주택 임대차
중소기업이 직원 사택으로 빌린 집도 대항력이 인정되나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신
중소기업 법인이 직원 주거용으로 임차한 집은 회사가 선정한 직원이 입주하고 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 대항력이 인정됩니다. 주택임대차보호법 제3조 제3항이 개인 임차인의 대항력 규정을 준용하도록 정했습니다. 지금은 회사가 중소기업기본법상 중소기업인지부터 확인하십시오.
입주한 날 바로 직원 본인의 전입신고를 하고, 회사는 계약서에 확정일자를 받으십시오. 직원의 인도와 주민등록이 회사 임차권의 대항요건이 됩니다.
직원이 계약 당사자로 계약서에 이름을 올릴 필요는 없습니다. 회사 명의 계약이어도 회사가 선정한 직원이 입주와 전입을 마치면 됩니다.
이런 상담이 많습니다
G씨는 직원 25명의 IT 회사에 다니는데, 회사가 2025년 9월 보증금 1억 8천만 원에 오피스텔 한 채를 직원 숙소로 임차해 G씨를 입주시켰습니다. 계약서 임차인란에는 회사 이름만 적혀 있었습니다. G씨는 회사 명의 계약이라 전입신고를 해도 보호받지 못하는 것 아닌지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
중소기업이 직원 사택으로 빌린 집도 대항력이 있나요?
있습니다. 「중소기업기본법」 제2조의 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차하고, 회사가 선정한 직원이 주택을 인도받아 주민등록을 마치면 개인 임차인과 같은 대항력 규정이 준용됩니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」이 이렇게 정합니다.
대항력은 직원이 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기고, 이후 집이 팔려도 새 소유자가 임대인 지위를 승계합니다. 회사는 새 소유자에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
대기업이나 개인사업자가 빌린 사택은 어떤가요?
중소기업이 아닌 법인이 빌린 집은 이 조항이 적용되지 않습니다. 준용 규정은 전세임대주택 지원 법인(제2항)과 중소기업 법인(제3항)만 정하므로, 대기업 사택은 직원이 전입해도 이 조항으로 대항력을 얻지 못합니다. 이 경우 임대차등기나 전세권설정등기로 보호를 받는 방법을 검토합니다. 임대인은 반대약정이 없으면 임대차등기 절차에 협력할 의무가 있으므로 계약서에 등기 협력 조항을 넣어 두면 좋습니다.
| 임차 주체 | 대항요건을 갖추는 사람 | 근거 |
|---|---|---|
| 개인 임차인 | 임차인 본인·가족 | 제3조 제1항 |
| 전세임대주택 지원 법인 | 선정된 입주자 | 제3조 제2항 |
| 중소기업 법인 | 선정된 직원 | 제3조 제3항 |
| 그 밖의 법인 | 해당 조항 없음(등기 필요) | 민법 제621조 |
- 개인 임차인
- 대항요건을 갖추는 사람: 임차인 본인·가족
- 근거: 제3조 제1항
- 전세임대주택 지원 법인
- 대항요건을 갖추는 사람: 선정된 입주자
- 근거: 제3조 제2항
- 중소기업 법인
- 대항요건을 갖추는 사람: 선정된 직원
- 근거: 제3조 제3항
- 그 밖의 법인
- 대항요건을 갖추는 사람: 해당 조항 없음(등기 필요)
- 근거: 민법 제621조
출처 - 주택임대차보호법 제3조 제1항부터 제3항까지
회사 규모 기준은 매출액 또는 자산총액과 독립성 기준으로 정해지므로, 계약 전에 중소기업 확인서 등으로 해당 여부를 확인합니다.
법인 사택도 경매에서 보증금을 먼저 받을 수 있나요?
받을 수 있습니다. 직원의 인도·주민등록이라는 대항요건과 계약서 확정일자를 함께 갖추면 회사는 경매나 공매에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 권리가 있습니다. 경매가 시작되면 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다.
배당요구를 하지 않으면 우선변제권이 있어도 매각대금에서 배당을 받지 못합니다. 대항력이 선순위라면 매수인에게 대항하는 길이 남지만, 후순위라면 배당요구가 보증금을 회수하는 가장 직접적인 방법이 되므로 경매 개시 사실을 알게 된 즉시 종기를 확인합니다.
직원이 퇴사하면 회사 사택의 대항력은 어떻게 되나요?
직원이 나가면 그 직원 기준 대항요건은 끝나고, 회사가 새 직원을 선정해 그 직원이 입주와 전입신고를 마친 다음 날부터 다시 대항력이 생깁니다. 교체 사이에 공백이 있으면 그동안 설정된 권리보다 뒤로 밀리므로 전출일과 전입일을 맞추는 것이 좋습니다.
중소기업 법인 사택 대항력 대응 순서
- 중소기업 해당 확인 - 계약 전 회사가 중소기업기본법상 중소기업인지 확인합니다. 해당하지 않으면 등기로 보호받는 방법을 써야 합니다.
- 직원 선정 문서 - 어느 직원이 입주하는지 회사 내부 문서로 정합니다. 법인이 선정한 직원이어야 합니다.
- 입주일 전입신고 - 직원이 입주한 날 전입신고를 합니다. 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
- 확정일자 받기 - 회사 명의 계약서에 확정일자를 받습니다. 경매에서 우선변제를 받는 요건입니다.
- 등기부 주기 확인 - 사택 등기부를 정기적으로 확인합니다. 경매 개시를 늦게 알면 배당요구 기한을 놓칠 수 있습니다.
여기까지는 일반 기준이고, 회사가 중소기업에 해당하는지 다툼이 있거나 선순위 근저당권이 있는 집이라면 계약서·등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
법인 명의로 빌린 집은 주택임대차보호법 보호를 받지 못한다고 알고 있는 회사가 많습니다. 중소기업이라면 직원의 입주와 전입신고만으로 대항력이 생깁니다. 반대로 대기업은 같은 방식으로 보호받지 못합니다.
그래서 회사가 계약 당시 중소기업이었다는 자료와 직원의 전입일이 기록으로 남아야 합니다. 중소기업 확인서, 직원 선정 문서, 주민등록초본, 확정일자가 찍힌 계약서가 그 기록입니다.
경매가 되면 법원은 이 자료로 회사의 대항력과 우선변제 순위를 정합니다. 중소기업 해당 여부가 다퉈지면 배당이의 소송으로 이어지므로, 계약 시점의 회사 규모 자료를 보관해 두는 것이 보증금 회수로 이어집니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환과 명도 분쟁을 수행해 왔으며, 법인 사택은 중소기업 해당 여부와 직원 전입일을 먼저 확정한 뒤 대항력과 배당 순위를 따지는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 당해세 우선순위 배당 다툼
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
회사 명의 임대차계약서·입주 직원의 주민등록초본·중소기업 확인서·등기사항전부증명서를 준비해 주시면, 중소기업 해당 여부·대항력 발생일·경매 시 우선변제 가능성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
비슷한 상황
출처
- 주택임대차보호법 제3조 제3항
- 주택임대차보호법 제3조의2 제2항
- 주택임대차보호법 제3조 제4항
- 민법 제621조 제2항
- 중소기업기본법 제2조 제1항
- 민사집행법 제148조 제2호
- 주택임대차보호법 제3조 제1항
- 주택임대차보호법 제3조 제2항
2026.09.29 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성