매매 계약

매매대금 대신 대출을 인수했는데 매도인이 낸 이자도 갚아야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 매매대금 지급에 갈음해 대출금 채무를 인수하기로 하고 계약 때부터 이자를 매수인이 부담하기로 했다면 매도인이 대신 낸 이자는 매수인이 상환해야 합니다. 인수한 채무는 대출 원금만이 아니라 이자를 포함한 대출금 채무 전체이고, 이 상환의무는 매도인의 소유권이전등기의무와 이행상 견련관계에 있습니다. 지금은 매매계약서의 채무인수 조항에 이자 부담 시점이 어떻게 적혀 있는지 확인해 두십시오.

은행이 채무자 명의 변경을 거절했다고 해서 매수인이 계약 위반을 한 것은 아닙니다. 채무자 변경은 채권자인 은행의 승낙이 있어야 효력이 생기므로, 승낙을 받지 못한 사정만으로는 매수인의 책임이 되지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A법인은 2024년 봄 B씨에게서 상가 건물을 9억원에 사면서, 그중 6억원은 B씨가 그 건물을 담보로 받은 은행 대출을 A법인이 인수하는 것으로 갈음하고 나머지 3억원만 현금으로 지급했습니다. 계약서에는 계약일부터 대출 이자를 A법인이 부담한다고 적었습니다. 그런데 은행은 법인이 채무자가 되면 담보가치가 떨어진다며 채무자 명의 변경을 거절했고, A법인이 대출을 미리 갚으려 하자 중도상환수수료를 누가 낼지로 다툼이 생겼습니다. B씨는 그 사이 자기 계좌에서 빠져나간 이자를 돌려달라고 하면서, 대출을 갚지 않으면 계약을 해제하겠다고 통지했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매도인이 대신 낸 대출 이자를 매수인이 갚아야 하나요?

갚아야 합니다. 계약 체결 때부터 대출 이자를 매수인이 부담하기로 약정했다면, 매수인이 매매대금 지급에 갈음해 인수한 것은 대출 원금만이 아니라 이자를 포함한 대출금 채무 전체입니다. 이자 부담은 계약 당시부터 매매대금의 지급 방법으로 예정되어 있던 것이므로, 아직 소유권이전등기가 넘어오지 않았거나 매도인이 건물을 계속 쓰고 있더라도 매도인이 은행에 낸 이자는 매수인이 상환해야 합니다.

채무자 명의 변경은 채권자인 은행의 승낙이 있어야 효력이 생깁니다. 은행이 승낙을 거절하면 매도인과 매수인 사이의 채무인수 약정은 그대로 남되, 은행에 대한 채무자는 여전히 매도인입니다. 이 상태에서 매도인이 낸 이자는 매수인이 갚아야 할 돈을 매도인이 대신 낸 셈이 되어, 매수인에게 상환의무가 생깁니다.

이자 상환의무와 소유권이전등기의무는 동시이행관계인가요?

이행상 견련관계가 인정됩니다. 매수인의 이자 상환의무는 매매대금 지급에 갈음해 인수한 대출금 채무가 모습을 바꾼 것이므로, 매도인의 소유권이전등기의무와 서로 맞물려 이행되어야 하는 관계에 있습니다. 매도인은 매수인이 이자 상당액을 상환하거나 그 이행을 제공할 때까지 등기 이전을 거절할 수 있고, 매수인도 등기 이전이 제공될 때까지 상환을 거절할 수 있습니다.

동시이행의 항변권은 쌍무계약에서 고유한 대가관계에 있는 채무가 아니더라도, 구체적인 약정 내용에 비추어 대가적 의미가 있어 이행상의 견련관계를 인정할 사정이 있으면 인정됩니다. 대법원 2005. 11. 10. 선고 2004다37676 판결은 이 기준을 확인하면서, 채무의 변형물이라도 실질이 대가적이면 상대방 채무와 동시이행관계에 있다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」에서도 이 기준은 그대로입니다.

매도인이 대출을 안 갚았다는 이유로 계약을 해제할 수 있나요?

요건을 갖춰야 가능합니다. 매수인이 인수한 대출금 채무를 이행하지 않으면 매도인은 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그 기간 안에 이행이 없을 때 계약을 해제할 수 있습니다. 다만 매수인의 채무가 매도인의 등기 이전 의무와 동시이행관계에 있으므로, 매도인이 자기 의무의 이행을 제공하지 않은 채 최고를 했을 뿐이라면 매수인은 이행지체에 빠지지 않고 해제도 효력이 없습니다.

중도상환수수료 부담 다툼으로 대출을 갚지 못한 사정은 이행지체 여부를 판단할 때 함께 따져집니다. 계약서에 기한 전 상환 비용을 누가 낼지 정하지 않았다면, 그 비용의 부담자를 두고 다투는 동안 이행하지 않은 것이 매수인의 귀책사유인지가 쟁점이 됩니다.

해제가 유효하면 각 당사자는 원상회복 의무를 지고, 이미 받은 매매대금은 받은 날부터 이자를 붙여 돌려주어야 합니다.

대출 인수 매매 해제 통지 대응 순서

• 계약서 채무인수 조항 확인 - 이자 부담 시점, 채무자 명의 변경 시한, 기한 전 상환 비용 부담자를 확인합니다. 이자 상환의무의 범위가 여기서 정해집니다.
• 은행 거절 사유 확보 - 채무자 변경을 거절한 은행의 회신을 문서로 받아 둡니다. 명의 변경 불이행이 매수인 책임이 아니라는 증거가 됩니다.
• 매도인이 낸 이자 내역 정리 - 계약일 이후 매도인 계좌에서 나간 이자 금액과 날짜를 확인합니다. 상환할 금액이 확정됩니다.
• 동시이행 제공 여부 검토 - 매도인이 등기 서류를 제공했는지 확인합니다. 제공이 없었다면 해제 통지의 효력을 다툴 수 있습니다.
• 상환 또는 공탁 결정 - 이자 상당액을 상환하거나 변제공탁하고 등기 이전을 청구합니다. 이행지체를 벗어나는 방법입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 채무자 명의 변경을 조건으로 하는 특약이나 위약금 조항이 따로 있으면 계약서 원문과 은행 회신을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약의 해제·소유권이전등기 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 인수한 대출금 채무에 이자도 포함되나요?
  계약 때부터 이자를 매수인이 부담하기로 했다면 포함됩니다. 매매대금 지급에 갈음해 인수한 채무는 원금에 한정되지 않고 이자를 포함한 대출금 채무 전체이며, 이자 부담은 계약 당시부터 대금 지급 방법으로 예정된 것입니다. 민법 제454조 제1항의 채무인수 약정 내용이 기준이 됩니다.
• 은행이 채무자 변경을 거절하면 채무인수는 무효인가요?
  은행에 대한 관계에서는 효력이 생기지 않습니다. 민법 제454조 제1항은 제3자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수한 경우 채권자의 승낙이 있어야 효력이 생긴다고 정합니다. 다만 매도인과 매수인 사이의 약정은 남으므로, 매수인은 매도인에게 이자 상당액을 상환하는 방식으로 약정을 이행하게 됩니다.
• 등기가 안 넘어왔는데도 이자를 갚아야 하나요?
  갚아야 하지만 동시이행을 주장할 수 있습니다. 이자 상환의무는 인수한 대출금 채무의 변형이어서 매도인의 소유권이전등기의무와 이행상 견련관계에 있습니다. 민법 제536조 제1항에 따라 매수인은 매도인이 등기 이전을 제공할 때까지 상환을 거절할 수 있고, 매도인도 상환이 제공될 때까지 등기 이전을 거절할 수 있습니다.
• 매도인이 건물을 계속 쓰고 있어도 이자를 물어야 하나요?
  물어야 합니다. 매도인이 건물을 사용·수익하고 있다는 사정은 이자 상환의무를 없애지 않습니다. 이자 부담은 매매대금 지급 방법으로 계약 당시부터 정해진 것이기 때문입니다. 다만 매도인의 사용 이익은 별도의 정산 문제로 다툴 수 있고, 계약서에 인도 시점과 사용료 약정이 있으면 그에 따릅니다.
• 매도인의 해제 통지가 유효하려면 무엇이 필요한가요?
  상당한 기간을 정한 최고를 하고 그 기간이 지나야 하며, 매도인 자신의 의무 이행 제공이 필요합니다. 민법 제544조는 이행을 최고하고 기간 내 불이행이 있을 때 해제할 수 있다고 정하고, 동시이행관계에 있는 채무는 상대방이 자기 의무를 제공해야 이행지체가 성립합니다. 등기 서류 제공 없이 최고를 한 것으로는 해제 요건을 채우지 못합니다.
• 중도상환수수료는 누가 부담하나요?
  계약서에 정한 바에 따르고, 정함이 없으면 약정 해석의 문제입니다. 대출 인수 약정에 기한 전 상환을 예정하지 않았다면 수수료 부담자를 두고 다툴 수 있으며, 이 다툼 때문에 이행이 늦어진 것이 매수인의 귀책사유인지는 민법 제390조에 따라 판단합니다. 수수료 부담을 둘러싼 협의 내용을 문자나 이메일로 남겨 두는 것이 좋습니다.
• 해제되면 이미 낸 매매대금은 어떻게 되나요?
  받은 날부터 이자를 붙여 돌려받습니다. 민법 제548조 제1항은 해제 시 각 당사자에게 원상회복 의무를 지우고, 같은 조 제2항은 반환할 금전에 받은 날부터 이자를 가산하도록 정합니다. 매수인이 낸 현금 대금과 매도인을 대신해 갚은 대출금이 있다면 모두 원상회복 대상이 됩니다.

비슷한 상황

• 거래처가 갑자기 계약을 해제한다고 통보했습니다
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다

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