농지·산지

귀농하려는데 땅이 없어도 남의 농지를 빌려 농사지을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 농지를 소유하지 않아도 임대차·사용대차·대리경작 등으로 농사를 지을 수 있습니다. 다만 농지법 제23조는 법이 정한 경우에만 농지 임대를 허용하므로 빌리려는 농지가 임대 가능한 농지인지 확인해야 합니다. 지금은 서면계약을 쓰고 시·구·읍·면에서 임대차 확인을 받으십시오.

농사를 시작하려고 먼저 농지를 살 필요는 없습니다. 농지를 빌리거나, 무상으로 쓰거나, 놀고 있는 농지의 대리경작자로 지정받는 방법이 있습니다.

이런 상담이 많습니다

30대인 M씨는 2025년 회사를 그만두고 귀농을 준비했지만 농지를 살 자금이 부족했습니다. 마을 이장이 소개한 땅 주인은 계약서 없이 구두로 빌려주겠다고 했고, M씨는 이렇게 빌려도 괜찮은지, 다른 방법은 없는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

농지를 소유하지 않아도 농사를 지을 수 있나요?

네, 지을 수 있습니다. 농지를 빌리는 임대차, 대가 없이 빌리는 사용대차, 놀고 있는 농지의 대리경작, 소유자에게서 보수를 받고 농작업을 맡는 방식이 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「농지법」은 이 가운데 임대차·사용대차를 법이 정한 경우에만 허용합니다.

그래서 빌리려는 농지가 임대가 허용되는 농지인지 확인해야 합니다. 상속 농지, 60세 이상 농업인이 5년 넘게 자경한 농지, 한국농어촌공사에 위탁된 농지처럼 법이 허용한 경우가 아니면, 임대차를 맺더라도 나중에 종료명령이나 처분의무 문제가 생길 수 있습니다. 한국농어촌공사 농지은행을 통해 위탁 임대 농지를 빌리는 방법이 가장 안전합니다.

농지를 빌릴 때 계약은 어떻게 하나요?

농업경영을 위한 임대차·사용대차는 서면계약이 원칙입니다. 계약서에는 당사자, 농지 소재지와 면적, 기간, 임차료를 적습니다.

임대차 기간은 3년 이상이어야 하고, 과수 같은 다년생식물 재배지는 5년 이상이어야 합니다. 구두로 1년만 빌려주겠다고 해도 법정 기간으로 약정한 것으로 봅니다. 계약을 맺은 뒤 60일 안에 농지대장 변경신청도 해야 합니다.

놀고 있는 농지를 대신 경작할 수 있나요?

있습니다. 시장·군수·구청장은 경작하지 않는 유휴농지에 대해 경작하려는 사람의 신청을 받아 대리경작자로 지정할 수 있습니다. 기간은 따로 정하지 않으면 3년입니다.

대리경작자는 수확량의 100분의 10을 토지사용료로 소유자에게 줘야 합니다. 소유자가 스스로 경작하겠다고 기간 만료 3개월 전까지 중지를 신청하면 기간이 끝난 뒤 지정이 중지됩니다.

소유자가 질병·국외 여행 등으로 농사를 맡기는 위탁경영에서 농작업을 대신하는 방법도 있지만, 이때 경영의 주체는 소유자이고 맡은 사람은 보수만 받습니다. 자기 농사로 인정받으려면 임대차나 대리경작이 맞습니다. 위탁 작업만 해 온 기간은 나중에 농지를 사서 자경 이력을 쌓을 때도 자기 경작 기간으로 보기 어렵습니다.

농지 없이 농사 시작 대응 순서

• 방식 선택 - 임대차·사용대차·대리경작·위탁 작업 중 무엇으로 할지 정합니다. 자기 경영이 목적이면 임대차나 대리경작입니다.
• 임대 허용 여부 확인 - 빌리려는 농지가 상속 농지·고령 농업인 농지·공사 위탁 농지인지 확인합니다. 허용되지 않는 임대는 나중에 문제가 됩니다.
• 서면계약 작성 - 기간 3년 이상, 임차료, 면적을 적은 계약서를 씁니다. 구두 약속은 피합니다.
• 임대차 확인 - 농지 소재지 시·구·읍·면에서 확인을 받고 농지를 넘겨받습니다. 제3자 대항력이 생깁니다.
• 농지대장 신청 - 계약일부터 60일 안에 농지대장 변경을 신청합니다. 경작 사실을 공적으로 남기는 효과도 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 땅 주인이 계약 도중 농지를 팔았거나 임대가 허용되지 않는 농지로 드러난 경우에는 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 농지 임대차의 명도·계약 기간 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 아무 농지나 빌려도 되나요?
  안 됩니다. 농지법 제23조 제1항은 상속 농지, 60세 이상 농업인이 5년 넘게 자경한 농지, 일시적 사유로 농사를 못 짓는 사람의 농지, 한국농어촌공사에 위탁된 농지 등 정해진 경우에만 임대를 허용합니다. 허용되지 않는 임대차는 소유자에게 처분의무 문제를 남겨 임차인도 불안해집니다.
• 구두로 빌려도 효력이 있나요?
  당사자 사이에서는 효력이 있을 수 있지만 권하지 않습니다. 농지법 제24조 제1항은 농업경영을 위한 임대차와 사용대차를 서면계약으로 하는 것을 원칙으로 정합니다. 서면이 없으면 임대차 확인을 받을 수 없어 땅 주인이 바뀌었을 때 계약을 주장하기 어렵습니다.
• 1년만 빌려준다고 하면 1년짜리인가요?
  원칙적으로 3년으로 봅니다. 농지법 제24조의2 제2항은 임대차 기간을 정하지 않거나 3년(다년생식물 재배지 등은 5년)보다 짧게 정하면 그 법정 기간으로 약정된 것으로 봅니다. 다만 임차인은 짧은 기간이 유효하다고 주장할 수도 있고, 이모작용 8개월 이내 임대는 예외입니다.
• 대리경작자는 어떻게 되나요?
  유휴농지를 경작하려는 사람이 시장·군수·구청장에게 신청하면 지정받을 수 있습니다. 농지법 제20조 제1항에 따라 소유자에게 예고한 뒤 지정하고, 기간은 따로 정하지 않으면 3년입니다. 대리경작자는 수확량의 100분의 10을 수확일부터 2개월 안에 토지사용료로 소유자에게 줘야 합니다.
• 공짜로 빌리는 것도 신고해야 하나요?
  해야 합니다. 대가 없이 농지를 쓰는 사용대차도 농지법 제23조의 허용 범위 안에서만 가능하고, 제49조의2에 따라 계약을 맺거나 바꾸거나 끝낸 날부터 60일 안에 농지대장 변경을 신청해야 합니다. 가족이나 지인의 농지를 무상으로 쓰는 경우도 같습니다.
• 빌린 농지 주인이 바뀌면 나가야 하나요?
  아닙니다. 농지법 제26조는 임대 농지의 양수인이 임대인 지위를 승계한 것으로 봅니다. 임차인이 시·구·읍·면의 확인을 받고 농지를 인도받았다면 제24조 제2항에 따라 그다음 날부터 제3자에게 효력이 생겨, 새 주인에게도 남은 기간을 주장할 수 있습니다.

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