공유·경계

공유지분에 저당권이 있는데 땅을 나누면 저당권은 어떻게 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

공유지분에 저당권이 설정된 뒤 부동산을 분할하면, 그 저당권은 분할된 각 부동산 위에 종전 지분비율대로 남습니다. 대법원은 이때 분할된 각 부동산이 그 저당권의 공동담보가 된다고 보고 있어 저당권자가 받은 몫에만 저당권이 몰리지 않습니다. 지금은 분할 전 등기부의 지분비율과 분할 뒤 각 필지 등기부에 저당권이 옮겨 적혔는지부터 확인해 두십시오.

공유자끼리 땅을 나눴다고 저당권자의 동의를 따로 받을 필요는 없습니다. 저당권은 분할 뒤에도 각 필지 위에 지분비율대로 남아 있기 때문입니다.

이런 상담이 많습니다

2023년 4월 A씨는 형 B씨와 절반씩 공유한 토지 중 자기 지분 2분의 1에 은행 근저당권을 설정하고 2억원을 빌렸습니다. 2025년 9월 두 사람은 토지를 동서로 나눠 각자 단독 소유로 분할등기를 했는데, B씨 몫 필지 등기부에도 A씨 채무를 위한 근저당권이 2분의 1 지분에 옮겨 적혀 있었습니다. B씨는 자기 땅에 형제의 빚이 걸려 있는 것을 뒤늦게 알고 대응 방법을 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공유지분 저당권은 분할 뒤 어느 땅에 남나요?

분할 전 공유지분에 설정된 저당권은 저당권설정자가 분할로 받은 땅에만 남는 것이 아니라, 분할된 각 부동산 위에 종전 지분비율대로 남습니다. 대법원 1993. 1. 19. 선고 92다30603 판결과 대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다74932 판결은 이런 기준을 확인하고, 분할된 각 부동산이 그 저당권의 공동담보가 된다고 보았습니다.

예를 들어 A씨 지분 2분의 1에 저당권이 있는 토지를 A씨와 B씨가 절반씩 나눴다면, 저당권은 A씨 몫 필지의 2분의 1 지분과 B씨 몫 필지의 2분의 1 지분에 각각 남습니다. B씨는 자기 단독 소유가 된 땅에도 A씨의 채무를 위한 저당권 부담이 남는 셈입니다.

저당권자는 분할된 땅 중 한 필지만 경매할 수 있나요?

있습니다. 분할된 각 부동산이 공동담보가 되므로, 저당권자는 그중 일부의 지분만 먼저 경매하고 그 대가에서 채권 전부를 변제받을 수 있습니다. 이 경우 먼저 경매된 부동산의 차순위 저당권자는 공동저당 법리에 따라 다른 부동산에 대해 선순위자를 대위할 수 있습니다.

동시에 경매되면 각 부동산의 경매대가에 비례해 채권 분담액을 정합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서도 이 공동저당 배당 규정은 그대로 적용됩니다.

분할로 저당권 부담을 떠안은 공유자는 어떻게 보호받나요?

재판으로 공유물을 분할할 때 법원은 저당권 부담까지 고려해 분할 방법을 정합니다. 대법원 1993. 1. 19. 선고 92다30603 판결은 한 공유자 지분에만 근저당권이 있어 현물분할하면 다른 공유자 몫까지 저당권이 미치고 보상관계가 복잡해진다는 사정을 들어, 경매해 대금을 나누는 대금분할을 택한 원심을 유지했습니다.

협의로 분할한다면 저당권설정자인 공유자가 분할 전에 채무를 갚아 저당권을 말소하거나, 다른 공유자 몫 필지에서 저당권을 빼 주는 조건으로 합의하는 방법이 있습니다. 이 경우 저당권자의 동의를 받아 일부 필지에 대한 저당권 말소등기를 해야 효과가 생깁니다.

공유지분 저당 분할 대응 순서

• 지분비율 확인 - 분할 전 등기부에서 저당권이 설정된 지분과 한도액을 확인합니다. 분할 뒤 각 필지에 남는 비율의 기준입니다.
• 분할 후 등기 대조 - 새 필지 등기부마다 저당권이 지분비율대로 옮겨 적혔는지 봅니다. 누락되면 등기 정정 절차가 필요합니다.
• 부담 조정 협의 - 저당권 부담을 떠안게 된 공유자는 분할 전 말소나 일부 필지 해제를 조건으로 협의합니다. 저당권자 동의가 필요합니다.
• 재판분할 검토 - 협의가 안 되면 공유물분할 소송에서 저당권 부담을 들어 대금분할이나 가액보상을 주장합니다.
• 경매·배당 대응 - 한 필지만 먼저 경매되면 차순위 저당권자는 다른 필지에 대한 대위 여부를 확인하고 배당표를 점검합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분할된 토지에 집합건물이 들어서 대지권이 된 경우처럼 권리관계가 겹치면 등기부와 분할 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공유물분할 소송과 경매 배당이의 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분할하면 저당권은 설정자 몫 땅으로만 가나요?
  아닙니다. 공유지분에 설정된 저당권은 분할된 각 부동산 위에 종전 지분비율대로 남습니다. 대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다74932 판결은 이 경우 분할된 각 부동산이 저당권의 공동담보가 된다고 보았습니다. 저당권 없는 공유자 몫 필지에도 지분비율만큼 부담이 남습니다.
• 분할할 때 저당권자 동의가 필요한가요?
  분할 자체에는 저당권자 동의가 필요하지 않습니다. 저당권은 분할 뒤에도 각 필지에 지분비율대로 남으므로 저당권자에게 불리하지 않기 때문입니다. 다만 특정 필지에서 저당권을 빼려면 저당권자의 동의를 받아 그 필지에 대한 저당권 말소등기를 해야 합니다.
• 저당권자가 내 필지를 먼저 경매하면요?
  공동담보이므로 저당권자는 분할된 필지 중 하나의 지분을 먼저 경매해 그 대가에서 채권 전부를 받을 수 있습니다. 내 필지가 경매되어 남의 빚을 대신 갚게 된 셈이라면, 저당권설정자인 공유자에게 구상을 청구하고 저당권자를 대위하는 방법을 검토합니다.
• 동시에 경매되면 배당은 어떻게 나누나요?
  분할된 필지들이 동시에 경매되어 대가를 함께 배당하는 때에는 각 부동산의 경매대가에 비례해 저당권자의 채권 분담액을 정합니다. 한 필지에 부담이 몰리지 않도록 하는 규정입니다. 각 필지의 매각대금이 분담 비율의 기준이 됩니다.
• 재판분할에서 저당권이 있으면 경매로 나누나요?
  그럴 수 있습니다. 법원은 현물로 나누면 가액이 현저히 줄 염려가 있을 때 경매를 명할 수 있습니다. 대법원 1993. 1. 19. 선고 92다30603 판결은 한 공유자 지분의 근저당권이 다른 공유자 몫에도 남아 보상관계가 복잡해진다는 사정을 들어 대금분할을 한 원심을 유지했습니다.
• 분할 뒤 등기부에 저당권이 빠져 있으면요?
  분할된 필지에도 저당권이 지분비율대로 남는 것이 원칙이므로, 등기부에 옮겨 적히지 않았다면 저당권자는 등기 정정을 요구할 수 있습니다. 그 사이 제3자가 그 필지를 취득했다면 권리 충돌이 생기므로, 분할 직후 새 필지 등기부를 모두 떼어 보는 것이 안전합니다.

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