주택 임대차

무허가 건축물에 사는데 구청이 전입신고를 거부할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 무허가 건축물이라도 30일 이상 생활의 근거로 거주할 목적이라면 전입신고를 할 수 있고, 구청은 투기나 이주대책 요구를 막으려는 이유로 수리를 거부할 수 없습니다. 대법원 전원합의체는 전입신고 수리 심사가 거주 목적 여부로 제한된다고 봅니다. 지금은 실제 거주를 보여 주는 공과금 고지서와 우편물을 모아 두십시오.

건물이 무허가라는 이유로 전입신고를 미리 포기할 필요는 없습니다. 실제로 살고 있다면 신고서를 내는 것부터 시작합니다.

이런 상담이 많습니다

S씨는 2024. 3. 도시 외곽의 무허가 주택을 보증금 1천만원, 월세 30만원에 빌려 가족과 살기 시작했습니다. 주민센터에 전입신고를 하러 가자 담당자는 개발 예정지라 투기와 보상 요구를 막아야 한다며 신고를 받아 주지 않았습니다. S씨는 대항력을 갖추려면 어떻게 해야 하는지 문의했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

무허가 건축물에 살아도 전입신고를 할 수 있나요?

네, 할 수 있습니다. 30일 이상 생활의 근거로 거주할 목적으로 그 건물로 옮겨 산다면 무허가 건축물이라도 전입신고 대상입니다. 대법원 2009. 6. 18. 선고 2008두10997 전원합의체 판결은 전입신고 수리 여부의 심사 대상이 거주 목적 여부로 제한된다고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주민등록법」도 30일 이상 거주할 목적으로 관할 구역에 주소나 거소를 가진 사람을 등록하도록 정합니다. 건물이 허가를 받았는지는 등록 요건이 아닙니다.

전입신고가 수리되고 실제로 살고 있다면 주택임대차보호법상 대항력도 생깁니다. 이 법은 주거용 건물이 허가를 받았는지, 등기가 됐는지를 구별하지 않습니다.

구청이 투기 방지를 이유로 전입신고를 거부할 수 있나요?

거부할 수 없습니다. 대법원은 전입신고자가 거주 목적 외에 다른 이해관계를 의도하는지, 무허가 건축물 관리, 지방자치단체에 미치는 영향 같은 사유는 주민등록법이 아닌 다른 법률로 다룰 문제이고 전입신고 수리 단계에서 고려할 수 없다고 보았습니다. 부동산 투기나 이주대책 요구를 막으려는 목적의 거부도 허용되지 않는다고 판단했습니다.

전입신고 거부는 헌법상 거주·이전의 자유를 침해할 수 있어 심사는 좁게 이루어져야 합니다. 이 판결로 거주 목적 외 사유를 심사할 수 있다고 본 종전 판례는 변경됐습니다.

전입신고가 거부되면 어떻게 다투나요?

행정심판이나 취소소송으로 다툽니다. 행정심판은 처분이 있음을 알게 된 날부터 90일 안에 청구해야 합니다. 취소소송도 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 제기합니다.

다툴 때는 실제로 그 건물에서 살고 있다는 사실을 증명해야 합니다. 공과금 고지서, 우편물, 이웃의 확인서, 생활 사진이 자료가 됩니다. 수리 거부 통지서에 적힌 거부 사유가 거주 목적과 무관한 사유라면 그 자체로 위법을 주장할 수 있습니다. 거부가 취소되면 다시 신고해 수리받습니다.

무허가 건물 전입신고 거부 대응 순서

• 거주 증빙 준비 - 전기·수도 요금, 우편물, 생활 사진을 모읍니다. 30일 이상 거주 목적을 증명합니다.
• 전입신고서 제출 - 주민센터에 전입신고서를 냅니다. 거부되면 서면 통지를 요청합니다.
• 거부 사유 확인 - 통지서의 거부 사유가 거주 목적과 관계없는지 봅니다. 투기·이주대책 방지는 거부 사유가 되지 않습니다.
• 행정심판·소송 제기 - 거부를 안 날부터 90일 안에 청구합니다. 기간을 넘기면 다투기 어렵습니다.
• 재신고 검토 - 사정이 바뀌면 다시 신고할 수 있습니다. 새 거부도 같은 방법으로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 철거 대상으로 이미 행정대집행 절차에 들어갔거나 실제 거주 사실 자체가 다투어지면 행정처분 내용과 거주 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주민등록 전입신고 수리 거부 등 행정처분 취소소송과 주택 임대차 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 비닐하우스나 컨테이너도 전입신고가 되나요?
  실제로 30일 이상 생활의 근거로 거주한다면 신고 대상이 될 수 있습니다. 주민등록법 제6조 제1항은 거주 목적과 주소·거소를 등록 요건으로 정하고 건물의 종류나 허가 여부를 요구하지 않습니다. 다만 일시적인 작업 공간이라면 거주 목적이 부정될 수 있어 생활 흔적을 보여 줄 자료가 필요합니다.
• 전입신고를 하면 보상 대상이 되나요?
  별개의 문제입니다. 대법원 2009. 6. 18. 선고 2008두10997 전원합의체 판결은 이주대책이나 보상 문제는 주민등록법이 아닌 다른 법률로 규율할 문제라고 보았습니다. 전입신고가 수리됐다고 보상 대상이 되는 것은 아니고, 보상 요건은 해당 사업의 법령과 기준일로 따로 판단합니다.
• 무허가 건물 세입자도 대항력이 있나요?
  있습니다. 주택임대차보호법 제2조는 주거용 건물의 임대차에 적용되고, 대법원은 허가를 받은 건물인지 등기가 된 건물인지를 구별하지 않는다고 봅니다. 입주와 전입신고를 마치면 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 다만 등기가 없는 건물은 경매로 넘어가는 경우가 드물어 우선변제의 실익은 제한적입니다.
• 행정심판과 소송 중 무엇을 먼저 하나요?
  둘 중 하나를 골라도 되고, 행정심판을 거쳐 소송을 낼 수도 있습니다. 행정심판법 제27조 제1항은 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 청구하도록 정합니다. 행정심판은 비용이 적고 빠른 편이고, 소송은 법원 판단을 바로 받습니다. 어느 쪽이든 90일을 넘기지 않아야 합니다.
• 구청이 말로만 안 된다고 하면요?
  서면으로 신고서를 내고 처리 결과를 서면으로 요청합니다. 말로 거절당한 것만으로는 처분이 있었는지, 언제 있었는지 다툼이 생깁니다. 신고서를 접수시키고 거부 통지서를 받아 두어야 행정소송법 제20조 제1항의 90일 기간을 계산할 기준일이 생깁니다.
• 전입신고를 거짓으로 하면 어떻게 되나요?
  처벌받을 수 있습니다. 실제로 살지 않으면서 보상이나 청약 자격을 얻으려고 전입신고를 하면 주민등록법상 거짓 신고로 형사처벌 대상이 됩니다. 대법원 판결이 보호하는 것은 실제 거주 목적의 전입신고이고, 위장 전입까지 보호하지 않습니다. 주민등록법 제6조 제1항의 거주 목적이 전제입니다.

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