건축·용도변경
오래된 단독주택을 증축하기 전에 건축물대장에서 무엇부터 확인해야 하나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
먼저 건축물대장의 위반건축물 표시와 면적·층수가 실제 건물과 같은지 확인하고, 그다음 토지이용계획확인서로 대지의 용도지역과 건폐율·용적률 한도를 봐야 합니다. 건축법 제79조는 시정명령을 하면 건축물대장에 위반내용을 적도록 정하고 있어, 위반 표시가 남은 주택은 증축 허가를 받기 어렵습니다. 지금은 건축물대장을 발급받아 위반 표시와 변동사항란부터 확인하십시오.
정부24 등에서 건축물대장을 발급받아 첫 장의 위반건축물 표시와 변동사항란부터 보십시오. 위반 표시가 있으면 증축보다 위반 정리가 먼저입니다.
증축 설계를 먼저 맡길 필요는 없습니다. 건축물대장과 토지이용계획확인서 두 가지만 떼어 봐도 증축 가능성의 절반은 가려집니다.
이런 상담이 많습니다
G씨는 2024년 말 지은 지 30년 된 2층 단독주택을 샀고, 2025년 여름 2층에 방을 하나 더 올리려고 설계를 맡겼습니다. 설계사가 건축물대장을 떼어 보니 이전 소유자가 1층 뒤편에 창고를 무단으로 덧붙인 사실이 위반건축물로 적혀 있었습니다. 구청은 기존 위반을 정리하지 않으면 증축 허가를 내주기 어렵다고 안내했습니다. G씨는 창고를 철거해 위반 표시를 지운 뒤 증축 허가를 신청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
증축 전에 건축물대장에서 무엇을 보나요?
건축물대장에서는 주용도, 건축면적, 연면적, 층별 면적, 층수, 구조, 사용승인일, 변동사항, 위반건축물 표시를 봅니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「건축법」은 사용승인서를 내준 건축물 등의 현황과 구조내력 정보를 건축물대장에 적어 보관하도록 정하고 있어, 대장이 증축 계산의 출발점이 됩니다.
대장 면적과 실제 건물이 다르면 문제를 먼저 풀어야 합니다. 실제 건물이 더 크다면 그 차이가 무단 증축일 가능성이 높고, 증축 허가 과정에서 드러나면 증축과 별도로 시정 대상이 됩니다.
위반건축물로 적혀 있으면 증축할 수 없나요?
위반이 정리되기 전에는 증축 허가를 받기 어렵습니다. 허가권자는 위반 건축물의 소유자 등에게 해체·개축·사용금지 등 시정명령을 할 수 있고, 시정명령을 하면 건축물대장에 위반내용을 적습니다. 매수인도 소유자로서 시정명령의 상대방이 됩니다.
시정명령을 받고도 따르지 않으면 이행강제금이 부과됩니다. 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내에서 조례로 정한 횟수만큼 시정될 때까지 반복해 부과할 수 있습니다.
대지에 대해서는 무엇을 확인하나요?
토지이용계획확인서로 용도지역·용도지구·용도구역, 지구단위계획구역 여부를 확인합니다. 그다음 조례로 정해진 건폐율·용적률 한도에 기존 건축면적과 연면적을 대 보아 남는 면적이 얼마인지 계산합니다. 대지에 건물이 둘 이상이면 면적을 합쳐 계산합니다.
허가 전에 증축 가능 여부를 미리 확인할 수 있나요?
네, 사전결정을 신청하면 됩니다. 건축허가 대상 건축물을 지으려는 사람은 허가 신청 전에 해당 대지에 건축이 허용되는지, 가능한 규모가 얼마인지, 허가를 받으려면 무엇을 고려해야 하는지 허가권자에게 사전결정을 받을 수 있습니다.
사전결정을 통지받은 날부터 2년 이내에 건축허가를 신청해야 하고, 이 기간을 넘기면 사전결정의 효력이 없어집니다. 사전결정을 받으면 개발행위허가·농지전용허가 등도 받은 것으로 보는 경우가 있습니다.
주택 증축 사전 확인 대응 순서
- 건축물대장 발급 - 면적·층수·사용승인일·위반 표시를 확인합니다. 위반이 있으면 먼저 정리합니다.
- 실측과 대조 - 실제 건물과 대장 면적을 비교합니다. 차이가 있으면 무단 증축 여부를 따집니다.
- 토지이용계획 확인 - 용도지역과 지구단위계획구역 여부를 봅니다. 허용 용도와 규모가 여기서 정해집니다.
- 남는 면적 계산 - 건폐율·용적률 한도에서 기존 면적을 뺍니다. 증축 가능한 최대 면적이 나옵니다.
- 사전결정 검토 - 판단이 애매하면 허가 전에 사전결정을 신청합니다. 통지 후 2년 안에 허가를 신청합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 매수한 주택에 이전 소유자의 무단 증축이 있었다면 매매계약서와 중개대상물 확인·설명서를 보고 매도인 책임까지 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축 관련 시정명령·이행강제금 처분 다툼과 위반건축물 매매 분쟁을 수행합니다.
- 1
건축물대장
면적·위반 표시
- 2
실측 대조
무단 증축 여부
- 3
토지이용계획
용도지역·지구단위
- 4
남는 면적 계산
건폐율·용적률
- 5
사전결정
통지 후 2년 내 허가 신청
실무상 착안점
증축 상담을 받다 보면 설계비를 먼저 쓰고 나서야 위반건축물 표시를 발견하는 경우가 많습니다. 건축물대장 한 장이면 알 수 있는 사실을 뒤늦게 확인해 설계를 처음부터 다시 하는 일이 생깁니다.
특히 오래된 주택을 산 경우에는 이전 소유자 시절의 무단 증축이 대장에 남아 있거나, 대장에는 없지만 실제로는 존재하는 경우가 있습니다. 매수 시점의 대장 사본과 현장 사진, 중개대상물 확인·설명서를 보관해 두어야 누가 언제 만든 위반인지 가릴 수 있습니다.
이 기록은 시정명령과 이행강제금을 다툴 때뿐 아니라 매도인에게 손해배상을 청구할 때도 쓰입니다. 매수 당시 위반 사실을 알 수 없었다는 점을 보여 주는 서류가 있어야 매도인의 담보책임이나 중개사의 설명의무 위반을 주장할 수 있습니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 건축 관련 시정명령·이행강제금 처분 다툼과 위반건축물 매매 분쟁을 수행해 왔으며, 건축물대장과 실제 건물의 차이를 먼저 확인한 뒤 행정상 대응과 매도인·중개사에 대한 책임 추궁을 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 행정처분 취소·집행정지
- 업무정지처분 취소소송
- 정보공개거부처분 취소소송
- 강제집행·채권추심
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
건축물대장·토지이용계획확인서·매매계약서·현장 사진을 준비해 주시면, 위반건축물 해당 여부·증축 가능 면적·매도인 책임 추궁 가능성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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