건축·용도변경

집 짓기 전에 대지 옹벽부터 쌓으면 따로 신고해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

네, 건물과 따로 먼저 쌓는 높이 2미터 초과 옹벽은 건축허가와 별도로 공작물 축조신고를 해야 합니다. 건물과 함께 축조되는 옹벽은 건축허가로 신고가 의제되지만, 미리 쌓거나 나중에 쌓으면 따로 신고해야 한다는 것이 대법원 판례입니다. 지금 옹벽 높이와 쌓은 날짜부터 확인해 두십시오.

옹벽이 건물과 함께 축조되는 것이라면 건축허가와 별도로 공작물 축조신고를 다시 할 필요는 없습니다. 건축허가를 받으면 공작물 축조신고를 한 것으로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 봄 경사진 땅에 단독주택을 짓기로 하고, 설계가 끝나기 전에 대지를 평평하게 만들려고 높이 3미터의 옹벽부터 쌓았습니다. 주택 건축허가는 그해 가을에 신청할 계획이었습니다. 그런데 구청에서 옹벽을 신고 없이 축조했다는 연락을 받았고, A씨는 건축허가를 받으면 옹벽도 함께 처리되는 것 아니냐고 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물보다 옹벽을 먼저 쌓으면 따로 신고해야 하나요?

네, 건물과 무관하게 미리 쌓거나 건물을 지은 뒤 따로 쌓는 옹벽은 건축허가와 별도로 신고해야 합니다. 2026. 10. 1. 기준 현행 「건축법」은 대지를 조성하기 위한 옹벽을 신고대상 공작물로 정하고, 시행령은 건축물과 분리하여 축조하는 높이 2미터 초과 옹벽을 신고 대상으로 정합니다. 대법원 2014. 7. 24. 선고 2013도13062 판결도 건축물과 함께 축조되는 옹벽은 별도 신고가 필요 없지만, 미리 또는 나중에 따로 쌓는 옹벽은 따로 신고해야 한다고 보았습니다.

신고할 때는 공작물 축조신고서와 국토교통부령으로 정하는 설계도서를 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 냅니다. 높이 2미터 이하 옹벽은 이 조항의 신고 대상이 아닙니다.

옹벽도 건축물이라 건축사가 설계해야 하나요?

아닙니다. 위 판결은 대지를 조성하기 위한 옹벽은 신고대상 공작물일 뿐, 건축허가를 받거나 건축신고를 해야 하는 건축물에는 해당하지 않는다고 보았습니다. 그래서 건축물 설계를 건축사만 하도록 한 규정 위반으로 처벌할 수는 없다는 결론이었습니다. 다만 옹벽에도 구조 안전에 관한 규정 등 건축법 일부 조항이 준용되므로 안전 기준은 지켜야 합니다.

신고 없이 쌓은 옹벽은 어떻게 되나요?

신고 대상 옹벽을 신고 없이 쌓았다면 위반 건축물에 대한 시정명령 규정이 공작물에도 준용되므로 시정명령을 받을 수 있습니다. 시정명령을 받았다면 철거만 생각하기보다 건축허가 계획과 묶어 사후 신고나 설계 변경으로 정리할 수 있는지 먼저 확인합니다. 시정명령 전에는 처분 내용과 의견제출 기한을 알리는 사전 통지가 오는 경우가 많으므로, 그 단계에서 옹벽이 건물과 함께 계획된 것이라는 자료를 내면 처분 자체를 막을 여지가 있습니다. 이미 처분이 나왔다면 처분을 안 날부터 90일 안에 행정심판이나 취소소송으로 다툴 수 있습니다.

옹벽 축조신고 대응 순서

• 높이 측정 - 옹벽의 높이를 구간별로 재어 사진과 함께 남깁니다. 2미터를 넘지 않으면 이 조항의 신고 대상이 아닙니다.
• 축조 시점 정리 - 옹벽 공사일과 건축허가 신청·허가일을 비교합니다. 건물과 함께 축조한 것이면 건축허가로 신고가 의제됩니다.
• 허가 도면 확인 - 건축허가 도면에 옹벽이 포함되어 있는지 봅니다. 포함되어 있으면 별도 신고가 필요 없다는 근거가 됩니다.
• 축조신고서 제출 - 따로 쌓은 옹벽이면 축조신고서와 설계도서를 준비해 관할 시·군·구에 냅니다.
• 시정명령 대응 - 이미 시정명령을 받았다면 이행기한과 의견제출 기회를 확인하고 처분서를 보관합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 옹벽이 개발행위허가나 농지·산지 전용과 얽혀 있거나 지역 건축조례에 별도 기준이 있으면 허가 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축 관련 행정처분의 취소소송과 집행정지 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 높이가 어느 정도인 옹벽이 신고 대상인가요?
  건축물과 분리하여 축조하는 옹벽 중 높이 2미터를 넘는 것이 신고 대상입니다. 건축법 시행령 제118조 제1항 제5호가 「높이 2미터를 넘는 옹벽 또는 담장」을 신고해야 하는 공작물로 정합니다. 경사지에서는 구간마다 높이가 달라질 수 있으므로 가장 높은 구간을 기준으로 확인해야 합니다.
• 건축허가를 받으면 옹벽 신고는 안 해도 되나요?
  건물과 함께 쌓는 옹벽이라면 안 해도 됩니다. 건축법 제11조 제5항 제2호는 건축허가를 받으면 제83조에 따른 공작물 축조신고를 한 것으로 봅니다. 다만 건물과 무관하게 미리 쌓거나 건물을 지은 뒤 따로 쌓는 옹벽은 이 의제가 적용되지 않는다는 것이 대법원 2013도13062 판결입니다.
• 옹벽 설계도 건축사가 해야 하나요?
  대법원 2014. 7. 24. 선고 2013도13062 판결은 대지를 조성하기 위한 옹벽은 신고대상 공작물일 뿐 건축허가·건축신고 대상 건축물이 아니라고 보아, 건축사 아닌 사람이 설계했다는 이유로 처벌할 수 없다고 판단했습니다. 다만 공작물에도 구조 안전 규정 등이 준용되므로 안전 기준은 지켜야 합니다.
• 옹벽 신고에는 어떤 서류가 필요한가요?
  건축법 시행령 제118조 제2항에 따라 공작물 축조신고서와 국토교통부령으로 정하는 설계도서를 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 제출합니다. 전자문서로도 제출할 수 있습니다. 신고를 받은 행정청은 공작물 관리대장에 내용을 기록해 관리합니다.
• 신고 없이 쌓은 옹벽에 시정명령이 나올 수 있나요?
  나올 수 있습니다. 건축법 제83조 제3항은 위반 건축물 등에 대한 조치를 정한 제79조를 신고 대상 공작물에 준용합니다. 그래서 신고 대상 옹벽을 신고 없이 쌓았다면 시정명령을 받을 수 있고, 이행하지 않으면 추가 제재로 이어질 수 있으니 사후 신고 가능성부터 확인해야 합니다.
• 건물을 다 지은 뒤 옹벽을 추가하면 어떻게 되나요?
  그 옹벽은 따로 신고해야 합니다. 대법원 2013도13062 판결은 건축물이 건축된 이후 별도로 축조되는 옹벽은 건축물의 허가나 신고와 따로 신고해야 한다고 보았습니다. 사용승인을 받은 뒤 조경이나 주차 공간을 넓히려고 옹벽을 쌓는 경우가 여기에 해당하므로, 높이가 2미터를 넘으면 공사 전에 신고해야 합니다.

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