공유·경계
복층으로 몰래 올린 상층도 아래층을 낙찰받은 사람 소유가 되나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
네, 아래층 안 계단으로만 드나들고 주방도 없이 한 집처럼 쓰인 복층 상층은 아래층에 부합해 아래층 소유자, 곧 낙찰자 소유가 됩니다. 대법원은 이런 상층이 독립한 경제적 효용이 없어 별개의 소유권 객체가 될 수 없고, 감정평가에서 빠졌어도 낙찰자가 취득한다고 보았습니다. 지금은 상층에 독립 출입구와 별도 설비가 있는지부터 확인하십시오.
상층의 출입구, 주방·화장실 유무, 임대차계약서에 상·하층이 한 목적물로 적혀 있는지를 사진과 서류로 남겨 두십시오. 상층이 독립된 건물인지는 이 사실들로 판단합니다.
경매 감정평가서에 상층이 빠져 있다고 해서 낙찰자가 상층을 못 가져가는 것은 아닙니다. 부합된 부분은 평가에서 빠져도 경매 목적물에 포함됩니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2025년 지하 1층, 지상 7층 주상복합건물의 7층 주택을 경매로 3억 5,000만원에 낙찰받았습니다. 들어가 보니 7층 안쪽 계단으로 올라가는 같은 면적의 복층 공간이 있었는데, 이 공간은 2023년 전 소유자가 허가 없이 올린 것으로 등기부와 감정평가서에 모두 빠져 있었습니다. 복층에는 방과 거실만 있고 주방은 없었으며, 전 소유자는 위아래층을 한꺼번에 세를 놓아 왔습니다. 임차인은 2026년 복층은 경매 대상이 아니었다며 복층 인도를 거부했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
복층으로 올린 상층은 누구 소유인가요?
하층 소유자 소유입니다. 부동산 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득합니다. 대법원 2002. 10. 25. 선고 2000다63110 판결은 7층 주택의 복층으로 같은 면적의 상층을 불법으로 올렸는데 상층이 하층 안쪽 계단으로만 드나들 수 있고 주방 없이 방과 거실만 있으며 상·하층을 한꺼번에 임대해 온 경우, 상층은 하층에 부합해 독립한 소유권의 객체가 될 수 없다고 보았습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 조문이 같습니다.
증축 부분이 독립된 건물로 인정되는 기준은 무엇인가요?
물리적 구조, 용도와 기능, 소유자의 의사를 함께 봅니다. 증축 부분이 기존 건물에 붙어 있는 방식뿐 아니라 따로 떼어 거래할 수 있을 만큼 독립한 경제적 효용이 있는지, 증축한 사람이 별개 건물로 소유하려 했는지를 종합합니다. 외부로 통하는 독립 출입구, 별도 주방과 화장실, 별도 임대 사실이 있으면 독립 건물로 볼 여지가 커집니다.
| 판단 요소 | 부합 쪽 | 독립 건물 쪽 |
|---|---|---|
| 출입구 | 아래층 내부 계단뿐 | 외부로 통하는 출입구 |
| 생활 설비 | 주방 없음 | 주방·화장실 따로 |
| 이용 실태 | 상·하층 일체 임대 | 상층만 따로 임대 |
| 소유 의사 | 별도 등기 시도 없음 | 별도 등록·등기 시도 |
- 출입구
- 부합 쪽: 아래층 내부 계단뿐
- 독립 건물 쪽: 외부로 통하는 출입구
- 생활 설비
- 부합 쪽: 주방 없음
- 독립 건물 쪽: 주방·화장실 따로
- 이용 실태
- 부합 쪽: 상·하층 일체 임대
- 독립 건물 쪽: 상층만 따로 임대
- 소유 의사
- 부합 쪽: 별도 등기 시도 없음
- 독립 건물 쪽: 별도 등록·등기 시도
출처 - 대법원 2002. 10. 25. 선고 2000다63110 판결
- 독립 출입구 - 외부 계단이나 복도로 바로 드나들 수 있는지
- 생활 설비 - 주방과 화장실이 따로 있는지
- 이용 실태 - 상층만 따로 임대하거나 거래한 적이 있는지
- 소유 의사 - 증축한 사람이 별도 등기나 대장 등록을 시도했는지
하층이 경매되면 상층도 낙찰자에게 넘어가나요?
넘어갑니다. 저당권의 효력은 저당 부동산에 부합된 물건에도 미칩니다. 그래서 같은 판결은 상층이 경매 감정평가에서 빠졌더라도 낙찰자가 부합된 상층의 소유권을 취득한다고 보았습니다. 상층을 따로 쓰고 있던 사람은 낙찰자의 인도 요구에 응해야 하는 경우가 많습니다.
상층을 지은 사람이 따로 있다면 하층 소유자에게 부당이득을 이유로 보상을 청구할 수 있는지를 검토합니다. 부합으로 손해를 입은 사람은 부당이득 규정에 따라 보상을 청구할 수 있습니다.
증축 부분 소유권 대응 순서
- 현황 기록 - 출입구, 계단 위치, 주방·화장실 유무를 사진으로 남깁니다. 부합 여부 판단의 기초 자료입니다.
- 공부 대조 - 건축물대장과 등기부에 상층이 기재돼 있는지 확인합니다. 무허가 증축이면 공부에 없는 경우가 대부분입니다.
- 이용 실태 정리 - 임대차계약서에 상·하층이 한 목적물인지, 따로 임대했는지 확인합니다. 독립성 판단에 쓰입니다.
- 경매 서류 확인 - 감정평가서와 매각물건명세서에 상층이 어떻게 기재됐는지 봅니다. 평가 누락이어도 부합 부분은 넘어갑니다.
- 보상·인도 협의 - 증축 비용을 낸 사람이 따로 있으면 부당이득 청구를, 점유자라면 인도 시기를 협의합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 상층에 독립 출입구와 설비가 있거나 따로 구분등기가 된 경우에는 건축 도면과 등기 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 부동산의 인도와 증축 부분 소유권을 둘러싼 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
불법으로 올린 상층이니 등기부에도 없고, 경매 감정평가에도 빠졌으니 낙찰자와는 상관없다고 생각하는 경우가 많습니다. 법원은 등기나 평가가 아니라 그 공간이 따로 떼어 쓸 수 있는 독립 건물인지를 봅니다. 아래층 계단으로만 드나드는 복층이라면 아래층의 일부로 취급됩니다.
그래서 현장 기록이 결론을 좌우합니다. 출입구 위치, 주방과 화장실 유무, 임대차계약서에 상·하층을 한 호실로 적었는지가 부합 여부를 가릅니다. 경매가 진행되기 전에 사진과 도면, 임대 기록을 확보해 두지 않으면 나중에 상층을 따로 쓰던 사실을 증명하기 어렵습니다.
인도 소송에서 이 기록은 그대로 증거가 됩니다. 부합이 인정되면 상층 점유자는 낙찰자에게 인도해야 하고, 남는 문제는 증축 비용을 부담한 사람이 부당이득으로 무엇을 청구할 수 있는지입니다. 비용 영수증과 공사 계약서가 그 단계에서 필요합니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 경매 부동산 인도와 증축·부합 부분의 소유권 분쟁을 수행해 왔으며, 현장 구조와 이용 실태 기록을 먼저 정리한 뒤 인도 소송과 부당이득 청구로 대응합니다.
- 당해세 우선순위 배당 다툼
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
- 명도·임대차 분쟁
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
건축물대장, 등기사항증명서, 상층 사진과 도면, 임대차계약서나 매각물건명세서를 준비해 주시면, 상층의 부합 여부, 낙찰자의 소유권 취득 범위, 증축 비용 보상 가능성을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
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