분양·청약

입주해 보니 바닥재·창틀이 모델하우스와 다르면 배상받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

분양계약서에 자재에 관한 내용이 없었다면 모델하우스의 바닥재·창틀이 분양계약 내용이 되어 실제 시공과의 차이만큼 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대법원 2005다5812 판결은 견본주택으로 구체화된 외형·재질을 계약 내용으로 보았습니다. 지금은 분양계약서에 「견본주택과 다를 수 있다」는 조항이 있는지부터 확인해 두십시오.

모델하우스와 다르다는 이유만으로 분양계약 전체를 해제해야 해결되는 것은 아닙니다. 자재 차이는 보통 시공원가 차액 같은 손해배상으로 정리합니다.

이런 상담이 많습니다

Q씨는 2023년 9월 견본주택에서 원목마루와 이중 시스템창호를 보고 6억4천만원에 아파트를 분양받았습니다. 2026년 7월 입주해 보니 바닥은 강화마루, 창틀은 일반 창호였습니다. 분양계약서에는 동·호수와 대금 지급 일정만 있고 마감재 목록은 없었습니다. Q씨는 시행사에 손해배상을 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

모델하우스와 자재가 다르면 손해배상을 받을 수 있나요?

분양계약서에 자재에 관한 내용이 없었다면 청구할 수 있습니다. 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812 판결은 분양광고나 견본주택은 원칙적으로 청약의 유인이지만, 계약서에 아파트의 외형·재질 등이 구체적으로 적혀 있지 않다면 견본주택과 광고로 구체화된 외형·재질은 분양계약의 내용이 된다고 보았습니다. 이 판결은 원목마루 광고를 계약 내용으로 인정한 사례입니다.

견본주택의 자재가 계약 내용이 되면, 다른 자재로 시공한 것은 채무를 제대로 이행하지 않은 것입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」에 따라 수분양자는 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있고, 판결은 광고대로 시공했을 때와 실제 시공의 원가 차이로 손해액을 산정한 방식을 받아들였습니다.

청구가 어려운 경우는 언제인가요?

분양계약서에 견본주택의 자재가 계약 내용이 아니라거나 실제 시공과 다를 수 있다는 조항이 있고 계약 때 그 점을 알았다면, 견본주택의 자재는 계약 내용이 되기 어렵습니다. 대법원 판결도 계약 당시 이의를 유보하는 등 특별한 사정이 있으면 묵시적 합의를 인정하지 않습니다.

도로 확장이나 주변 개발처럼 아파트의 외형·재질과 관계없고 분양자가 이행할 수 있다고 기대하기 어려운 광고 내용은 계약 내용이 되지 않습니다. 이런 광고가 허위·과장이라면 계약 불이행이 아니라 부당 광고로 인한 손해배상 문제로 따로 다툽니다.

자재 차이도 하자로 청구할 수 있나요?

약정한 자재와 다르게 시공된 것은 하자로도 다툴 수 있습니다. 매매 목적물에 하자가 있으면 매수인은 손해배상을 청구하고, 계약 목적을 달성할 수 없을 정도면 계약을 해제할 수 있습니다. 다만 하자를 알았거나 과실로 몰랐다면 책임을 묻기 어렵습니다.

모델하우스와 다른 아파트 대응 순서

• 계약서 확인 - 분양계약서와 약관에 자재 목록이나 「견본주택과 다를 수 있음」 조항이 있는지 봅니다.
• 광고 자료 수집 - 분양 카탈로그, 견본주택 사진, 홈페이지 캡처, 설명 녹음을 모읍니다.
• 현장 기록 - 실제 시공 자재의 제품명과 사양을 사진으로 남기고 견본주택 자재와 비교표를 만듭니다.
• 집단 대응 검토 - 같은 단지 다른 세대도 같은 자재로 시공됐는지 확인하고 입주자대표회의와 공동 대응을 논의합니다.
• 청구 - 시행사에 내용증명으로 차액 배상을 요구하고, 거부하면 손해배상 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양계약서 특약의 문언과 견본주택 현장 안내문 내용에 따라 결론이 달라지므로 계약서 원문과 광고 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양계약 불이행과 하자로 인한 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양광고는 계약 내용이 아니라고 하던데요?
  원칙은 그렇습니다. 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812 판결도 분양광고는 일반적으로 청약의 유인이라고 봅니다. 다만 계약서에 외형·재질이 구체적으로 없으면, 광고나 견본주택 중 외형·재질처럼 구체적 거래조건으로 이행을 청구할 수 있는 사항은 묵시적 합의로 계약 내용이 된다고 보았습니다.
• 계약서에 다를 수 있다고 적혀 있으면 끝인가요?
  대부분 청구가 어렵습니다. 대법원 판결은 계약 당시 이의를 유보하는 등 특별한 사정이 있으면 견본주택 내용을 계약 내용으로 보지 않습니다. 다만 그 조항이 약관이고 계약 때 설명을 듣지 못했다면 약관의 명시·설명 의무 위반을 따로 다툴 여지가 있어 계약 과정을 확인해야 합니다.
• 손해액은 어떻게 계산하나요?
  광고대로 시공했을 때와 실제 시공의 원가 차이로 계산하는 방식이 인정됩니다. 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812 판결은 감정으로 산정한 시공원가 차이를 재산상 손해액으로 삼을 수 있다고 보았습니다. 손해액 확정이 어려우면 그 사정을 위자료 증액 사유로 참작할 수 있다고도 보았습니다.
• 자재 차이만으로 분양계약을 해제할 수 있나요?
  어렵습니다. 민법 제580조 제1항이 준용하는 매도인 담보책임에서 계약 해제는 하자로 계약 목적을 달성할 수 없을 때 허용됩니다. 바닥재나 창틀 차이는 보통 주거라는 목적 달성을 막지 않으므로 손해배상으로 정리되고, 해제까지 가려면 하자의 정도가 훨씬 커야 합니다.
• 같은 단지 입주민들과 함께 소송할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 같은 분양광고와 견본주택을 보고 계약한 수분양자들은 쟁점이 같으므로 공동으로 소송을 내는 경우가 많습니다. 대법원 2005다5812 판결도 수백 명의 수분양자가 함께 낸 소송이었습니다. 다만 세대마다 계약서 특약과 손해액이 다를 수 있어 개별 확인이 필요합니다.
• 공동묘지처럼 주변 환경을 숨긴 경우는요?
  고지의무 위반을 다툴 수 있습니다. 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812 판결은 아파트 인근에 공동묘지가 조성된 사실은 분양자가 수분양자에게 알려야 할 신의칙상 의무가 있다고 보았습니다. 이는 자재 차이와 다른 쟁점으로, 계약 취소나 손해배상 사유가 될 수 있습니다.

비슷한 상황

• 분양받은 집이 견본주택과 다른데 해약할 수 있나요?
• 새로 지은 건물에 하자가 있는데 보수를 요구할 수 있나요?
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