주택 임대차

집주인이 안 고쳐 줘서 제 돈으로 수리했는데 계약이 끝나도 안 주면 어떻게 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 임차인이 집 보존에 필요한 수리비(필요비)를 냈다면 지출한 즉시 전액을 집주인에게 청구할 수 있고, 안 주면 월세 지급 거절·상계·유치권으로 받아낼 수 있습니다. 대법원은 임차인이 지출한 필요비 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있다고 보았습니다. 지금은 수리 전 요청 문자와 수리 영수증을 모으고, 집을 비워 주기 전에 청구하십시오.

계약이 끝날 때까지 기다렸다가 청구할 필요는 없고, 수리한 그 달부터 바로 청구해도 됩니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2024년 10월 빌라를 보증금 3천만원, 월세 60만원에 빌렸습니다. 2025년 12월 보일러가 고장 나 집주인에게 여러 번 수리를 요청했지만 차일피일 미뤄, 한겨울이라 H씨가 180만원을 들여 직접 고쳤습니다. 집주인이 계약이 끝나면 생각해 보겠다고만 하자 H씨는 수리비를 확실히 받을 방법을 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

제 돈으로 한 수리비는 언제, 얼마나 청구할 수 있나요?

필요비라면 지출한 즉시, 쓴 돈 전액을 청구할 수 있습니다. 필요비는 누수 수리, 보일러 수리, 깨진 창호 교체처럼 임차물을 보존하는 데 든 비용입니다. 집의 가치를 높이는 유익비는 계약이 끝날 때 가치 증가가 남아 있는 경우에만 지출액이나 증가액 중 집주인이 고르는 금액을 받는다는 점에서 다릅니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」에서도 필요비 상환 조항은 그대로입니다. 수리 전에 집주인에게 수리를 요청했는데 미뤘다는 기록이 있으면 필요비였다는 판단이 쉬워집니다. 반대로 집주인에게 알리지 않고 비싼 자재로 바꿨다면 필요한 범위를 넘는 부분은 필요비로 인정받지 못할 수 있으니, 수리 전 견적을 두 곳 이상 받아 두는 편이 좋습니다.

집주인이 수리비를 안 주면 월세를 안 내도 되나요?

수리비만큼은 안 내도 됩니다. 대법원은 임대인의 필요비상환의무가 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임차인은 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있다고 보았습니다. 예를 들어 수리비 180만원을 썼다면 월세 60만원을 석 달 동안 내지 않는 식입니다.

거절할 때는 집주인에게 「필요비 상환 전까지 그 금액만큼 차임 지급을 거절한다」고 문자나 내용증명으로 알려 두어야 차임 연체로 몰리지 않습니다. 수리비를 넘는 차임까지 끊으면 연체가 될 수 있습니다.

월세와 수리비를 서로 빼 버려도 되나요?

됩니다. 두 채무가 모두 금전 채무이고 이행기가 되었다면 대등한 금액만큼 상계할 수 있습니다. 상계는 집주인에게 상계한다는 의사표시가 도달해야 효력이 생기므로, 어느 달 월세에서 얼마를 뺐는지 적어 보내십시오.

계약이 끝났는데도 안 주면 집을 비워 주지 않아도 되나요?

유치권을 행사할 수 있습니다. 필요비는 그 집에 관하여 생긴 채권이므로, 임차인은 필요비를 받을 때까지 집을 유치할 수 있습니다. 다만 유치하는 동안 계속 살면서 사용 이익을 얻으면 그 차임 상당액은 정산해야 하고, 유치권은 점유를 잃으면 사라집니다.

필요비 회수 대응 순서

• 수리 요청 기록 - 수리 전에 집주인에게 요청한 문자와 날짜를 남깁니다. 필요비였다는 증거가 됩니다.
• 영수증 보관 - 업체 견적서, 영수증, 수리 전후 사진을 모읍니다. 청구 금액의 근거가 됩니다.
• 상환 청구 통지 - 금액과 계좌를 적어 상환을 청구합니다. 이행기가 시작되는 기준이 됩니다.
• 차임 거절·상계 - 받지 못하면 그 금액만큼 월세 지급 거절이나 상계를 알립니다. 연체 다툼을 막으려면 통지가 필요합니다.
• 유치 또는 소송 - 계약이 끝나도 안 주면 보증금과 함께 반환 소송을 내거나 유치권을 행사합니다. 이사 후에는 6개월 기간을 지킵니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 원상복구 특약이나 비용 포기 특약이 있거나 수리가 인테리어에 가까운 경우에는 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 비용상환과 보증금 반환 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 필요비와 유익비는 어떻게 다른가요?
  필요비는 보존 비용, 유익비는 가치를 높인 비용입니다. 필요비는 지출 즉시 전액을 청구할 수 있고, 유익비는 계약이 끝날 때 가치 증가가 남아 있는 경우에만 지출액이나 증가액 가운데 임대인이 고른 금액을 받습니다. 누수·보일러 수리는 보통 필요비입니다.
• 수리비만큼 월세를 안 내면 연체가 되나요?
  수리비 한도 안이면 연체가 아닙니다. 대법원은 필요비상환의무와 차임지급의무가 서로 대응하므로 지출한 필요비 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있다고 보았습니다. 거절한다는 뜻과 금액을 집주인에게 문자로 알려 두십시오.
• 월세에서 수리비를 빼겠다고 알리면 효력이 있나요?
  있습니다. 두 채무가 모두 돈이고 이행기가 되었다면 대등한 금액만큼 상계할 수 있습니다. 상계 의사표시가 집주인에게 도달해야 효력이 생기므로 몇 월분 월세에서 얼마를 뺐는지 적어 날짜가 남는 방식으로 보내십시오.
• 원상복구 특약이 있으면 수리비를 못 받나요?
  유익비는 못 받을 수 있습니다. 대법원은 임차인 부담으로 원상복구하기로 한 특약을 유익비상환청구권을 미리 포기한 취지로 보았습니다. 다만 보존에 필요한 필요비까지 포기했다고 볼지는 특약 문구를 보고 따로 따집니다.
• 이사 나간 뒤에도 수리비를 청구할 수 있나요?
  6개월 안이면 청구할 수 있습니다. 임대차에 준용되는 규정에 따라 비용상환 청구는 임대인이 목적물을 돌려받은 날부터 6개월 안에 해야 합니다. 이사 날짜를 기준으로 기간을 계산하십시오.
• 수리비를 받을 때까지 집을 안 비워도 되나요?
  유치권으로 버틸 수 있습니다. 필요비는 그 집에 관하여 생긴 채권이어서 변제기가 되었다면 받을 때까지 집을 유치할 수 있습니다. 다만 계속 살면서 얻은 사용 이익은 정산해야 합니다.

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