공사·하자

관리회사를 통해 낸 공사비, 건물 소유자에게 직접 돌려달라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

계약 상대방이 아닌 건물 소유자에게 부당이득으로 공사비를 직접 돌려받기는 어렵습니다. 대법원 2022다304189 판결로 부합과 부당이득의 관계, 계약 상대방에게 청구해야 하는 이유, 공사비를 내기 전에 정해 둘 사항을 정리했습니다.

계약 상대방이 아닌 건물주에게 부당이득으로 직접 돌려달라고 하기는 어렵습니다. 대법원은 상인들이 관리회사를 통해 낸 공사비로 설치된 시설이 건물에 부합해 소유자가 이익을 얻었더라도, 상인들이 소유자에게 직접 반환을 구할 수는 없다고 보았습니다. 공사비는 계약을 맺은 상대방에게 계약에 따라 청구하는 것이 원칙입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 시가 소유한 지하상가에서 점포를 임차해 장사합니다. 상가 관리를 위탁받은 관리회사가 2025. 3. 화장실과 통로 개보수 공사를 하기로 하고, 상인들이 추진위원회를 만들어 공사비를 냈습니다. 관리회사는 시의 승인을 받지 못한 캐노피와 천장 공사까지 진행했고, 시는 그 공사비를 빼고 기부채납을 받았습니다. 2026. 5. 추진위원회는 승인 없이 설치된 시설도 결국 시 소유가 되었으니 시가 공사비를 돌려줘야 한다고 생각합니다. A씨는 시를 상대로 청구할 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 상인들의 부당이득 청구를 어떻게 판단했나요?

추진위원회가 시를 상대로 직접 부당이득 반환을 구할 수 없다며 이를 인정한 원심을 파기했습니다. 시가 기부채납받아 관리를 위탁한 지하상가에서 관리회사가 개보수공사를 했고, 상인들은 추진위원회를 통해 공사비를 부담했습니다. 관리회사는 시의 승인을 받지 못한 변경시공까지 마친 뒤 시설 전부를 기부채납했고, 시는 변경시공 부분 공사비를 빼고 기부채납을 받았습니다.

원심은 승인 없는 변경시공으로 설치된 동산은 추진위원회 소유였다가 상가에 부합해 시가 이익을 얻었다고 보았습니다. 대법원은 그 동산도 다른 시설처럼 기부채납 전까지 관리회사 소유였고, 시의 승인 여부에 따라 소유관계를 달리 볼 근거가 없다고 했습니다. 추진위원회와 시 사이에는 직접적인 법률관계가 없고, 관리회사를 통해 공사비를 부담한 원인관계가 실효되지도 않았다는 점을 들었습니다.

부합으로 소유자가 이익을 얻었으면 보상을 청구할 수 있지 않나요?

부합으로 손해를 입은 사람은 부당이득 규정에 따라 보상을 청구할 수 있지만, 부당이득 요건을 모두 갖추어야 합니다. 대법원은 민법 제261조의 보상청구는 같은 조 요건뿐 아니라 부당이득 법리에 따른 요건까지 충족되어야 한다고 보았습니다.

그리고 계약당사자 사이에서 계약 이행으로 급부된 것은 원인관계가 적법하게 실효되지 않는 한 부당이득이 될 수 없습니다. 판결은 “계약에 따른 어떤 급부가 그 계약의 상대방 아닌 제3자의 이익으로 된 경우에도 급부를 한 계약당사자는 계약상대방에 대하여 계약상의 반대급부를 청구할 수 있는 것이지 그 제3자에 대하여 직접 부당이득을 주장하여 반환을 청구할 수 없다.”는 법리를 다시 확인했습니다.

그러면 낸 공사비는 누구에게 청구하나요?

계약을 맺은 상대방에게 계약에 따라 청구합니다. 이 사건이라면 공사를 맡기고 비용을 받은 관리회사와의 약정을 근거로 정산이나 반환을 구하는 구조입니다. 관리회사가 시와 맺은 위탁협약상 보수비용을 유상대부기간 등으로 보전받는 장치가 있다면 그 정산도 함께 따져야 합니다.

임차인이 건물주와 직접 임대차 관계에 있다면 임대차 종료 때 가치 증가가 남아 있는 범위에서 유익비 상환을 청구할 수 있습니다. 다만 원상복구 특약 등으로 포기했는지 확인해야 하며, 이 부분은 「원상복구 특약을 했는데 임대인에게 인테리어 공사비를 청구할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

세입자에게 공사대금을 못 받은 업체도 건물주에게 청구할 수 없나요?

원칙적으로 직접 부당이득 청구는 어렵습니다. 업체는 공사를 맡긴 세입자와 계약했으므로, 공사로 건물주가 이익을 얻었더라도 반대급부인 공사대금은 세입자에게 청구해야 합니다. 이 판결이 다시 확인한 법리가 바로 이 구조에 적용됩니다.

다른 길이 아주 없는 것은 아닙니다. 세입자가 건물주에게 유익비 상환 등 받을 돈이 있고 세입자에게 다른 재산이 없다면, 업체가 채권자로서 세입자의 권리를 대신 행사하는 방법을 검토할 수 있습니다. 공사한 점포를 업체가 계속 점유하고 있다면 공사대금을 받을 때까지 유치권을 주장할 여지도 있지만, 점유가 실제로 이어지고 있어야 합니다.

공사비 반환 청구 대응 순서

• 계약 당사자 확인 - 공사를 발주한 사람과 공사비를 받은 사람이 누구인지 계약서로 확인합니다.
• 시설 소유관계 정리 - 공사로 생긴 시설이 기부채납 전에 누구 소유였는지 정리합니다.
• 정산 근거 찾기 - 위탁협약, 관리규약, 임대차계약의 비용 보전 조항을 찾습니다.
• 청구 상대 선택 - 계약 상대방에 대한 반대급부·정산 청구를 우선 검토합니다.
• 건물주 직접 청구 검토 - 원인관계가 무효·취소·해제되었는지 등 예외 사정이 있는지 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공사 계약의 당사자와 시설의 소유관계, 비용 보전 약정의 내용에 따라 청구 상대와 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 상가 공사비·시설비 정산과 부당이득 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부합 보상청구는 언제 인정되나요?
  부합으로 손해를 입은 사람은 부당이득 규정에 따라 보상을 청구할 수 있지만, 상대방이 법률상 원인 없이 이익을 얻었다는 부당이득 요건까지 갖추어야 합니다. 계약 이행으로 붙은 시설이면 대개 이 요건이 문제 됩니다.
• 부합이란 무엇인가요?
  다른 사람의 물건이 부동산에 붙어 독립성을 잃으면 부동산 소유자가 그 소유권을 취득하는 것입니다. 다만 타인이 권원에 따라 붙여 둔 것은 그 사람 소유로 남습니다.
• 공사 계약이 해제되면 건물주에게 청구할 수 있나요?
  원인관계가 적법하게 실효되었는지가 출발점입니다. 판결은 원인관계가 실효되지 않았다는 점을 근거로 들었으므로, 해제·무효 등 예외 사정이 있으면 따로 검토해야 합니다.
• 시의 승인을 받지 못한 공사 부분은 누구 소유인가요?
  이 사건에서 대법원은 승인 여부와 관계없이 다른 개보수 시설처럼 기부채납 전까지 공사를 실시한 관리회사 소유였다고 보았습니다. 승인 여부로 소유관계를 달리 볼 근거가 없다는 것입니다.
• 상인들이 공사비를 모을 때 무엇을 받아 두어야 하나요?
  관리회사나 시공사와의 약정서에 공사비 사용처, 승인 거부나 공사 무산 때의 반환, 시설 소유와 비용 보전 방법을 적어 두어야 합니다. 그래야 계약 상대방에게 근거를 들어 청구할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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