공유·경계

전 주인 허락으로 깐 진입로 포장, 새 땅 주인이 철거하라면 따라야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

밭 위에 가볍게 씌운 아스콘 포장처럼 쉽게 걷어낼 수 있으면 토지에 부합하지 않아, 새 땅 주인이 포장한 사람에게 철거를 청구할 수 있습니다. 대법원 2018다264307 판결의 부합 기준과 통행을 지키는 방법을 정리했습니다.

네, 밭 위에 가볍게 씌운 아스콘 포장처럼 쉽게 걷어낼 수 있는 것이라면 새 땅 주인은 철거를 청구할 수 있습니다. 대법원은 이런 포장이 토지에 부합하지 않아 포장한 사람의 소유로 남고, 토지 소유자는 방해배제청구로 철거를 구할 수 있다고 보았습니다. 다만 철거 요구를 받았다고 바로 포장을 걷어낼 필요는 없고, 통행할 다른 권리가 있는지부터 따져 보면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

B사는 2012년 공장을 지으면서 옆 밭 주인에게 허락을 받아 밭 가장자리 일부를 진입로로 쓰고 아스콘을 깔았습니다. 승낙은 구두로만 받았고 사용료도 따로 정하지 않았으며, 포장 비용은 1,800만 원가량 들었습니다. 그 밭은 2024년에 다른 사람에게 팔렸고, 새 주인은 2026. 5. 11. 내용증명을 보내 포장을 걷어내고 땅을 돌려 달라고 했습니다. B사 대표는 전 주인이 허락해서 깐 포장인데 철거해야 하는지, 공장 출입은 어떻게 해야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

공장을 지은 회사가 2002년 인접한 밭의 주인에게 승낙을 받아 밭 일부를 진입로로 쓰며 아스콘을 깔았습니다. 그 뒤 밭을 산 다음 소유자도 이의를 제기하지 않았고, 원고는 2005년 그 땅을 사들인 뒤 회사에 포장 철거를 구했습니다. 원심은 이전 소유자들이 포장에 묵시적으로 동의했으니 포장이 토지에 부합해 소유자에게 귀속되었다며 철거 청구를 배척했습니다.

대법원은 이 부분을 파기했습니다. 부합물이라도 분리복구가 사실상 불가능해 토지의 구성부분이 된 경우에만 토지 소유자에게 귀속되고, 그렇지 않으면 철거를 청구할 수 있다고 보았습니다. 판결은 “부합물이 위와 같은 요건을 충족하지 못해 그 물건의 소유권이 부동산의 소유자에게 귀속되었다고 볼 수 없는 경우에는 부동산의 소유자는 방해배제청구권에 기하여 부합물의 철거를 청구할 수 있다.”고 했습니다. 사적 통행을 위해 밭 위에 가볍게 씌운 포장은 토지와 구분이 분명하고 제거 비용도 크지 않아 부합하지 않았다는 것입니다.

부합했는지는 무엇으로 가르나요?

분리했을 때 독립한 물건으로서 가치가 남는지, 떼어 내는 데 비용이 과다한지, 토지의 본래 용도에 비추어 일체가 되었는지로 가릅니다. 민법 제256조는 부동산에 부합한 물건은 부동산 소유자가 취득하되, 타인이 권원에 의하여 부속한 것은 예외로 정합니다. 다만 대법원은 분리복구가 사실상 불가능할 정도로 구성부분이 되었다면 권원에 의해 부속했더라도 토지 소유자에게 귀속된다고 보아 왔습니다.

이 사건에서는 땅이 원래 밭이었고, 지목도 여전히 밭이었으며, 포장 위에 다른 구조물도 없었습니다. 대법원은 소유자가 땅을 밭으로 쓰려면 포장이 오히려 방해가 된다는 점도 근거로 들었습니다. 반대로 공공도로처럼 두껍게 기층을 다지고 배수시설까지 갖춘 포장이라면 분리 비용과 일체성 판단이 달라질 수 있습니다.

철거 요구를 받으면 통행은 어떻게 지키나요?

전 소유자의 승낙만으로는 새 소유자에게 통행을 주장하기 어렵다고 볼 수 있습니다. 사용 승낙은 당사자 사이의 약속이어서 등기된 지역권처럼 새 소유자를 구속하지 않기 때문입니다. 그래서 통행이 꼭 필요하다면 다른 근거를 찾아야 합니다.

가장 먼저 볼 것은 주위토지통행권입니다. 공장 부지에서 공로로 나갈 통로가 따로 없다면 주변 토지를 통행할 수 있지만, 손해가 가장 적은 장소와 방법이어야 하고 통행지 소유자에게 손해를 보상해야 합니다. 다른 출입로가 있다면 이 권리는 인정되기 어렵습니다. 새 소유자와 사용료를 정해 임대차나 지역권 설정을 협의하는 방법도 있습니다. 비슷한 원상회복 분쟁은 「통행로 나무를 베고 포장했더니 땅 주인이 원상회복하라는데 따라야 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

포장이 토지에 부합했다면 들인 비용은 어떻게 되나요?

부합이 인정되면 포장은 토지 소유자의 것이 되어 철거 청구는 할 수 없게 되지만, 포장한 사람은 부당이득 규정에 따라 보상을 청구할 여지가 있습니다. 민법 제261조는 부합 등으로 손해를 받은 사람이 부당이득에 관한 규정으로 보상을 청구할 수 있다고 정합니다.

다만 보상은 토지 소유자가 실제로 얻은 이익의 범위에서 인정됩니다. 소유자가 그 땅을 밭으로 쓰려는 사람이라면 포장으로 얻은 이익이 크지 않다고 다툴 수 있습니다. 반대로 포장한 쪽도 권원 없이 땅을 써 온 기간의 사용료를 청구당할 수 있어, 두 금액이 서로 맞물리는 경우가 많습니다. 철거와 비용 문제를 따로 보지 말고 함께 계산해 두는 편이 좋습니다.

남의 땅 포장 철거 분쟁 대응 순서

• 승낙 경위 확인 - 누가 언제 어떤 범위로 사용을 허락했는지 문자나 서면으로 정리합니다.
• 포장 상태 기록 - 두께, 기층 공사 여부, 배수시설 등 분리 난이도를 사진과 공사 자료로 남깁니다.
• 다른 출입로 점검 - 공로로 나갈 다른 길이 있는지 지적도와 현황으로 확인합니다.
• 새 소유자와 협의 - 사용료를 정한 임대차나 지역권 설정을 제안합니다.
• 소송 대응 - 철거 소송이 들어오면 부합 여부와 통행권을 함께 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 포장의 구조와 제거 비용, 공로로 나갈 다른 통로가 있는지에 따라 철거 의무와 통행 가능 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 토지 통행·철거 분쟁과 주위토지통행권 확인 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 남의 땅에 한 포장은 누구 소유인가요?
  쉽게 분리할 수 있으면 포장한 사람의 소유로 남습니다. 분리복구가 사실상 불가능해 토지의 구성부분이 되었다면 토지 소유자에게 귀속되고, 이때는 철거를 청구할 수 없습니다.
• 전 주인이 허락했다는 사정은 새 주인에게도 통하나요?
  통하기 어렵다고 볼 수 있습니다. 사용 승낙은 당사자 사이의 약속이라 등기된 지역권과 달리 새 소유자를 구속하지 않습니다. 새 소유자와 따로 합의하거나 다른 통행 근거를 찾아야 합니다.
• 포장이 토지에 부합했다면 비용을 돌려받을 수 있나요?
  부합으로 손해를 입은 사람은 부당이득 규정에 따라 보상을 청구할 수 있습니다. 다만 토지 소유자가 실제로 얻은 이익의 범위에서 인정되므로, 소유자에게 필요 없는 포장이면 다툼이 생깁니다.
• 철거 소송을 당하면 통행권을 주장할 수 있나요?
  공로로 나갈 다른 통로가 없거나 과다한 비용이 드는 경우라면 주위토지통행권을 주장할 수 있습니다. 손해가 가장 적은 범위여야 하고 통행지 소유자에게 손해를 보상해야 합니다.
• 포장을 그대로 두고 사용료만 내는 방법은 없나요?
  새 소유자와 합의하면 가능합니다. 임대차나 지역권 설정 계약을 맺고 지역권은 등기해 두면 소유자가 다시 바뀌어도 통행을 주장할 수 있습니다.
• 새 땅 주인이 그동안의 사용료도 청구할 수 있나요?
  권원 없이 토지를 점유해 사용했다면 차임 상당의 부당이득 반환을 청구당할 수 있습니다. 소유권을 취득한 뒤의 기간이 기준이 되며, 철거 청구와 함께 제기되는 경우가 많습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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