 있고, 보증금 반환 의무도 새 집주인에게 넘어갑니다. 경매가 되면 공사가 계약서 확정일자를 받아 두었는지에 따라 우선변제를 받을 수 있는지가 정해집니다.

전세임대 계약은 공사가 당사자라서 경매 절차의 권리신고와 배당요구도 공사가 합니다. 입주자는 경매 통지나 법원 서류를 받으면 바로 공사 담당 부서에 알리고, 공사의 안내에 따라 이사 일정과 새 집 지원 여부를 협의합니다. 입주자가 먼저 이사하면 대항요건이 끊길 수 있으므로 공사와 협의가 끝날 때까지 전입을 유지합니다.

전세임대 입주자 대항력 대응 순서

입주자 선정 확인 - 공사나 지방자치단체의 입주자 선정 통지를 보관합니다. 선정된 입주자여야 대항력이 생깁니다.
입주일 전입신고 - 입주한 날 전입신고를 합니다. 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
계약 내용 확인 - 공사와 집주인 사이 계약서 사본과 확정일자 여부를 확인합니다. 경매 때 우선변제 요건입니다.
등기부 변동 확인 - 주기적으로 등기부를 확인합니다. 매매·근저당·경매 개시를 빨리 알 수 있습니다.
공사에 즉시 통지 - 경매 통지나 명도 요구를 받으면 공사에 알립니다. 배당요구는 공사가 해야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 입주 전후로 근저당권이 설정됐거나 집주인이 보증금 반환을 거부한다면 계약서·등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

전세임대주택 입주자들은 계약 당사자가 LH라서 자신은 법적 보호 밖에 있다고 생각하기 쉽습니다. 법은 선정된 입주자의 전입과 거주로 공사의 임차권에 대항력을 줍니다. 입주자의 전입신고가 곧 보호의 출발점입니다.

그래서 입주자 선정 통지, 입주일, 전입신고일을 기록으로 남겨야 합니다. 공사와 집주인 사이 계약서 사본과 확정일자 여부도 입주 때 받아 두면 나중에 경매가 되었을 때 순위를 바로 확인할 수 있습니다.

집주인이 바뀌거나 경매가 시작되면 법원과 새 집주인은 이 기록으로 대항력 기준일을 정합니다. 입주자가 먼저 이사하면 대항요건이 끊기므로, 공사와 협의가 끝날 때까지 전입을 유지하는 것이 보증금 보호로 이어집니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

입주자 선정 통지서·공사와 집주인의 임대차계약서 사본·주민등록초본·등기사항전부증명서를 준비해 주시면, 대항력 발생일·새 집주인 승계 여부·경매 시 배당 가능성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.29 기준으로 조문을 확인했습니다.

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