농지·산지

빌린 농지가 팔렸는데 새 주인에게 계속 농사짓겠다고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

면사무소 확인과 농지 인도를 갖추지 않았다면, 빌린 농지가 팔린 뒤 새 주인에게 농지 임대차를 주장할 수 없고 새 주인이 임대 사실을 알았어도 마찬가지입니다. 농지 양수인이 임대인 지위를 승계하는 것은 임차인이 대항력을 갖추었을 때에 한한다는 것이 대법원 판단입니다. 지금 농지임대차 확인을 받았는지, 받았다면 그 날짜가 매매 전인지부터 확인하십시오.

임대차 등기까지 할 필요는 없습니다. 등기가 없어도 시·구·읍·면장의 확인과 농지 인도만 있으면 제3자에게 효력이 생깁니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 이웃 B씨의 논 3,000제곱미터를 연 300만원에 빌려 벼농사를 지어 왔습니다. 계약서는 썼지만 면사무소에서 농지임대차 확인을 받지는 않았습니다. 2025년 B씨가 논을 한 농업회사법인에 팔았고, 법인은 A씨가 농사짓는 사실을 알고 샀으면서도 논을 비워 달라는 소송을 냈습니다. A씨는 법인이 임대인 지위를 넘겨받기로 했다고 주장했지만, 이를 뒷받침할 자료를 내지 못했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

빌린 농지가 팔리면 새 주인이 임대인이 되나요?

임차인이 대항력을 갖춘 경우에만 됩니다. 농지법은 임대 농지의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하지만, 대법원 2025. 4. 24. 선고 2024다277687 판결은 이 승계가 임차인이 대항력을 갖추고 있는 것을 요건으로 한다고 보았습니다.

대법원은 주택 임대차에서 양수인이 임대인 지위를 승계하려면 임차인에게 대항력이 있어야 한다는 법리를 농지 임대차에도 그대로 적용했습니다. 주택에서는 주택 인도와 주민등록이, 농지에서는 시·구·읍·면장의 확인과 농지 인도가 대항력의 요건입니다.

새 주인이 임대 사실을 알고 샀어도 안 되나요?

안 됩니다. 대항력을 갖추지 못한 이상 양수인이 임대차계약이 있다는 사실을 알았더라도 특별한 사정이 없으면 임대인 지위를 승계하지 않습니다. 이 사건에서도 원심은 양수인이 임대차 사실을 알았다는 사정만으로 임차인이 대항할 수 없다고 보았고, 대법원은 이 판단이 옳다며 임차인의 상고를 기각했습니다.

임차인은 매매계약 때 양수인이 임대인 지위를 넘겨받기로 합의했다고도 주장했습니다. 이런 합의가 증명되면 계약상 승계를 다툴 수 있지만, 이 사건에서는 그 합의를 뒷받침하는 증거를 믿기 어렵다는 이유로 받아들여지지 않았습니다. 합의를 주장하려면 매매계약서 특약이나 양수인의 서면 확인이 있어야 합니다.

농지임대차 확인은 어떻게 받나요?

임대인이나 임차인이 임대차계약증서를 가지고 시·구·읍·면장에게 확인을 신청하면, 시·구·읍·면장은 계약을 확인한 뒤 농지임대차계약 확인대장에 기록합니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「농지법」은 농업경영을 하려는 사람에게 빌려주는 임대차를 서면계약으로 하는 것을 원칙으로 합니다.

농지 임대차 기간은 원칙적으로 3년 이상이어야 하고, 이보다 짧게 정하면 3년으로 약정한 것으로 봅니다. 임대인이 기간이 끝나기 3개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 알리지 않으면 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다. 이 보호도 새 주인에게 주장하려면 먼저 대항력이 있어야 합니다.

대항력이 없으면 임차인은 무엇을 할 수 있나요?

새 주인에게는 농지를 넘겨줘야 하고, 남은 기간에 대한 손해나 미리 낸 임대료는 옛 임대인에게 청구하게 됩니다. 옛 임대인이 임대차를 유지시키지 못한 것은 임대인의 의무를 이행하지 못한 것이어서 채무불이행 책임을 따질 수 있습니다. 다만 농지는 원칙적으로 임대가 제한되고 정해진 경우에만 빌려줄 수 있으므로, 그 임대차가 허용되는 경우였는지도 함께 따져야 합니다.

농지 임대차 대항력 대응 순서

• 계약서 확인 - 임대차계약서에 기간·임대료·당사자가 적혀 있는지 봅니다. 확인 신청에는 계약증서가 필요합니다.
• 확인 신청 - 시·구·읍·면사무소에서 농지임대차계약 확인을 받습니다. 확인을 받고 농지를 인도받은 다음 날부터 효력이 생깁니다.
• 등기부 확인 - 농지 등기사항증명서로 소유자가 바뀌었는지, 매매 날짜가 언제인지 봅니다. 확인 날짜가 매매보다 늦으면 대항력을 주장하기 어렵습니다.
• 승계 합의 자료 확보 - 매매 때 새 주인이 임대차를 이어받기로 했다면 문자·특약을 확보합니다. 대항력이 없을 때 남는 다툼 거리입니다.
• 옛 임대인 청구 검토 - 인도 판결이 나면 옛 임대인에게 손해배상과 선납 임대료 반환을 청구합니다. 농사 비용과 수확 손실을 증빙으로 남겨 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 확인을 받은 날과 소유권이전등기일이 가깝거나 임대가 허용되지 않는 농지라면 확인대장과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 농지·토지 인도 소송과 임대차 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 농지 임대차도 등기해야 보호받나요?
  아니요, 등기가 없어도 임차인이 농지 소재지 시·구·읍·면장의 확인을 받고 농지를 인도받으면 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생깁니다. 땅이 팔려도 새 주인에게 임대차를 주장할 수 있는 상태가 됩니다.
• 새 주인은 언제 임대인이 되나요?
  임차인이 대항력을 갖추고 있을 때 임대 농지의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 대법원은 이 승계가 대항력을 요건으로 한다고 보아, 확인을 받지 않은 임차인에게는 적용하지 않았습니다.
• 새 주인이 알고 샀으면 다른가요?
  다르지 않습니다. 대항력을 갖추지 못한 이상 양수인이 임대차계약이 있다는 사실을 알았더라도 특별한 사정이 없으면 임대인 지위를 승계하지 않는다는 것이 대법원 판단입니다. 승계 합의가 있었다면 그 증거가 필요합니다.
• 확인은 누가 신청하나요?
  임대차계약증서를 가진 임대인 또는 임차인이 신청할 수 있습니다. 시·구·읍·면장은 계약을 확인한 뒤 농지임대차계약 확인대장에 내용을 기록합니다. 임차인 혼자서도 신청할 수 있으므로 임대인 협조를 기다릴 필요가 없습니다.
• 농지 임대차 기간은 얼마인가요?
  원칙적으로 3년 이상이어야 하고, 다년생식물 재배지 등은 5년 이상이어야 합니다. 기간을 정하지 않거나 이보다 짧게 정하면 그 기간으로 약정한 것으로 보지만, 임차인은 짧게 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있습니다.
• 계약이 자동으로 연장되기도 하나요?
  네, 임대인이 기간이 끝나기 3개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻이나 조건을 바꾸겠다는 뜻을 알리지 않으면 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다. 다만 새 주인에게 이를 주장하려면 대항력이 먼저 있어야 합니다.
• 대항력이 없으면 손해는 누가 물어주나요?
  새 주인에게는 대항할 수 없으므로 임대차를 유지시키지 못한 옛 임대인에게 남은 기간 손해나 선납 임대료 반환을 청구하는 방법을 검토합니다. 매매 때 승계 합의가 있었다면 새 주인에게 계약상 승계를 주장할 수도 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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