매매 계약

돈 대신 땅을 주기로 한 약정이 무효인데, 이미 산 제3자 등기를 지울 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

대물변제 약정이 무효여도 채권자가 담보로 받은 땅을 선의의 제3자에게 팔아 등기가 끝났다면 원칙적으로 등기 말소를 구할 수 없습니다. 가등기담보법 제11조 단서가 선의의 제3자를 보호하기 때문입니다. 지금은 약정 당시 땅 시세와 새 소유자의 등기 경위를 확인하십시오.

땅을 되찾지 못하는 경우에도 손해를 그대로 떠안아야 하는 것은 아닙니다. 청산 없이 땅을 처분한 채권자에게 땅값과 빚의 차액을 배상하라고 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 지인 B씨에게 3,000만원을 빌리면서 그해 9월까지 갚지 못하면 시세 약 1억 1,000만원인 자기 소유 밭을 넘기기로 약정했습니다. A씨가 기한까지 갚지 못하자 매수인란을 비운 등기 서류를 B씨에게 건넸고, B씨는 자기 앞으로 등기하지 않은 채 2025년 5월 그 밭을 C씨에게 팔아 C씨 앞으로 이전등기가 됐습니다. A씨는 약정이 무효라며 C씨 등기를 지울 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대물변제 약정이 무효면 제3자 앞 등기도 말소할 수 있나요?

원칙적으로 어렵습니다. 선의의 제3자가 이미 소유권을 취득했다면 채무자는 대물변제 약정의 무효를 들어 그 제3자에게 등기 말소를 구할 수 없습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「가등기담보 등에 관한 법률」 제11조는 채무자가 청산금을 받을 때까지 빚을 갚고 담보 목적 등기의 말소를 청구할 수 있게 하면서도, 선의의 제3자가 소유권을 취득한 경우는 제외합니다.

원안이 인용한 대법원 1982. 7. 13. 선고 81다254 판결도 민법 제607조·제608조에 어긋난 대물변제 예약은 무효라도 양도담보의 목적 범위에서는 유효하므로, 양도담보권자가 제3자에게 처분해 등기를 마쳤다면 채무자는 그 제3자에게 무효를 주장할 수 없다고 보았습니다. 이 판결은 가등기담보법 시행 전 사안이어서, 현행법 아래에서는 제3자의 선의 여부를 함께 따집니다.

채권자가 매수인란을 비운 서류로 바로 넘긴 등기도 유효한가요?

유효하게 볼 가능성이 큽니다. 채무자가 매수인란을 비운 소유권이전등기 서류를 채권자에게 건넸다면 중간등기를 생략하고 뒤의 매수인에게 바로 등기해도 된다는 묵시적·순차적 합의가 있었다고 보는 것이 판례입니다. 그래서 채권자 명의 등기를 거치지 않았다는 사정만으로는 제3자 등기를 무효라고 하기 어렵습니다.

제3자에게 넘어갔으면 채무자는 무엇을 받을 수 있나요?

채권자가 정해진 청산절차 없이 담보 부동산을 처분해 선의의 제3자가 소유권을 취득했다면, 채권자는 채무자에게 손해를 배상해야 합니다. 손해액은 원칙적으로 채무자가 더는 말소를 구할 수 없게 된 때의 부동산 가액에서 그때까지의 채무액을 뺀 금액입니다. 대법원 2010. 8. 26. 선고 2010다27458 판결의 판단입니다.

채권자가 담보 부동산의 소유권을 취득하려면 변제기 뒤 청산금 평가액을 통지하고 그 통지가 도달한 날부터 2개월이 지나야 하며, 청산금을 지급해야 소유권을 취득합니다. 이 절차를 건너뛴 처분이 손해배상 책임의 근거가 됩니다.

대물변제 약정 분쟁 대응 순서

• 약정 당시 시세 확인 - 약정일 기준 땅의 시세를 감정이나 거래 사례로 확인합니다. 빌린 돈과 이자를 넘어야 약정 무효와 청산 의무가 생깁니다.
• 제3자 선의 여부 조사 - 새 소유자가 채권자와 어떤 관계인지, 담보 사정을 알았는지 확인합니다. 악의라면 말소를 다툴 여지가 생깁니다.
• 등기 경위 확인 - 매수인란 백지 서류로 바로 넘어간 등기인지 등기신청서류를 열람해 봅니다. 중간생략 합의 여부가 쟁점입니다.
• 손해액 계산 - 처분 당시 땅값에서 원금·이자를 뺀 금액을 계산합니다. 채권자에 대한 손해배상 청구액이 됩니다.
• 가압류와 소 제기 - 채권자의 다른 재산에 가압류를 하고 손해배상을 청구합니다. 채권자가 처분대금을 쓰기 전에 묶어 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 새 소유자가 채권자의 가족이거나 처분 전에 채무자가 변제를 제공한 사정이 있으면 등기 경위와 거래 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 가등기·양도담보 부동산의 말소와 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 빚 대신 땅을 주기로 한 약정은 왜 무효인가요?
  돈을 빌리면서 빌린 돈 대신 다른 재산을 넘기기로 예약한 경우 그 재산의 예약 당시 가액이 빌린 돈과 이자를 합한 금액을 넘으면 안 되고, 이를 어긴 약정으로 빌린 사람에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 땅값이 빚보다 훨씬 크면 이 규정에 걸립니다.
• 무효인 약정도 담보로서는 효력이 있나요?
  있습니다. 대법원 1982. 7. 13. 선고 81다254 판결은 민법 제607조·제608조에 어긋난 대물변제 예약도 양도담보의 목적 범위에서는 유효하다고 보았습니다. 현행 가등기담보법도 이런 약정을 담보계약으로 보고 청산절차를 거치게 합니다.
• 새 소유자가 사정을 알았다면요?
  다툴 여지가 있습니다. 가등기담보법 제11조 단서가 보호하는 것은 선의의 제3자이므로, 새 소유자가 청산절차 없는 담보 처분이라는 사정을 알았다면 채무자는 빚을 갚고 등기 말소를 구하는 주장을 해 볼 수 있습니다. 새 소유자와 채권자의 관계가 쟁점이 됩니다.
• 채권자가 청산을 하려면 어떤 절차가 필요한가요?
  채권자는 변제기 뒤 청산금 평가액을 채무자에게 통지하고, 통지가 도달한 날부터 2개월의 청산기간이 지나야 합니다. 청산금이 없다고 보면 그 뜻을 통지해야 하고, 통지에는 부동산 평가액과 채권액을 밝혀야 합니다. 이를 건너뛴 처분은 위법합니다.
• 채권자에게 얼마를 배상받을 수 있나요?
  원칙적으로 채무자가 더는 말소를 구할 수 없게 된 때의 부동산 가액에서 그때까지의 채무액을 뺀 금액입니다. 대법원 2010. 8. 26. 선고 2010다27458 판결은 이자 연체 같은 채무자 사정으로 이 배상 책임을 줄일 수 없다고 보았습니다.
• 말소 청구는 언제까지 할 수 있나요?
  채무자는 청산금을 받을 때까지 빚과 이자, 손해금을 채권자에게 지급하고 담보 목적 등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 다만 채무의 변제기가 지난 때부터 10년이 지나거나 선의의 제3자가 소유권을 취득하면 더는 청구할 수 없습니다.

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