경매 낙찰

낙찰대금을 다 냈는데 전 소유자가 창고를 비워 주지 않으면 어떻게 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

매각대금을 다 낸 매수인은 대금을 낸 뒤 6개월 안에 집행법원에 인도명령을 신청해, 창고를 비워 주지 않는 전 소유자를 상대로 집행관 강제집행을 할 수 있습니다. 인도명령은 명도소송 없이 받는 집행권원이고, 채무자·소유자·대항력 없는 점유자가 상대방입니다. 지금은 대금 완납일부터 6개월이 언제 끝나는지 달력에 적어 두십시오.

전 소유자를 상대로 명도소송부터 내야 한다고 생각하기 쉽지만, 대금을 낸 매수인은 소송 없이 경매 법원의 인도명령으로 집행할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2025. 11. 강제경매에서 전 소유자의 물류 창고를 4억 2,000만원에 낙찰받아 2026. 1. 매각대금을 모두 냈습니다. 소유권은 대금 납부로 C씨에게 넘어왔지만, 전 소유자는 창고에 물건을 그대로 둔 채 계속 쓰면서 출입문을 잠가 두고 넘겨주지 않았습니다. C씨는 창고를 넘겨받으려면 어떤 절차를 밟아야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매각대금을 다 냈는데 소유권은 언제 넘어오나요?

매수인은 매각대금을 다 낸 때 등기 없이도 소유권을 취득합니다. 따라서 대금 납부 뒤 전 소유자가 창고를 쓰는 것은 남의 부동산을 쓰는 것이 되고, 그 기간의 사용료 상당 부당이득을 따로 청구할 여지도 생깁니다. 경매는 법률 규정에 의한 물권 취득이어서 이전등기 전이라도 소유자이고, 다만 등기를 해야 다시 팔거나 담보로 잡힐 수 있습니다. 소유권이전등기는 법원이 촉탁하므로 매수인은 등록면허세 등을 내고 촉탁을 신청하면 됩니다.

전 소유자가 창고를 넘겨주지 않으면 무엇을 신청하나요?

집행법원에 부동산 인도명령을 신청합니다. 인도명령은 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자를 상대로 부동산을 매수인에게 넘기라고 명하는 재판이고, 서면이나 말로 신청할 수 있습니다. 전 소유자는 채무자 겸 소유자이므로 심문 없이 명령이 나오는 경우가 많습니다.

채무자·소유자가 아닌 점유자를 상대로 할 때는 법원이 그 점유자를 심문해야 합니다. 다만 매수인에게 대항할 권원이 없음이 명백하거나 이미 심문한 경우는 예외입니다. 선순위 임차인처럼 매수인에게 대항할 수 있는 점유자는 인도명령 대상이 아닙니다. 현황조사서와 매각물건명세서에 적힌 점유자 정보가 판단의 출발점입니다.

인도명령에 대해서는 즉시항고로만 불복할 수 있습니다. 즉시항고를 해도 집행이 당연히 멈추지는 않으므로 상대방이 항고했다는 이유만으로 집행을 미룰 필요는 없습니다.

인도명령을 받았는데도 비워 주지 않으면 어떻게 하나요?

집행관에게 집행을 위임합니다. 인도명령은 항고로만 불복할 수 있는 재판이라 그 자체가 집행권원이 되므로, 송달증명과 집행문을 받아 집행관에게 강제집행을 신청하면 집행관이 점유를 풀어 매수인에게 넘겨줍니다. 창고 안 물건은 집행관이 채무자에게 넘기거나 보관 절차를 밟습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」 제136조는 원안 당시와 내용이 같습니다. 대금을 낸 지 6개월이 지났다면 인도명령은 쓸 수 없고, 소유권에 기한 건물인도(명도) 소송으로 판결을 받아야 합니다.

낙찰 후 부동산 인도명령 대응 순서

• 대금 완납일 확인 - 매각대금 납부 영수증 날짜를 확인합니다. 그날부터 6개월이 인도명령 신청 기한입니다.
• 점유자 파악 - 현장에서 누가 쓰고 있는지, 임차인이 있는지 확인합니다. 대항력 있는 임차인은 인도명령 대상이 아닙니다.
• 인도명령 신청 - 경매를 진행한 집행법원에 상대방별로 신청합니다. 채무자·소유자 외 점유자는 심문을 거칩니다.
• 송달과 집행문 - 인도명령이 상대방에게 송달되면 송달증명과 집행문을 받습니다. 강제집행 신청에 필요한 서류입니다.
• 집행관 강제집행 - 집행관 사무실에 집행을 위임하고 비용을 예납합니다. 집행관이 점유를 풀어 매수인에게 넘깁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 창고에 유치권을 주장하는 공사업자나 대항력 있는 임차인이 있으면 경매기록과 현황조사서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 낙찰 부동산의 인도명령 신청과 명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 인도명령 신청 기한이 지나면 어떻게 하나요?
  민사집행법 제136조 제1항의 6개월이 지나면 인도명령은 신청할 수 없습니다. 이때는 소유권에 기한 건물인도 청구소송을 내 판결을 받아야 하며, 소송 중 점유자가 바뀌지 않도록 점유이전금지가처분을 먼저 해 두는 편이 안전합니다. 판결까지 보통 몇 달이 더 걸립니다.
• 임차인이 살고 있어도 인도명령이 나오나요?
  매수인에게 대항할 수 없는 임차인이면 나옵니다. 민사집행법 제136조 제1항 단서는 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 사람을 인도명령 대상에서 빼고 있습니다. 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인은 보증금을 돌려받을 때까지 비워 주지 않아도 되므로 매각물건명세서를 먼저 보십시오.
• 점유자를 심문하지 않고도 인도명령이 나오나요?
  채무자와 소유자는 심문 없이도 나옵니다. 민사집행법 제136조 제4항은 그 밖의 점유자에 대해 심문을 요구하되, 대항할 권원이 없음이 명백하거나 이미 심문한 경우에는 생략할 수 있게 합니다. 가족이나 직원이 점유하는 경우 채무자의 점유보조자로 보아 채무자와 같이 다루기도 합니다.
• 인도명령에 불복하면 집행이 멈추나요?
  당연히 멈추지는 않습니다. 인도명령에 대한 불복은 민사집행법 제136조 제5항의 즉시항고로 하는데, 항고만으로 집행이 정지되지 않고 상대방이 따로 집행정지 결정을 받아야 합니다. 매수인은 항고 여부와 관계없이 집행 준비를 계속할 수 있습니다.
• 창고 안 물건은 어떻게 처리되나요?
  집행관은 인도 집행을 하면서 목적물 안의 동산을 채무자에게 넘기거나, 받을 사람이 없으면 매수인 등에게 보관시키는 절차를 밟습니다. 매수인이 임의로 물건을 버리면 손해배상 문제가 생길 수 있으니 반드시 집행관 절차를 거치십시오. 보관 비용은 집행비용으로 처리됩니다.
• 대금만 내고 등기는 안 했는데 신청할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 민법 제187조에 따라 경매로 인한 소유권은 매각대금을 다 낸 때 등기 없이 취득하고, 인도명령은 대금을 낸 매수인의 권리이므로 이전등기 전에도 신청할 수 있습니다. 다만 매각한 부동산을 다시 팔려면 법원 촉탁으로 이전등기를 마쳐야 합니다.

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