주택 임대차

회사 사택에 살던 제가 퇴사하면 후임 직원도 대항력을 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

중소기업 법인이 임차한 사택이라면 임대차 중 직원이 바뀌어도 회사가 선정한 새 직원이 인도와 전입신고를 마친 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 주택임대차보호법 제3조 제3항 후문이 직원 변경을 따로 정해 두었습니다. 지금은 후임 직원의 입주일과 전입신고일을 같은 날로 맞추십시오.

회사가 임대차계약서를 새로 쓰거나 집주인 동의를 다시 받을 필요는 없습니다. 법이 직원 변경을 예정하고 새 직원 기준으로 대항력을 인정합니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 직원 40명 규모의 제조업체에 다니며 회사가 2024년 6월 보증금 1억 5천만 원에 임차한 빌라에 살고 있습니다. 2026년 초 이직이 정해지자 회사는 신입 직원을 그 집에 들이기로 했습니다. F씨는 자신이 나간 뒤에도 회사가 보증금을 지킬 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대차 중 직원이 바뀌면 새 직원도 대항력을 받나요?

받습니다. 중소기업 법인이 임차한 사택에서 임대차가 끝나기 전 직원이 바뀌면, 회사가 선정한 새 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 이 경우를 따로 정해 두었습니다.

여기서 중소기업은 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인을 말합니다. 매출액이나 자산총액 등 규모 기준과 독립성 기준을 충족해야 하므로, 회사 규모가 커졌다면 해당 여부를 먼저 확인합니다.

새 직원의 대항력은 언제부터 생기나요?

새 직원이 입주하고 전입신고를 마친 날의 다음 날 0시부터입니다. 전임 직원의 대항력이 그대로 이어지는 것이 아니라 새 직원 기준으로 다시 생긴다는 점에서 차이가 있습니다. 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 보므로 신고일이 기준입니다.

직원이 바뀌는 사이 근저당이 설정되면 어떻게 되나요?

전임 직원이 나간 뒤 새 직원이 전입하기 전에 근저당권이 설정되면 회사 임차권은 그 근저당권보다 뒤가 됩니다. 새 직원의 대항력은 새로 생기기 때문입니다. 공백을 줄이려면 전임 직원 전출과 새 직원 전입을 같은 날에 맞추고, 전입 직후 등기부를 확인합니다. 경매가 되면 우선변제 순위도 새 대항요건과 확정일자 기준으로 따집니다.

전임 직원이 먼저 나가고 후임 입주가 몇 주 늦어지는 일이 흔합니다. 이 기간에는 회사 임차권을 공시하는 주민등록이 없어서 집주인이 새로 대출을 받으면 그 근저당권이 앞서게 됩니다. 후임 입주가 늦어질 것 같으면 전임 직원의 전출을 후임 전입일까지 미루도록 회사가 일정을 조정하는 편이 안전합니다.

집이 팔리면 회사가 새 집주인에게 보증금을 받을 수 있나요?

대항력을 갖춘 상태에서 집이 팔렸다면 새 집주인이 임대인 지위를 승계하므로 회사는 새 집주인에게 보증금 반환을 청구합니다. 직원 교체 뒤 새 직원의 대항력이 생긴 다음에 매매가 이루어졌다면 문제없이 승계됩니다. 공백 기간 중 매매로 소유권이 넘어갔다면 승계 여부를 따로 따져야 합니다.

중소기업 사택 직원 교체 대응 순서

• 중소기업 해당 확인 - 회사가 중소기업기본법상 중소기업인지 확인합니다. 해당하지 않으면 이 조항이 적용되지 않습니다.
• 후임 선정 기록 - 회사가 새 직원을 입주자로 정한 문서를 남깁니다. 법인이 선정한 직원이어야 대항력이 생깁니다.
• 전입일 맞추기 - 전임 퇴거일과 후임 전입일 사이 공백을 없앱니다. 공백 기간에 설정된 권리보다 뒤로 밀립니다.
• 등기부 확인 - 직원 교체 직후 등기사항전부증명서를 떼어 봅니다. 새 근저당권이 있으면 순위를 따져야 합니다.
• 확정일자 점검 - 계약서 확정일자가 있는지 확인합니다. 경매에서 보증금 우선변제를 받는 요건입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 회사가 중소기업에 해당하는지 애매하거나 직원 교체 사이에 근저당권이 이미 설정됐다면 계약서·등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 후임 직원이 전입하지 않으면 어떻게 되나요?
  회사 임차권의 대항력이 생기지 않습니다. 주택임대차보호법 제3조 제3항은 법인이 선정한 새 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 효력이 생긴다고 정합니다. 새 직원의 입주와 전입신고가 모두 있어야 합니다.
• 전임 직원의 대항력이 이어지나요?
  이어지지 않고 새 직원 기준으로 다시 생깁니다. 조문은 직원이 변경된 경우 새 직원이 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 효력이 생긴다고 정합니다. 교체 사이에 설정된 권리가 있으면 순위가 밀립니다.
• 어떤 회사가 중소기업에 해당하나요?
  중소기업기본법 제2조의 기준을 충족하는 법인입니다. 업종별 매출액 또는 자산총액 등이 대통령령 기준에 맞고, 소유와 경영의 실질적 독립성 기준도 충족해야 합니다. 공시대상기업집단 소속 회사는 제외됩니다.
• 회사 사택도 확정일자를 받아야 하나요?
  경매에서 보증금을 우선변제받으려면 필요합니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 제3조 제3항의 대항요건과 계약서 확정일자를 갖춘 임차인에게 우선변제권을 줍니다. 회사 명의 계약서에 확정일자를 받아 두십시오.
• 집이 팔리면 새 집주인에게 대항할 수 있나요?
  대항력을 갖췄다면 새 집주인이 임대인 지위를 승계합니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택 양수인이 임대인 지위를 승계한 것으로 봅니다. 회사는 새 집주인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
• 회사 규모가 커져 중소기업이 아니게 되면요?
  규모 확대로 중소기업에 해당하지 않게 된 경우 그 사유가 생긴 다음 연도부터 5년간은 중소기업으로 봅니다. 중소기업기본법 제2조 제3항이 이 유예를 정합니다. 다만 합병 등 대통령령이 정한 사유에는 적용되지 않습니다.

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