주택 임대차

회사가 직원 숙소로 빌린 아파트도 대항력과 우선변제권이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

회사가 중소기업기본법상 중소기업이라면 있습니다, 회사가 선정한 직원이 숙소로 입주해 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 회사가 대항력을 얻습니다. 회사와 집주인이 맺은 계약서에 확정일자를 받으면 경매나 공매 때 우선변제권도 생깁니다. 지금은 회사가 중소기업에 해당하는지와 입주 직원의 전입신고일을 확인해 두십시오.

직원 개인 명의로 계약서를 다시 쓰거나 직원이 보증금을 낸 것처럼 꾸밀 필요는 없습니다. 회사 명의 계약 그대로 법의 보호를 받을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

직원 40명 규모의 제조업체 P사는 2025년 1월 지방 공장 근처 아파트를 보증금 1억 5천만원에 회사 명의로 임차해 기숙사로 쓰고 있습니다. 회사는 주민등록이 없어 거주하는 직원 두 명만 전입신고를 하게 했고, 계약서에는 확정일자를 받았습니다. 2026년 집주인의 빚 문제로 경매 이야기가 나오자, 회사는 법인 명의 계약도 보증금을 보호받는지 확인하려 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

어떤 법인이 직원 숙소로 임차하면 대항력을 얻나요?

중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인입니다. 이런 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 뒤 법인이 선정한 직원이 입주하고 주민등록을 마치면, 개인 임차인과 같이 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 이 밖에 주택도시기금으로 저소득층 전세임대주택을 지원하는 법인처럼 대통령령으로 정한 공공 법인에만 같은 대항력을 인정합니다. 중소기업이 아닌 법인이 직원 숙소로 임차한 경우에는 이 규정으로 대항력을 얻을 수 없으므로 전세권 등기 같은 다른 방법을 검토해야 합니다.

중소기업 해당 여부는 업종별 매출액이나 자산총액, 소유와 경영의 독립성 같은 기준으로 판단합니다. 공시대상기업집단에 속하는 회사는 규모가 작아도 제외됩니다.

확정일자는 누구 이름의 계약서에 받아야 하나요?

회사와 집주인이 맺은 임대차계약서에 받습니다. 법인 직원 숙소의 경우 우선변제권의 요건인 확정일자는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서상의 확정일자를 말합니다.

회사가 보증금 반환 판결을 받아 경매를 신청할 때에도 집을 먼저 비워 줄 필요가 없습니다. 이 특례는 중소기업 법인 임차인에게도 그대로 적용됩니다.

숙소에 사는 직원이 바뀌면 대항력은 어떻게 되나요?

임대차가 끝나기 전에 숙소 직원이 바뀌면, 회사가 선정한 새 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생깁니다. 기존 직원 기준의 대항력이 자동으로 이어지는 구조가 아니므로 교체 시점에 공백이 생길 수 있습니다.

그래서 새 직원의 전입신고를 기존 직원의 전출 전에 마치는 것이 안전합니다. 교체 사이에 근저당권이나 가압류가 들어오면 그 권리가 회사보다 앞설 수 있습니다. 계약이 끝났는데 보증금을 받지 못한 상태에서 직원이 모두 나가야 한다면 회사 명의로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

법인 직원 숙소 임차 대응 순서

• 중소기업 확인 - 중소기업 확인서 등으로 회사가 중소기업에 해당하는지 확인합니다. 해당하지 않으면 다른 보호 방법이 필요합니다.
• 확정일자 - 회사 명의 임대차계약서에 확정일자를 받습니다. 우선변제 순위의 기준이 됩니다.
• 직원 선정 기록 - 숙소 입주 직원을 회사가 선정했다는 내부 문서를 남깁니다. 법인이 선정한 직원이라는 요건의 증거입니다.
• 전입 관리 - 입주 직원의 전입신고일을 관리하고 교체 때는 새 직원 전입을 먼저 합니다. 대항력 공백을 막습니다.
• 만료 대응 - 보증금을 받지 못하면 임차권등기명령과 반환 소송을 진행합니다. 직원 퇴거 전에 등기를 마칩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 회사가 중소기업 기준에 걸쳐 있거나 계약 도중 규모가 커진 경우에는 재무자료와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 기업이 당사자인 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 법인도 주택임대차보호법 보호를 받나요?
  일부 법인만 받습니다. 주택임대차보호법 제3조 제3항은 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업 법인이 직원 주거용으로 임차하고 법인이 선정한 직원이 입주와 주민등록을 마친 경우에 대항력을 인정합니다. 제3조 제2항의 공공 법인도 따로 보호됩니다.
• 대기업이 빌린 직원 숙소는 어떻게 되나요?
  주택임대차보호법 제3조 제3항은 중소기업 법인만 정하고 있어 중소기업이 아닌 법인은 이 규정으로 대항력을 얻지 못합니다. 이런 회사는 전세권 설정등기를 하거나 임차권등기에 관한 특약을 두는 등 다른 방법으로 보증금을 지켜야 합니다.
• 확정일자는 직원 계약서에 받나요?
  회사와 집주인이 맺은 계약서에 받습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 법인 직원 숙소의 경우 확정일자를 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서상 확정일자로 정합니다. 직원과 따로 계약서를 쓸 필요는 없습니다.
• 직원이 바뀌면 대항력은 이어지나요?
  새 직원 기준으로 다시 생깁니다. 주택임대차보호법 제3조 제3항 후문은 임대차가 끝나기 전에 직원이 바뀌면 법인이 선정한 새 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 효력이 생긴다고 정합니다. 교체 사이에 공백이 생기지 않게 해야 합니다.
• 중소기업인지 어떻게 판단하나요?
  중소기업기본법 제2조 제1항에 따라 업종별 매출액이나 자산총액, 소유와 경영의 실질적 독립성 기준으로 판단합니다. 공시대상기업집단에 속하는 회사는 제외됩니다. 중소기업 확인서가 있으면 판단이 쉽지만 계약 시점 기준으로 해당했는지를 봅니다.
• 보증금을 못 받았는데 직원이 이사해야 하면요?
  회사 명의로 임차권등기명령을 신청해 등기를 마친 뒤 직원을 이사시키면 됩니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 신청할 수 있다고 정하고, 제3조 제3항의 법인도 이 절차로 대항력을 유지할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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