주택 임대차

회사 숙소 직원이 바뀌는 사이 저당이 잡혔는데 경매 매수인에게 대항할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 새 직원이 입주하고 전입신고를 마치기 전에 저당권이 설정됐다면 중소기업 법인은 경매 매수인에게 대항력을 주장하기 어렵습니다. 주택임대차보호법 제3조 제3항은 직원이 바뀌면 새 직원이 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력이 새로 생긴다고 정합니다. 지금은 앞 직원의 전출일, 새 직원의 전입일, 저당권 접수일을 한 줄로 놓고 비교해 보십시오.

법인 명의로 임대차등기를 따로 하지 않았다는 이유만으로 대항력이 처음부터 없는 것은 아닙니다. 중소기업 법인은 직원의 입주와 전입신고로 대항력을 갖춥니다.

이런 상담이 많습니다

B사는 직원 20명 규모의 중소기업으로 2024년 3월 직원 숙소용 아파트를 보증금 3억원에 임차했습니다. 입주한 직원 C씨가 2025년 5월 퇴사하며 전출했고, 그 뒤 집주인이 은행에서 대출을 받아 근저당권을 설정했습니다. 새 직원 D씨는 2025년 7월에 입주해 전입신고를 했고, 2026년 봄 집이 경매에 넘어가자 B사는 보증금을 매수인에게 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

중소기업 법인이 직원 숙소로 빌린 집도 대항력이 있나요?

있습니다. 「중소기업기본법」 제2조의 중소기업에 해당하는 법인이 직원 주거용으로 주택을 임차하고, 법인이 선정한 직원이 집을 인도받아 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 같은 구조입니다.

중소기업 해당 여부는 업종별 매출액·자산총액과 독립성 기준으로 정합니다. 공시대상기업집단 소속 회사는 규모가 작아도 빠집니다. 규모가 커져 중소기업에서 벗어나도 그 사유가 생긴 연도의 다음 연도부터 5년간은 중소기업으로 봅니다.

입주 직원이 바뀌면 대항력은 언제부터 다시 생기나요?

새 직원이 집을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 새로 생깁니다. 임대차가 끝나기 전에 직원이 바뀐 경우 앞 직원 시절의 대항력이 이어지지 않고, 새 직원 기준으로 날짜를 다시 셉니다. 그래서 앞 직원 전출과 새 직원 전입 사이에 설정된 저당권은 법인보다 앞선 권리가 됩니다.

이 사례에서 근저당권은 C씨 전출 뒤, D씨 전입 전에 설정됐습니다. 근저당권에 기한 경매로 매각되면 그보다 늦게 생긴 대항력은 매수인에게 주장할 수 없습니다. 경락으로 소멸하는 임차권에 해당하기 때문입니다.

대항력이 없으면 보증금은 어떻게 회수하나요?

매수인에게 대항할 수 없어도 확정일자를 갖췄다면 배당절차에서 확정일자 순서에 따라 우선변제를 받을 수 있습니다. 다만 순위는 새 직원 전입 다음 날과 확정일자 중 늦은 날 기준이어서 앞선 근저당권보다 뒤로 밀립니다. 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 배당에 참여합니다.

남은 보증금은 임대인에게 청구해야 합니다. 경락으로 임차권이 소멸하면 매수인은 보증금 반환 의무를 지지 않으므로, 임대인을 상대로 소송이나 가압류를 검토합니다.

법인 직원 숙소 대항력 대응 순서

• 중소기업 여부 확인 - 법인이 중소기업기본법상 중소기업인지 확인합니다. 해당하지 않으면 제3조 제3항의 대항력이 처음부터 없습니다.
• 날짜 대조 - 앞 직원 전출일, 새 직원 전입일, 저당권 접수일을 비교합니다. 저당권이 새 직원 전입보다 빠르면 매수인에게 대항하지 못합니다.
• 확정일자 확인 - 법인 명의 계약서에 확정일자가 있는지 봅니다. 확정일자가 있어야 배당에서 우선변제를 주장합니다.
• 배당요구 - 경매개시 공고의 배당요구 종기를 확인해 그 전에 배당요구를 합니다. 종기가 지나면 배당에서 빠집니다.
• 잔액 청구 - 배당으로 받지 못한 보증금은 임대인에게 청구합니다. 임대인 재산이 있으면 가압류로 먼저 묶어 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 직원 교체 기간이 짧아 사실상 점유가 이어졌다는 사정이나 계약서에 임차인 명의가 개인으로 되어 있으면 계약서·주민등록표를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환과 경매 배당 다툼을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대기업 법인도 직원 숙소로 대항력을 얻나요?
  중소기업이 아닌 법인은 제3조 제3항의 대항력을 얻지 못합니다. 대항력이 인정되는 법인은 제3조 제2항의 한국토지주택공사·주택사업 지방공사 같은 전세임대 지원 법인과 제3항의 중소기업 법인으로 한정됩니다. 대기업은 전세권 설정이나 임차권등기로 보호받는 방법을 따로 찾아야 합니다.
• 직원 교체 사이에 공백이 하루만 있어도 문제가 되나요?
  공백 기간에 저당권이나 가압류가 설정되지 않았다면 결론에 영향이 적습니다. 새 직원의 대항력은 그 직원의 인도와 주민등록 다음 날부터 생기므로, 그 전날까지 등기된 권리가 있는지가 기준입니다. 등기사항전부증명서의 접수일을 확인하면 됩니다.
• 새 직원이 전입만 하고 입주를 늦게 하면 어떻게 되나요?
  대항력은 인도와 주민등록을 모두 마친 다음 날부터 생깁니다. 전입신고를 먼저 했더라도 실제로 집을 넘겨받은 날이 늦으면 그 늦은 날이 기준입니다. 이사 날짜를 보여 주는 이사업체 영수증이나 관리비 내역을 남겨 두십시오.
• 법인도 확정일자를 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 제3조 제3항의 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 변제받습니다. 법인 명의 계약서에 확정일자를 받아 두고, 직원이 바뀌면 새 직원의 전입일을 기준으로 순위가 다시 정해진다는 점을 유의하십시오.
• 경매 매수인이 보증금을 떠안는 경우는 언제인가요?
  법인의 대항력이 최선순위 저당권·가압류보다 앞서 생긴 경우입니다. 그때는 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권이 경락 뒤에도 남아 매수인이 임대인 지위를 승계합니다. 날짜가 뒤지면 임차권은 경락으로 소멸합니다.
• 직원 개인 명의로 계약하면 더 안전한가요?
  직원 개인이 임차인이 되면 그 직원의 인도와 전입으로 대항력이 생기고 중소기업 요건은 필요 없습니다. 대신 보증금 반환채권이 직원 개인에게 귀속되므로 퇴사 때 정산 약정을 따로 두어야 합니다. 회사 돈으로 보증금을 냈다면 그 관계를 문서로 남기십시오.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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