경매 낙찰

근저당 잡은 땅에 오피스텔이 들어섰는데 한 호실 경매로 채권 전부를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 그 호실의 대지권 매각대금 범위에서는 채권 전액을 우선변제받을 수 있습니다. 대법원 2011다74932 판결은 저당 토지가 집합건물 대지권이 되면 저당권이 각 대지권 위에 나뉘어 존속하는 공동담보가 된다고 보았고, 건물 부분 매각대금은 제외했습니다. 지금은 매각대금이 건물과 대지권으로 어떻게 나뉘었는지 확인하십시오.

호실마다 저당권 설정등기를 새로 할 필요는 없습니다. 토지에 설정한 저당권의 효력이 각 대지권으로 이어집니다.

이런 상담이 많습니다

A신협은 2022년 시행사 B사에 5억원을 빌려주며 B사 소유 토지에 근저당을 설정했습니다. B사는 2024년 그 토지에 9개 호실 오피스텔을 짓고 대지권 등기를 마쳤고, 2026년 한 호실이 먼저 경매돼 3억원에 매각됐습니다. 감정평가상 건물 몫은 1억 8,000만원, 대지권 몫은 1억 2,000만원이었는데, 배당표에는 A신협 몫이 대지권 몫을 9로 나눈 비율로만 잡혀 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

저당 토지가 대지권이 되면 저당권은 어떻게 되나요?

각 전유부분의 대지권 위에 나뉘어 그대로 존속합니다. 대법원은 저당권이 설정된 한 필지 토지가 집합건물 전체의 대지권 목적 토지가 된 경우 종전 저당목적물에 대한 담보적 효력이 그대로 유지되므로, 저당권은 개개 전유부분의 대지권 위에 분화되어 존속하고 각 대지권은 공동담보가 된다고 보았습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」은 구분소유자의 대지사용권이 전유부분의 처분에 따르도록 합니다. 그래서 호실 경매에서는 전유부분과 대지권이 함께 매각되고, 매각대금을 건물과 대지권으로 나눠 배당합니다.

한 호실만 먼저 경매되면 얼마까지 받나요?

그 호실의 대지권 매각대금 범위에서 피담보채권 전액을 우선변제받을 수 있습니다. 공동저당 부동산 중 일부의 경매대가를 먼저 배당하는 이시배당에서는 그 대가에서 채권 전부를 받을 수 있기 때문입니다. 대지권 몫을 호실 수로 나눈 비율만큼만 받는다는 주장은 받아들여지지 않았습니다.

예를 들어 피담보채권 5억원, 한 호실 매각대금 3억원 중 건물 몫 1억 8,000만원, 대지권 몫 1억 2,000만원이라면 저당권자는 대지권 몫 1억 2,000만원 전액을 우선 받고, 건물 몫 1억 8,000만원에서는 우선 배당받지 못합니다.

건물 부분 매각대금에서는 왜 못 받나요?

저당권의 목적은 토지였고 건물은 담보에 들어간 적이 없기 때문입니다. 저당권 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미치지만, 토지 위의 건물은 토지와 별개의 부동산이어서 토지 저당권의 효력이 건물에 미치지 않습니다. 건물 대금에서 받으려면 일반채권자로 배당요구를 해야 합니다.

다른 호실 후순위권자는 어떻게 되나요?

먼저 경매된 호실의 대지권에 대한 후순위 저당권자는, 저당권자가 동시배당이었다면 다른 호실 대지권에서 받았을 금액 한도에서 저당권자를 대위할 수 있습니다. 먼저 경매된 호실의 권리자만 손해를 떠안지 않도록 하는 장치입니다. 대위할 금액은 호실별 대지권 가액 비율로 계산합니다.

대지권 저당 경매 배당 대응 순서

• 저당권 설정 시점 확인 - 토지 저당권이 대지권 등기보다 먼저인지 확인합니다. 분화 존속 법리의 전제입니다.
• 매각대금 구분 확인 - 감정평가서에서 건물과 대지권 몫이 어떻게 나뉘었는지 봅니다. 우선변제 범위가 정해집니다.
• 배당표 대조 - 대지권 몫 전액이 저당권자에게 배당됐는지 확인합니다. 호실 수로 나눈 배당이면 이의 사유입니다.
• 배당이의 - 배당기일에 이의하고 1주 안에 소 제기를 증명합니다. 배당이 유보됩니다.
• 나머지 채권 관리 - 남은 채권을 다른 호실 대지권에서 받거나 일반채권으로 회수합니다. 호실별 경매 진행 상황을 추적합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 토지 일부 지분에만 저당권이 있었거나 토지 분할이 끼어 있으면 분할 전후 등기와 지분 비율을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 경매 배당이의와 저당권 실행 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대지권이 되면 저당권을 새로 등기해야 하나요?
  새로 등기하지 않아도 됩니다. 대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다74932 판결은 저당권이 설정된 토지가 집합건물 대지권의 목적이 되면 종전 담보적 효력이 그대로 유지되어 저당권이 각 대지권 위에 분화되어 존속한다고 보았습니다. 등기부에서는 대지권의 목적인 토지에 저당권이 남아 있습니다.
• 한 호실 경매에서 채권 전부를 받을 수 있나요?
  그 호실 대지권 몫 범위에서는 가능합니다. 민법 제368조 제2항은 공동저당 부동산 중 일부의 경매대가를 먼저 배당하는 경우 그 대가에서 채권 전부의 변제를 받을 수 있다고 정합니다. 2011다74932 판결은 이 법리를 대지권에 적용했습니다.
• 건물 몫 매각대금에서도 우선 받을 수 있나요?
  받을 수 없습니다. 민법 제358조는 저당권 효력이 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다고 정하지만, 토지 위 건물은 별개의 부동산이어서 토지 저당권이 미치지 않습니다. 건물 몫에서 받으려면 집행권원을 갖춰 일반채권자로 배당요구해야 합니다.
• 대지권과 전유부분을 따로 팔 수 있나요?
  원칙적으로 따로 팔 수 없습니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항은 구분소유자가 전유부분과 분리해 대지사용권을 처분할 수 없다고 정하고, 규약으로 달리 정한 경우만 예외로 합니다. 그래서 호실 경매에서는 둘이 함께 매각됩니다.
• 토지 일부 지분에만 저당권이 있었다면요?
  분할된 각 부동산에 지분 비율대로 존속합니다. 2011다74932 판결은 부동산의 일부 공유지분에 저당권이 설정된 뒤 분할되면 저당권이 분할된 각 부동산 위에 종전 지분비율대로 존속하고, 분할된 각 부동산이 공동담보가 된다고 보았습니다. 민법 제358조의 효력 범위와 함께 검토합니다.
• 배당표에서 대지권 몫을 호실 수로 나눴다면요?
  배당이의를 할 수 있습니다. 2011다74932 판결은 피담보채권액을 호실 수로 나눈 금액에 한해 우선변제권이 있다는 주장을 배척했습니다. 민사집행법 제154조 제3항에 따라 배당기일에 이의하고 1주 안에 배당이의 소 제기를 증명해야 배당이 유보됩니다.

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