주택 임대차

대항력 있는 세입자가 담장을 쌓았는데 집이 팔리면 공사비는 새 집주인에게 청구하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 대항력을 갖춘 세입자가 담장 공사로 유익비를 지출한 뒤 집이 팔렸다면 새 집주인에게 유익비 상환을 청구합니다. 주택임대차보호법상 양수인은 임대인 지위를 승계하므로 유익비 상환의무도 함께 넘어갑니다. 지금은 계약서에 원상복구 특약이 있는지부터 확인하십시오.

공사비 영수증이 조금 빠졌다고 청구를 포기할 일은 아닙니다. 상환액은 지출한 금액과 현재 남은 가치 증가액 가운데 임대인이 고르는 것이어서, 감정으로 증가액을 입증하는 방법도 있습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2024년 3월 보증금 2억 원에 단독주택을 2년 기간으로 임차해 전입신고를 마쳤습니다. 2025년 5월 무너질 듯한 옛 담장을 헐고 900만 원을 들여 새 담장을 쌓았고, 집주인은 공사를 알고도 반대하지 않았습니다. 2026년 1월 집주인이 이 집을 다른 사람에게 팔았고, 같은 해 3월 계약이 끝나자 C씨는 담장 공사비를 예전 집주인과 새 집주인 중 누구에게 청구해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대항력 있는 임차인은 새 집주인에게 유익비를 청구하나요?

네, 새 집주인에게 청구합니다. 대항력을 갖춘 뒤 집이 팔리면 양수인이 임대인의 지위를 승계하므로, 보증금 반환의무와 함께 유익비 상환의무도 새 집주인이 집니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다.

대항력은 집을 넘겨받아 살면서 전입신고를 마친 다음 날부터 생깁니다. 공사 당시와 매매 당시 모두 대항력이 있었는지 주민등록초본으로 확인합니다. 대항력이 없는 상태에서 집이 팔렸다면 새 집주인에게는 대항할 수 없어 예전 집주인에게 청구하는 문제가 됩니다.

담장 공사비는 유익비인가요, 필요비인가요?

담장을 새로 쌓아 집의 객관적 가치를 높였다면 유익비입니다. 유익비는 임대차가 끝났을 때 가치 증가가 남아 있는 경우에만, 임대인이 고르는 대로 지출한 금액이나 증가액을 상환받습니다. 법원은 임대인의 청구로 상당한 상환기간을 줄 수도 있습니다.

무너진 담장을 원래 상태로 고친 비용처럼 집을 쓰고 사는 데 꼭 필요한 보존 비용은 필요비입니다. 필요비는 임대차가 끝나기를 기다리지 않고 지출 즉시 임대인에게 청구할 수 있습니다.

원상복구 특약이 있으면 공사비를 받을 수 없나요?

받지 못할 가능성이 큽니다. 계약서에 반환 전에 임차인 부담으로 원상복구한다는 특약이 있으면 법원은 이를 유익비 상환청구권을 미리 포기한 약정으로 봅니다. 청구 전에 계약서 특약란부터 확인합니다.

특약이 없다면 새 집주인이 매매 때 공사 사실을 몰랐다는 이유만으로 상환을 거절할 수 없습니다. 임대인 지위가 통째로 넘어가기 때문입니다. 매매대금 조정 문제는 예전 집주인과 새 집주인 사이에서 따로 정리할 일입니다.

공사비를 받을 때까지 집을 비우지 않아도 되나요?

유익비 상환채권이 변제기에 있으면 집을 점유하면서 유치권을 주장할 수 있습니다. 다만 법원이 상환기간을 주면 변제기가 미뤄져 유치권을 주장하기 어렵고, 원상복구 특약이 있으면 채권 자체가 없습니다.

집을 비운 뒤에는 6개월 안에 청구해야 합니다. 이 기간은 임대차에도 준용됩니다.

새 집주인 유익비 청구 대응 순서

• 대항력 확인 - 전입일과 매매 등기일을 비교합니다. 매매 전에 대항력이 있었다면 새 집주인이 상대방입니다.
• 특약 확인 - 계약서의 원상복구 특약을 봅니다. 특약이 있으면 청구가 막힐 수 있습니다.
• 지출 자료 정리 - 공사 계약서, 이체내역, 공사 전후 사진을 모읍니다. 가치 증가를 입증하는 자료가 됩니다.
• 청구서 발송 - 계약 종료 무렵 새 집주인에게 내용증명을 보냅니다. 보증금과 공사비를 함께 적습니다.
• 소송 또는 유치 - 거절하면 상환청구 소송을 냅니다. 집을 비웠다면 6개월 안에 소를 제기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공사에 임대인 동의가 없었거나 특약 문구가 애매하면 계약서·공사 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금·비용상환 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 예전 집주인에게도 청구할 수 있나요?
  대항력이 있는 상태에서 집이 팔렸다면 상대방은 새 집주인입니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 양수인이 임대인 지위를 승계하므로, 예전 집주인은 임대인 지위에서 벗어나는 것으로 봅니다. 매매 전에 대항력이 없었다면 예전 집주인에게 청구합니다.
• 유익비는 얼마를 받을 수 있나요?
  지출한 금액과 현재 남은 가치 증가액 가운데 임대인이 고른 금액을 받습니다. 민법 제626조 제2항은 임대차 종료 때 가치 증가가 남아 있는 경우에만 상환하도록 정합니다. 오래돼 가치가 거의 남지 않았다면 상환액도 줄어듭니다.
• 계약 기간 중에도 유익비를 청구할 수 있나요?
  유익비는 임대차가 끝난 때 청구합니다. 민법 제626조 제2항은 임대차 종료 시 가치 증가가 현존할 때 상환한다고 정합니다. 반면 보일러 수리처럼 집 보존에 필요한 필요비는 민법 제626조 제1항에 따라 지출 즉시 청구할 수 있습니다.
• 집주인 허락 없이 한 공사도 유익비가 되나요?
  유익비 요건은 집의 객관적 가치를 높였는지입니다. 민법 제626조 제2항은 임대인 동의를 요건으로 두지 않습니다. 다만 허락 없는 공사는 원상회복이나 용법 위반 다툼이 생길 수 있으므로 동의를 받은 문자나 기록을 남겨 두는 것이 좋습니다.
• 원상복구 특약이 있으면 청구가 막히나요?
  특약이 반환 전 임차인 부담으로 원상복구한다는 내용이면 유익비 상환청구권을 미리 포기한 것으로 봅니다. 대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결이 이렇게 판단했습니다. 특약 문구와 공사 당시 합의 내용을 함께 봐야 합니다.
• 집을 비운 뒤 청구 기한이 있나요?
  임대인이 집을 돌려받은 날부터 6개월 안에 청구해야 합니다. 민법 제617조는 비용상환청구를 목적물을 반환받은 날부터 6월 내에 하도록 정하고, 민법 제654조가 이를 임대차에 준용합니다. 기간이 지나면 청구할 수 없습니다.
• 공사비를 못 받으면 집을 안 비워도 되나요?
  상환채권이 변제기에 있으면 유치권으로 집을 점유할 수 있습니다. 민법 제320조 제1항이 근거입니다. 다만 법원이 민법 제626조 제2항 단서에 따라 상환기간을 주면 변제기가 미뤄지고, 원상복구 특약이 있으면 유치권도 주장할 수 없습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 공사업체가 대금을 못 받았다며 유치권 현수막을 걸었는데 어떻게 하나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성