주택 임대차
보조금으로 리모델링한 전세권자도 건물주에게 유익비를 청구할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신
네, 공사비를 국가나 지방자치단체 보조금으로 마련했어도 전세권자가 건물을 개량하려고 지출했고 가치 증가가 남아 있다면 전세권 유익비 상환을 청구할 수 있습니다. 2026년 5월 대법원은 전세권자의 유익비상환청구권이 부당이득의 특별 규정이라 손해 요건까지 따질 필요가 없다고 보았습니다. 지금은 공사계약서와 대금 지급 내역, 공사 전후 사진을 확인하십시오.
전세권이 끝나 건물을 넘기기 전에 공사 전후 사진, 공사계약서와 대금 지급 내역, 공사로 바뀐 설비 목록을 정리해 두십시오. 유익비는 넘긴 뒤에도 가치 증가가 남아 있어야 청구할 수 있습니다.
공사비를 보조금으로 마련했다는 이유만으로 손해가 없다고 보아 유익비를 포기할 필요는 없습니다.
이런 상담이 많습니다
상인들이 만든 A조합은 2021년 시장 건물 1·2층에 전세금 30억원, 기간 5년으로 전세권을 설정했습니다. A조합은 전통시장 시설현대화 사업에 선정되어 국가와 지방자치단체에서 받은 보조금 25억원으로 2022년 전기·통신·소방·냉난방 시설을 전면 리모델링했습니다. 2026년 전세권이 끝나자 A조합은 건물이 개량된 만큼 상환해 달라고 했지만, 건물주의 상속인들은 공사비가 조합 돈이 아니라 보조금이니 조합에는 손해가 없다며 거절하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
보조금으로 공사한 전세권자도 유익비를 청구할 수 있나요?
청구할 수 있습니다. 전세권자가 목적물을 개량하려고 공사비를 지출했고 그 가치 증가가 현존한다면, 공사 자금을 국가나 지방자치단체 보조금으로 마련했더라도 소유자에게 유익비 상환을 청구할 수 있습니다. 대법원 2026. 5. 8. 선고 2026다200201 판결은 보조금으로 리모델링한 전세권자의 유익비상환청구를 받아들인 원심을 유지했습니다.
부당이득처럼 전세권자에게 손해가 있어야 하나요?
필요하지 않습니다. 전세권자의 유익비상환청구권은 부당이득에 관한 특별 규정이므로, 민법 제310조의 요건만 갖추면 되고 부당이득의 요건까지 모두 갖출 필요는 없습니다. 건물주 측은 공사비가 보조금이라 전세권자에게 손해가 없다고 다퉜지만, 대법원은 이 주장을 받아들이지 않았습니다.
부당이득은 법률상 원인 없이 이익을 얻고 그로 인해 다른 사람에게 손해를 가한 경우에 성립합니다. 유익비 규정은 이와 별도로 전세권자가 지출했다는 사실과 가치 증가의 현존만을 요건으로 정합니다.
- 민법 제310조 유익비 - 전세권자의 개량 목적 지출, 가액 증가의 현존
- 민법 제741조 부당이득 - 법률상 원인 없는 이익, 그로 인한 다른 사람의 손해
유익비는 얼마를 받을 수 있나요?
지출한 금액과 현재 늘어난 가치 가운데 소유자가 고른 금액입니다. 법은 소유자의 선택에 따라 지출액이나 증가액을 상환하도록 정하므로, 보통 둘 중 적은 금액이 상환액이 됩니다. 늘어난 가치는 감정으로 증명하는 경우가 많고, 이 사건에서도 공사로 건물의 객관적 가치가 늘었고 증가액도 증명되었다고 본 원심 판단이 그대로 유지되었습니다.
- 1
지출액 확정
전세권자가 개량에 쓴 공사비
- 2
증가액 감정
종료 무렵 현존하는 가치 증가
- 3
소유자 선택
지출액과 증가액 중 하나를 선택
- 4
상환기간
소유자 청구 시 법원이 기간 허여 가능
소유자가 한꺼번에 갚기 어렵다고 청구하면 법원은 상당한 상환기간을 줄 수 있습니다. 판결을 받더라도 바로 전액을 받지 못할 수 있다는 뜻입니다.
전세권자는 수리비도 청구할 수 있나요?
통상의 수리비는 청구하기 어렵습니다. 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 통상의 관리에 속하는 수선을 할 의무를 지므로, 민법은 전세권자에게 필요비 상환 규정을 두지 않았습니다. 낡은 설비를 고치는 수준인지, 가치를 높이는 개량인지에 따라 결론이 갈립니다.
| 청구권자 | 필요비 | 유익비 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 전세권자 | 규정 없음(수선 의무) | 가액 증가 현존 시 | 민법 제309조, 제310조 |
| 임차인 | 지출 즉시 청구 | 임대차 종료 시 | 민법 제626조 |
| 점유자 | 반환 시 청구 | 가액 증가 현존 시 | 민법 제203조 |
출처 - 민법 제203조, 제309조, 제310조, 제626조
임차인은 다릅니다. 임차인은 보존에 필요한 필요비를 바로 청구할 수 있고, 유익비는 임대차가 끝날 때 가액 증가가 현존하면 지출액이나 증가액을 청구할 수 있습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「민법」도 전세권자와 임차인의 상환청구권을 이렇게 나눠 정하고 있습니다.
전세권 유익비 청구 대응 순서
- 지출 증빙 정리 - 공사계약서, 세금계산서, 대금 이체 내역을 모읍니다. 전세권자가 공사비를 지출했다는 사실을 보여 줍니다.
- 공사 성격 구분 - 공사 항목을 통상 수선과 개량으로 나눕니다. 개량 부분만 유익비가 됩니다.
- 가치 증가 감정 - 전세권이 끝날 무렵 공사로 늘어난 가치를 감정합니다. 현존 증가액이 상환액의 상한이 됩니다.
- 상대방 확인 - 등기부로 현재 소유자를 확인하고, 건물주가 사망했다면 상속인을 특정합니다. 청구 상대방이 됩니다.
- 청구와 소송 - 소유자에게 지출액과 증가액을 함께 적어 상환을 청구합니다. 응하지 않으면 유익비 상환 소송을 냅니다.
여기까지는 일반 기준이고, 전세권설정계약에 원상회복이나 유익비 포기 특약이 있거나 보조금 교부 조건에 재산 처분 제한이 붙어 있으면 계약서와 교부 결정서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세권·임대차 종료에 따른 유익비와 보증금 반환 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
보조금이나 지원금으로 공사를 한 쪽은 내 돈이 아니니 돌려받을 것도 없다고 생각하기 쉽고, 건물주 쪽도 같은 논리로 거절합니다. 이번 판결은 전세권자의 유익비는 손해를 따지는 부당이득과 달리 지출과 가치 증가만 보면 된다고 정리했습니다. 자금의 출처보다 누가 지출했는지가 먼저입니다.
다툼은 지출 증빙과 시점 기록에서 갈립니다. 공사계약의 당사자가 누구였는지, 대금을 누구 계좌에서 냈는지, 공사가 언제 끝났는지가 서류로 남아야 합니다. 전세권이 끝날 무렵의 건물 상태를 사진과 감정으로 고정해 두지 않으면 가치 증가가 현존한다는 증명이 어려워집니다.
이 기록은 유익비 소송에서 청구 금액의 상한을 정합니다. 소유자는 지출액과 증가액 중 하나를 고를 수 있으므로 두 금액을 모두 증명해야 하고, 공사 항목을 수선과 개량으로 나눠 둔 자료는 필요비라서 청구할 수 없다는 항변을 막는 근거가 됩니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 전세권·임대차 종료에 따른 유익비 상환과 보증금 반환 분쟁을 수행해 왔으며, 공사비 지출 주체와 가치 증가의 현존 여부를 먼저 증빙으로 확정한 뒤 상환액을 산정하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 강제집행·채권추심
- 가압류·가처분 신청
- 회생·파산 절차 대리
이 상황에서 자주 묻는 것
법무법인 윤성 × Lexle
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출처
2026.10.11 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지