주택 임대차

회사 명의로 빌려 대표이사가 사는 집, 계약갱신요구권이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

등기된 대표이사나 사내이사가 들어가 사는 집이면 회사가 계약갱신요구권을 쓸 수 없습니다. 대법원 2023다226866 판결로 주택임대차보호법상 직원의 범위, 대항력 요건, 임대료·거리와 무관하다는 판단까지 정리했습니다.

아니요, 회사 명의로 빌린 집에 등기된 대표이사나 사내이사가 들어가 살면 회사는 계약갱신요구권을 쓸 수 없습니다. 법인이 주택임대차보호법의 보호를 받으려면 중소기업이어야 하고, 회사가 고른 직원이 입주하고 주민등록을 마쳐야 합니다. 대법원은 여기서 직원에 등기된 대표이사와 사내이사는 들어가지 않는다고 보았습니다. 반대로 등기 임원이 아닌 직원이 살고 있다면, 임대료가 높다거나 회사와 멀다는 이유로 보호를 거절할 수는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

B사는 2024. 9. 설립된 작은 콘텐츠 회사로, 같은 해 11월 회사 명의로 아파트를 보증금 2억원, 월세 1,200만원에 2년간 빌렸습니다. 입주와 전입신고는 당시 대표이사인 B사 창업자가 했고, 그는 2025년에 대표이사와 사내이사에서 물러났지만 계속 그 집에 살고 있습니다. 집주인은 2026. 8. 계약이 끝나면 나가 달라고 통보했고, B사는 계약갱신을 요구하는 내용증명을 보냈습니다. B사는 회사 명의 계약이라도 갱신요구권으로 2년 더 살 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

법인도 주택임대차보호법 보호를 받을 수 있나요?

중소기업 법인은 일정한 요건을 갖추면 보호를 받습니다. 주택임대차보호법 제3조 제3항은 중소기업기본법상 중소기업인 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 빌리고, 법인이 선정한 직원이 주택을 인도받아 주민등록을 마치면 대항력을 준다고 정합니다. 직원이 바뀌면 새 직원이 입주하고 주민등록을 마친 다음 날부터 다시 효력이 생깁니다.

그리고 제3조의2 제1항은 임차인에 제3조 제3항의 법인을 포함시킵니다. 그래서 요건을 갖춘 중소기업 법인은 보증금 우선변제와 계약갱신요구권도 개인 임차인처럼 쓸 수 있습니다. 대기업 계열사이거나 중소기업 기준을 벗어난 법인은 이 조항의 보호를 받지 못합니다. 보증금까지 지키려면 직원의 입주·전입과 함께 계약서에 확정일자를 받아 두어야 합니다. 그래야 경매나 공매에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있습니다. 법인 임차의 일반 요건은 「중소기업이 직원 사택으로 빌린 집도 대항력이 인정되나요?」에서 자세히 설명했습니다.

대법원은 대표이사가 입주한 사건을 어떻게 판단했나요?

회사가 보증금 2억원, 월세 1,500만원에 집을 빌렸고 당시 대표이사가 입주해 전입신고를 했습니다. 집주인이 기간 만료 후 퇴거를 요구하자 회사는 갱신을 요구했고, 집주인은 건물인도 소송을 냈습니다.

대법원은 직원의 범위를 중소기업기본법령의 용례에 따라 정했습니다. 주식회사라면 직원은 “법인등기사항증명서에 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 사람을 의미한다고 보아야 한다.” 이 사건에서 입주한 사람은 입주 당시 대표이사 겸 사내이사였으므로 요건을 갖추지 못했고, 회사는 갱신요구권이 없다고 결론지었습니다. 그는 나중에 임원에서 물러났지만, 요건을 갖추었다는 다른 증명은 부족하다고 보았습니다.

원심은 본점과 집의 거리, 높은 임대료도 이유로 들었습니다. 대법원은 그 부분 이유는 적절하지 않다고 하면서 결론만 유지했습니다. 월세가 1,500만원에 이르는 고가 주택이라는 사정은 판단 근거가 되지 못했고, 결론을 가른 것은 입주자의 등기 임원 지위였습니다.

임대료가 비싸거나 회사와 멀면 보호받지 못하나요?

아니요, 등기 임원이 아닌 직원이 실제로 입주해 주민등록을 마치고 살고 있다면 그것으로 요건을 갖춘 것입니다. 대법원은 업무 관련성, 임대료 액수, 지리적 근접성 같은 다른 사정을 따로 따져서는 안 된다고 했습니다. 직원이 거주 목적으로 쓰는 한 그 자체로 주거용 임차로 본다는 것입니다.

따라서 집주인 쪽에서 고급 주택이라 사택이 아니라고 다투기는 어렵습니다. 반대로 회사 쪽은 누가 입주했는지, 그 사람이 입주 당시 등기 임원이었는지가 핵심입니다. 법인등기사항증명서의 임원 변경 이력과 입주자의 근로계약서, 급여 내역을 함께 확인해야 합니다.

법인 명의 주택 갱신 분쟁 대응 순서

• 입주자 지위 확인 - 입주와 전입신고 당시 입주자가 등기된 대표이사·사내이사였는지 법인등기로 확인합니다.
• 중소기업 해당 여부 확인 - 회사가 중소기업기본법상 중소기업인지 매출·자산 자료로 봅니다.
• 갱신요구 시기 점검 - 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 요구했는지 날짜를 맞춥니다.
• 입주자 교체 검토 - 요건을 갖춘 직원으로 바꾸면 그 직원의 입주·전입 다음 날부터 대항력이 새로 생깁니다.
• 인도 소송 대비 - 갱신요구권이 없다면 퇴거 시기와 보증금 반환 일정을 협의합니다.

계약 당사자를 바꾸어 주장하는 방법은 쉽지 않습니다. 이 사건에서 회사는 실제 거주자가 임차인이라는 취지로도 다투었지만, 대법원은 계약 당사자가 거주자가 아니라 회사라고 본 원심을 그대로 받아들였습니다. 계약서 명의, 보증금과 월세를 낸 계좌, 계약 협의 기록이 모두 회사로 되어 있으면 개인 임차인으로서 갱신요구권을 주장하기 어렵습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 입주자가 입주 당시 등기 임원이었는지와 회사가 중소기업 요건을 갖추었는지에 따라 갱신요구권과 대항력 인정 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 법인 임차 주택의 갱신·인도 분쟁과 보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대표이사가 나중에 사임하면 바로 보호를 받나요?
  사임만으로 바로 요건이 갖추어진다고 보기는 어렵습니다. 이 사건에서도 입주 당시 대표이사였다는 점이 문제였습니다. 요건을 갖춘 직원의 입주와 주민등록을 새로 갖추는 방법을 검토해야 합니다.
• 등기되지 않은 상무나 본부장은 직원인가요?
  대법원은 주식회사의 직원에서 등기된 대표이사와 사내이사를 제외한다고 했습니다. 등기되지 않은 임원은 직원에 들어갈 여지가 있지만 실제 근무 형태 자료로 확인해야 합니다.
• 대기업 계열사가 빌린 사택도 보호되나요?
  제3조 제3항은 중소기업기본법상 중소기업 법인만 대상으로 합니다. 중소기업 기준을 벗어나면 이 조항에 따른 대항력과 갱신요구권을 주장하기 어렵습니다.
• 계약서를 대표이사 개인 이름으로 썼다면 다른가요?
  그 경우 대표이사 개인이 임차인이 되어 개인 임차인으로 보호를 받을 수 있습니다. 다만 실제 계약 당사자가 누구인지 다툼이 생기면 계약 경위와 보증금 출처를 봅니다.
• 갱신요구를 못 하면 보증금은 어떻게 되나요?
  갱신요구권이 없어도 계약이 끝나면 집주인은 보증금을 돌려주어야 합니다. 집을 비워 주는 것과 보증금 반환은 동시에 이행하는 것이 원칙입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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