주택 임대차

회사 명의로 빌린 집에 직원인 제가 살면 주택임대차보호법으로 보호받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

회사가 중소기업기본법상 중소기업이고 회사가 선정한 직원인 내가 입주해 전입신고를 마쳤다면 보호받습니다. 주택임대차보호법 제3조 제3항은 이 경우 직원의 인도와 주민등록 다음 날부터 법인에게 대항력을 인정합니다. 지금은 회사가 중소기업에 해당하는지와 계약서상 임차인이 회사인지부터 확인하십시오.

직원 개인 명의로 계약서를 다시 쓸 필요는 없습니다. 중소기업 법인 명의 계약도 직원의 입주와 전입으로 대항력을 갖춥니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 직원 50명 규모 제조업체에 다니며 2025년 4월부터 회사가 보증금 1억원에 임차한 빌라에 살고 있습니다. 계약서의 임차인은 회사이고, A씨는 입주하면서 전입신고를 마쳤습니다. 2026년 여름 집주인의 사업이 어려워졌다는 소문이 돌자, A씨는 회사 명의 계약도 주택임대차보호법으로 보호받는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

법인이 임차인이면 원래 보호받지 못하나요?

원칙적으로 대항요건인 주민등록은 사람이 하는 것이어서 법인은 스스로 대항요건을 갖출 수 없습니다. 그래서 법은 대항력이 인정되는 법인을 따로 정해 두었습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 전세임대주택을 지원하는 한국토지주택공사·주택사업 지방공사와, 직원 주거용으로 임차한 중소기업 법인을 정하고 있습니다.

중소기업 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차하고, 법인이 선정한 직원이 주택을 인도받아 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있습니다. 직원 본인이 아니라 법인이 임차인으로서 이 대항력을 가집니다.

회사가 중소기업인지 어떻게 판단하나요?

중소기업기본법이 정한 업종별 매출액·자산총액 기준과 소유·경영의 독립성 기준을 모두 충족해야 합니다. 공시대상기업집단에 속하는 회사는 규모가 작아도 제외됩니다. 사회적기업이나 일정한 협동조합도 대통령령 기준에 맞으면 중소기업자에 포함됩니다. 회사가 중소기업확인서를 발급받아 두었다면 그 확인서로 판단하는 것이 가장 쉽습니다.

규모가 커져 중소기업에서 벗어나더라도 그 사유가 생긴 다음 연도부터 5년간은 중소기업으로 봅니다. 다만 중소기업이 아닌 기업과 합병한 경우처럼 유예가 인정되지 않는 사유도 있습니다.

직원이 바뀌거나 퇴사하면 어떻게 되나요?

임대차가 끝나기 전에 직원이 바뀌면 새 직원이 입주하고 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력이 새로 생깁니다. 앞 직원 시절의 대항력은 이어지지 않으므로, 교체 사이에 설정된 근저당권은 법인보다 앞섭니다.

확정일자는 법인 명의 계약서에 받습니다. 대항요건과 확정일자를 갖추면 경매에서 순위대로 보증금을 배당받습니다. 보증금은 법인에게 돌아가므로 직원이 개인적으로 받을 권리는 없고, 퇴사 때는 회사와 정산 문제만 남습니다. 직원이 보증금 일부를 부담했다면 그 부분은 회사와 따로 약정해 두어야 합니다.

회사 명의 주택 직원 거주 대응 순서

• 계약 명의 확인 - 계약서상 임차인이 회사인지 직원 개인인지 봅니다. 회사면 제3조 제3항, 개인이면 제3조 제1항이 적용됩니다.
• 중소기업 확인 - 회사의 중소기업확인서나 매출·자산 자료로 해당 여부를 확인합니다. 해당하지 않으면 대항력이 없습니다.
• 전입 유지 - 입주한 직원이 전입신고를 하고 계약 기간 동안 유지합니다. 옮기면 대항력이 끊깁니다.
• 확정일자 - 회사 명의 계약서에 확정일자를 받습니다. 경매 배당에서 우선변제의 요건입니다.
• 교체 관리 - 직원이 바뀌면 전출·전입을 같은 날로 맞춥니다. 공백 기간에 설정된 권리보다 뒤로 밀리지 않게 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 회사가 대기업 계열이거나 임원 사택처럼 직원 주거용인지 다툼이 있는 경우라면 계약서와 회사 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 법인 명의 주택 임대차의 보증금 반환과 경매 배당 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 회사가 대기업이면 방법이 없나요?
  제3조 제3항의 대항력은 받을 수 없습니다. 대신 전세권 설정등기를 하거나, 임대인 동의를 받아 민법상 임차권등기를 하는 방법이 있습니다. 직원 개인 명의로 계약하면 개인 임차인으로 보호받을 수 있습니다.
• 제가 전입하지 않고 회사 주소로 두면요?
  법인이 선정한 직원이 입주하고 주민등록까지 마쳐야 대항력이 생깁니다. 직원이 실제로 살더라도 전입하지 않으면 법인은 대항력을 얻지 못합니다. 회사 주소나 본가에 주민등록을 두고 있다면 입주한 날 바로 사택 주소로 전입신고를 하십시오.
• 회사가 선정했다는 것은 어떻게 증명하나요?
  사택 입주 결정 공문, 사내 규정, 입주 신청서처럼 회사가 그 직원을 입주자로 정했다는 자료가 쓰입니다. 계약서 특약에 입주 직원 이름을 적어 두는 방법도 있습니다. 직원이 바뀔 때마다 같은 형식의 자료를 새로 만들어 두면 교체 시점의 대항력 기준일도 증명하기 쉽습니다.
• 보증금을 못 돌려받으면 제가 청구하나요?
  임차인은 법인이므로 보증금 반환 청구도 법인이 합니다. 직원은 회사 결정에 따라 이사 일정을 맞추고, 필요하면 회사가 임차권등기명령을 신청합니다. 직원이 먼저 이사해야 한다면 회사가 임차권등기를 마친 뒤 전출하도록 일정을 맞추는 것이 안전합니다.
• 확정일자는 누구 이름으로 받나요?
  임차인인 법인 명의 계약서에 받습니다. 대항요건은 직원의 입주와 전입으로 갖추고, 확정일자는 법인 계약서에 받아 둘을 결합합니다. 우선변제 순위는 직원 전입 다음 날과 확정일자 중 늦은 날을 기준으로 정해지므로 두 날짜를 가깝게 맞추십시오.
• 집주인이 바뀌면 회사 계약은 어떻게 되나요?
  법인이 대항력을 갖췄다면 새 집주인이 임대인 지위를 승계합니다. 회사는 새 집주인에게 계약 기간과 보증금 반환을 주장할 수 있습니다. 새 집주인이 계약서를 다시 쓰자고 해도 기존 계약 내용은 그대로 유지되며, 보증금을 올리는 부분만 새 순위가 됩니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

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