매각물건명세서에는 무엇이 적히나요?

민사집행법 제105조 제1항은 부동산의 표시, 점유자와 점유 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임이나 보증금에 관한 관계인의 진술, 매각으로 효력을 잃지 않는 등기된 권리나 가처분, 매각으로 설정된 것으로 보는 지상권의 개요를 적게 합니다. 임차인의 배당요구 여부도 여기에 반영됩니다.

명세서를 믿었다는 것은 어떻게 증명하나요?

입찰 당시 명세서 사본과 입찰가 계산 자료로 증명합니다. 대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결은 매수인이 보증금 인수가 없다는 전제에서 매수가격을 정했는지를 보았으므로, 감정가·예상 인수금액·입찰가를 적은 메모나 권리분석 자료가 도움이 됩니다.

명세서가 틀리게 적혔으면 국가가 배상하나요?

집행법원이 제출 자료와 다르게 작성했다면 배상 책임이 인정될 수 있습니다. 대법원 2010. 6. 24. 선고 2009다40790 판결은 인수되는 최선순위 전세권을 적지 않은 명세서 때문에 손해를 입은 매수인에게 국가배상을 인정했습니다. 매수인 과실이 있으면 배상액이 줄어듭니다.

대금을 내기 전이면 입찰을 되돌릴 수 있나요?

중대한 권리관계 변동이 매각허가결정 확정 뒤 밝혀졌다면 가능합니다. 민사집행법 제127조 제1항은 이런 경우 매수인이 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있게 정합니다. 대금을 내면 이 방법은 쓸 수 없습니다.

명세서에 권리관계 불분명이라고 적혀 있었다면요?

매수인이 그 위험을 알고 입찰한 것으로 볼 여지가 커집니다. 대법원 2010. 6. 24. 선고 2009다40790 판결은 권리관계를 정확히 파악하기 어려우면 불분명하다는 취지를 명세서에 그대로 적어 매수신청인이 스스로 판단하게 해야 한다고 보았습니다. 이 경우 신뢰 보호 주장이 약해집니다.

임차인은 보증금을 어디서 받나요?

원래 임대인에게 청구해야 합니다. 경매로 임차권이 소멸해도 임대인의 보증금 반환 채무는 남습니다. 주택임대차보호법 제3조의5는 경매로 임차권이 소멸하는 것을 정할 뿐이어서, 임차인은 임대인을 상대로 소송과 강제집행을 진행합니다.

부동산·임대차 가이드 목록

주택 임대차

매각물건명세서만 믿고 낙찰받았는데 세입자 보증금을 떠안아야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

임차인이 배당요구를 해 매각물건명세서에 선순위로 공시됐고 매수인이 그 내용을 믿고 낙찰받았다면, 임차인이 무상거주확인서 때문에 배당을 못 받아도 매수인에게 보증금을 떠넘길 수 없습니다. 대법원 2016다248431 판결은 이때 임차인의 대항력 주장을 신의칙 위반으로 보았습니다. 지금은 입찰 당시 매각물건명세서 사본을 확보해 어떻게 기재됐는지 확인해 보십시오.

그 자리에서

경매계에서 매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서 사본을 받아 두십시오. 법원은 이 세 서류의 사본을 누구나 볼 수 있게 비치해야 하고, 매수인이 무엇을 믿고 입찰했는지는 이 서류로 증명합니다.

입찰 전에 세입자를 직접 찾아가 무상거주 여부를 캐묻지 못했다고 걱정할 필요는 없습니다. 판례는 공시된 명세서를 믿은 매수인을 보호합니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2025년 4월 아파트 경매에서 매각물건명세서에 선순위 임차인이 보증금 2억 원 전액을 배당요구한 것을 확인하고, 떠안을 보증금이 없다고 보아 4억 2천만 원에 낙찰받았습니다. 대금을 낸 뒤 배당기일에 임차인이 은행에 무상거주확인서를 써 준 사실이 밝혀져 배당에서 빠졌고, 임차인은 보증금을 G씨가 물어 줘야 한다고 주장했습니다. G씨는 명세서만 믿은 자신이 보증금을 떠안아야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매각물건명세서는 매수인에게 어떤 의미가 있나요?

매각물건명세서는 매수희망자가 믿고 입찰가를 정하는 공적 자료입니다. 법원은 부동산의 점유자와 점유 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임이나 보증금에 관한 관계인의 진술, 매각으로 효력을 잃지 않는 권리를 적은 명세서를 작성해야 합니다. 임차인이 보증금 액수·인도일·전입일·확정일자를 밝혀 권리신고와 배당요구를 하면 그 내용이 명세서에 실립니다.

대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결은 명세서 제도의 목적을 경매 부동산의 현황과 권리관계를 정확히 공시해 매수희망자가 예측하지 못한 손해를 입지 않게 하려는 데 있다고 보았습니다. 그래서 공시를 믿은 매수인에게 임차인이 무상거주확인서 사정을 들어 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 반한다고 판단했습니다.

명세서가 잘못 적혀 손해를 보면 누가 책임지나요?

집행법원이 명세서를 제출 자료와 다르게 작성해 매수인이 손해를 입었다면 국가가 배상 책임을 질 수 있습니다. 대법원 2010. 6. 24. 선고 2009다40790 판결은 매각으로 소멸하지 않는 최선순위 전세권을 명세서에 적지 않아 매수인이 전세금을 떠안게 된 사안에서 국가배상책임을 인정했습니다. 다만 매수인의 과실이 있으면 배상액이 줄어듭니다.

명세서 기재 상황별 매수인 대응

상황	매수인 대응
임차인 배당요구가 그대로 공시, 무상거주로 배당 탈락	신의칙 주장, 인도명령
인수 권리를 명세서에 누락	국가배상 청구 검토
대금 납부 전 중대한 권리 변동 발견	매각허가결정 취소신청
권리관계 불분명 기재	신뢰 보호 주장 약함

임차인 배당요구가 그대로 공시, 무상거주로 배당 탈락: 매수인 대응: 신의칙 주장, 인도명령
인수 권리를 명세서에 누락: 매수인 대응: 국가배상 청구 검토
대금 납부 전 중대한 권리 변동 발견: 매수인 대응: 매각허가결정 취소신청
권리관계 불분명 기재: 매수인 대응: 신뢰 보호 주장 약함

출처 - 대법원 2016다248431 판결, 대법원 2009다40790 판결

대금을 내기 전에 알게 되면 어떻게 하나요?

대금을 내기 전이라면 매각허가결정의 취소신청을 검토합니다. 매각허가결정이 확정된 뒤 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 밝혀지면 매수인은 대금을 낼 때까지 취소신청을 할 수 있습니다. 대금을 내면 이 방법은 쓸 수 없으므로, 배당기일 전에 새 사실을 알게 되면 바로 판단해야 합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」도 매각물건명세서 작성·비치 의무와 매각허가결정 취소신청 제도를 같은 내용으로 두고 있습니다.

매각물건명세서 신뢰 매수인 대응 순서

명세서 사본 확보 - 입찰 당시 명세서를 경매기록에서 받아 둡니다. 신뢰의 대상이 무엇이었는지 보여 줍니다.
임차인 신고 내용 대조 - 권리신고서·배당요구서와 명세서 기재를 비교합니다. 명세서가 틀렸다면 국가배상 쟁점이 됩니다.
입찰가 산정 자료 정리 - 보증금 인수가 없다는 전제로 값을 정한 계산표를 남깁니다. 판례 요건 증명에 쓰입니다.
취소신청 여부 판단 - 대금 납부 전이면 매각허가결정 취소신청을 검토합니다. 납부 후에는 쓸 수 없습니다.
인도명령 또는 국가배상 - 무상거주확인서 사안이면 인도명령을, 명세서 오기 사안이면 국가배상 청구를 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 명세서에 「권리관계 불분명」이라고 적혀 있었거나 입찰 전에 무상거주확인서 제출 사실을 알 수 있었다면 경매기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 부동산 명도와 배당·국가배상 관련 사건을 수행합니다.

실무상 착안점

매수인들은 선순위 임차인이 있으면 결국 보증금을 떠안는다고 체념하는 경우가 많습니다. 그러나 매각물건명세서는 매수인이 믿으라고 법원이 공시하는 자료입니다. 임차인이 스스로 배당요구를 해 공시해 놓고 나중에 무상거주 사정으로 배당에서 빠졌다면 그 위험을 매수인에게 넘길 수 없습니다.

이 판단은 입찰 당시의 명세서가 어떻게 적혀 있었는지에서 시작합니다. 명세서, 현황조사보고서, 임차인의 권리신고서와 배당요구서, 입찰가 계산 자료, 대금 납부일을 모두 모아야 합니다. 명세서가 신고 자료와 다르게 적혔다면 국가배상의 근거가 되고, 그대로 적혔다면 신의칙 주장의 근거가 됩니다.

이 기록은 인도명령 심문과 국가배상 소송에서 그대로 증거가 됩니다. 대금 납부 전이면 매각허가결정 취소신청으로 입찰 자체를 되돌릴 수 있으므로 대금 납부 전후라는 시점이 결론을 가릅니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

매각물건명세서·현황조사보고서·임차인 권리신고서·대금 납부 영수증을 준비해 주시면, 명세서 신뢰 보호 요건·매각허가결정 취소 가능성·국가배상 청구 여부를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

이 상황으로 시작하기채팅으로 시작 · 회원가입 없이

질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.

비슷한 상황

출처

2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성