경매 낙찰

미등기 건물을 대지와 함께 사서 대지만 저당 잡혔다가 경매되면 법정지상권이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 미등기 건물을 대지와 함께 사고 대지만 저당 잡혔다가 경매되면 법정지상권은 생기지 않습니다. 건물 등기를 넘겨받지 못했다면 저당권 설정 당시 토지와 건물의 주인이 이미 달랐다고 보기 때문입니다. 지금은 토지 낙찰자와 건물 매도·토지 임대 조건을 협의할 수 있는지부터 확인하십시오.

낙찰자가 보낸 철거 통지만으로 당장 건물을 비워야 하는 것은 아닙니다. 철거는 낙찰자가 소송에서 판결을 받아 강제집행해야 실행되므로, 그 사이에 협의할 시간이 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 시골에 있는 미등기 단독주택을 대지와 함께 2억원에 샀습니다. 대지는 A씨 이름으로 등기했지만 건물은 사용승인이 없어 등기를 넘겨받지 못했습니다. A씨는 2023년 대지만 담보로 은행 대출을 받았고, 대출을 갚지 못해 2025년 대지가 경매로 넘어갔습니다. 2026년 낙찰자가 건물을 철거하고 땅을 비워 달라는 통지를 보내오자, A씨는 건물을 위한 법정지상권이 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대지만 저당 잡혔다가 경매되면 미등기 건물에 법정지상권이 생기나요?

생기지 않습니다. 민법상 법정지상권은 저당권을 설정할 때 토지와 건물이 같은 사람 소유였어야 인정됩니다. 미등기 건물을 대지와 함께 샀더라도 건물 등기를 넘겨받지 못했다면 건물은 법률상 아직 매도인 소유이므로, 대지에 저당권을 설정할 때 이미 토지와 건물의 주인이 달랐던 것이 됩니다. 대법원 2002. 6. 20. 선고 2002다9660 전원합의체 판결의 결론입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 조문이 같습니다.

부동산 소유권은 등기해야 넘어옵니다. 대금을 모두 치르고 건물을 쓰고 있어도 등기가 없으면 법률상 소유자는 아닙니다.

관습상 법정지상권으로는 보호받을 수 없나요?

보호받기 어렵습니다. 같은 판결은 미등기 건물을 대지와 함께 판 매도인에게도 관습상 법정지상권을 인정하지 않았습니다. 매도인은 건물 처분권까지 매수인에게 넘긴 것이고, 매수인은 대지 등기만 받아 형식상 주인이 갈렸을 뿐이라는 이유입니다. 결국 매수인도, 등기상 매도인도 대지 낙찰자에게 토지 사용권을 주장하기 어렵습니다.

법정지상권이 없으면 어떤 대응이 남나요?

협상과 시간 확보가 현실적인 대응입니다. 낙찰자는 건물 철거와 토지 인도, 그리고 그때까지의 토지 사용료 상당 부당이득을 청구할 수 있습니다. 매수인 쪽에서는 건물을 낙찰자에게 파는 방안, 지료를 내고 토지를 빌리는 방안, 철거 시기를 늦추는 조건을 제시해 볼 수 있습니다.

건물 등기를 제때 넘겨받지 않은 것이 이런 결과를 만들었으므로, 앞으로 미등기 건물을 살 때는 사용승인과 보존등기를 거쳐 건물 등기까지 받은 뒤 대지에 담보를 설정해야 같은 문제가 생기지 않습니다.

미등기 건물 대지 경매 대응 순서

• 소유 관계 확인 - 건물을 누가 지었고 누구에게 팔았는지 매매계약서와 건축 기록으로 정리합니다. 등기 여부가 법정지상권의 출발점입니다.
• 저당권 설정일 확인 - 대지 등기부에서 저당권 설정일과 건물 신축·매수 시점을 비교합니다. 설정 당시 소유 관계가 기준입니다.
• 낙찰자와 협의 - 건물 매도, 토지 임대차, 철거 유예 중 어떤 조건이 가능한지 서면으로 제안합니다. 소송 전 조정이 비용을 줄입니다.
• 부당이득 산정 - 낙찰일 이후 토지 사용료 상당액을 감정 자료로 예상해 둡니다. 협상 금액의 기준이 됩니다.
• 소송 대응 - 철거 소송이 들어오면 건물 소유 관계와 사용 기간, 부당이득 액수를 다툽니다. 판결 전 건물 처분 관계도 정리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 저당권 설정 뒤에 건물을 새로 지었거나 건물이 대지 매수 전에 이미 등기된 경우에는 등기 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 뒤 법정지상권과 건물 철거·토지 인도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 법정지상권은 어떤 요건에서 생기나요?
  저당권을 설정할 때 토지와 그 위 건물이 같은 사람 소유였고, 저당권 실행 경매로 토지와 건물의 주인이 달라져야 생깁니다. 이때 토지 소유자는 건물 소유자에게 지상권을 설정한 것으로 보고, 지료는 당사자 청구로 법원이 정합니다.
• 건물값을 다 냈는데도 소유자가 아닌가요?
  법률상 소유자는 아닙니다. 부동산은 등기해야 소유권이 넘어오므로, 미등기 건물을 샀더라도 매수인 앞으로 등기가 없으면 건물은 여전히 매도인 소유로 봅니다. 그래서 대지에 저당권을 설정할 때 토지와 건물 주인이 이미 달랐던 것이 됩니다.
• 매도인에게 관습상 법정지상권이 있지 않나요?
  없습니다. 대법원 2002. 6. 20. 선고 2002다9660 전원합의체 판결은 미등기 건물을 대지와 함께 판 매도인은 건물 처분권까지 넘긴 것이어서 관습상 법정지상권을 인정할 이유가 없다고 보았습니다. 매도인을 대신해 이를 주장하는 것도 어렵습니다.
• 낙찰자는 무엇을 청구할 수 있나요?
  토지 소유자로서 건물 철거와 토지 인도를 청구하고, 낙찰 이후 토지를 쓴 기간의 사용료 상당액을 부당이득으로 청구할 수 있습니다. 철거 청구는 소유권 방해 제거에 해당하고, 판결을 받아야 강제집행이 가능합니다.
• 저당권 뒤에 건물을 새로 지었다면 어떻게 되나요?
  저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 없었다면 법정지상권은 생기지 않습니다. 이때 저당권자는 토지와 함께 그 건물도 경매를 청구할 수 있지만, 건물 매각대금에서는 우선변제를 받지 못합니다. 건물 신축 시점을 등기부와 건축 기록으로 확인해야 합니다.
• 철거를 피할 방법은 없나요?
  법정지상권이 없으면 철거 자체를 막기는 어렵고, 협상으로 풀어야 합니다. 낙찰자에게 건물을 매도하거나, 지료를 내고 토지를 빌리거나, 일정 기간 뒤 철거하는 조건을 제시해 볼 수 있습니다. 소송 중에도 조정으로 합의하는 경우가 많습니다.

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