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지상권을 가진 땅에 배수공사를 했는데 땅 주인에게 비용을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

통상의 필요비라면 지상권자가 땅 주인에게 배수공사 비용을 청구하기는 어렵고, 토지 가치를 높인 유익비라면 청구할 여지가 있습니다. 지상권설정자는 임대인과 달리 토지를 쓸 수 있는 상태로 유지할 의무가 없고, 땅 주인은 지상권자의 사용을 받아들일 의무만 집니다. 지금은 공사 내역서와 공사 전후 사진으로 그 공사가 현상 유지용인지 토지 개량용인지부터 가려 두십시오.

공사 전에 땅 주인의 동의를 받지 않았다고 해서 공사 자체가 위법한 것은 아닙니다. 지상권자는 건물 소유를 위해 그 토지를 사용할 권리가 있으므로 배수 설비를 손보는 것은 사용권 범위에 들어갑니다.

이런 상담이 많습니다

M씨는 2023년 남의 땅에 지상권을 설정받아 2층 창고 건물을 지었습니다. 2025년 여름 집중호우로 대지에 물이 고여 지반이 내려앉을 위험이 생기자, M씨는 1,200만원을 들여 배수관을 새로 묻고 흙을 돋우는 공사를 했습니다. M씨는 땅 주인에게 공사비를 청구할 수 있는지 묻고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지상권자는 필요비를 땅 주인에게 청구할 수 있나요?

지상권자는 토지를 쓸 수 있는 상태로 유지하는 데 든 필요비를 땅 주인에게 청구하기 어렵습니다. 임대인은 목적물을 임차인이 사용·수익할 수 있는 상태로 유지할 의무를 지므로 임차인은 필요비 상환을 청구할 수 있습니다. 그러나 지상권설정자는 지상권자가 토지를 쓰는 것을 받아들일 소극적 의무만 지고, 토지를 고쳐 줄 의무는 없습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 지상권 규정(제279조부터 제290조까지)에는 지상권자의 필요비나 유익비 상환에 관한 조문이 없습니다. 그래서 물이 고이지 않게 하는 통상의 배수 정비처럼 토지를 현 상태로 유지하는 비용은 토지를 쓰는 지상권자가 부담하는 것으로 봅니다.

유익비라면 언제 얼마를 청구할 수 있나요?

유익비는 지상권이 끝날 때 토지 가치의 증가가 남아 있는 경우에 한해 청구할 여지가 있습니다. 명문 규정은 없지만 임차인의 유익비 상환(민법 제626조 제2항)과 전세권자의 유익비 상환(민법 제310조)을 지상권에 유추적용하자는 견해가 일반적입니다. 이 견해에 따르면 땅 주인은 지출한 금액과 현존 증가액 가운데 하나를 골라 상환하게 됩니다.

예를 들어 배수관을 새로 묻고 성토를 해서 상습 침수지가 건축에 쓸 수 있는 땅으로 바뀌었다면 유익비로 볼 여지가 큽니다. 반대로 막힌 배수구를 뚫거나 고인 물을 퍼낸 정도라면 필요비에 가깝습니다. 청구 시점도 공사 직후가 아니라 지상권이 끝나 토지를 돌려줄 때입니다. 공사 뒤 오랜 시간이 지나 배수관이 낡아 효용이 사라졌다면 현존 증가액이 줄어들어 청구할 수 있는 금액도 줄어듭니다.

땅 주인이 비용 상환을 거절하면 어떻게 하나요?

땅 주인이 거절하면 지상권 소멸 뒤 유익비 상환 청구 소송으로 다투게 됩니다. 법원은 땅 주인의 청구에 따라 상환 기간을 줄 수도 있습니다. 지상권이 존속하는 동안에는 공사 기록을 보관하면서, 존속기간 만료 때 갱신청구나 지상물 매수청구와 함께 협상 조건으로 쓰는 경우가 많습니다.

배수공사 비용 청구 대응 순서

• 공사 성격 판단 - 현상 유지용인지 토지 개량용인지 가립니다. 개량용이어야 유익비로 다툴 수 있습니다.
• 기록 보존 - 견적서·세금계산서·공사 전후 사진을 모읍니다. 가치 증가를 증명할 때 씁니다.
• 땅 주인에게 통지 - 공사 사실과 비용을 서면으로 알립니다. 나중에 공사 시점을 두고 다툼이 생기지 않게 합니다.
• 설정계약서 확인 - 비용 부담에 관한 특약이 있는지 봅니다. 특약이 있으면 그에 따릅니다.
• 만료 시 청구 - 지상권이 끝날 때 현존 증가액을 감정받아 청구합니다. 갱신청구·매수청구와 함께 협의합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 설정계약에 비용 부담 특약이 있거나 공사가 건물 자체의 보수라면 계약서와 공사 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 지상권·토지 사용료 분쟁과 비용상환 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 땅 주인이 공사를 반대했는데 해도 되나요?
  지상권 범위 안의 공사라면 할 수 있습니다. 지상권자는 건물 기타 공작물을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 권리가 있으므로, 건물을 보호하기 위한 배수 설비 공사는 사용권 범위에 들어갑니다. 다만 설정계약에 공사 제한 특약이 있으면 그 내용을 먼저 확인해야 합니다.
• 필요비와 유익비는 어떻게 구분하나요?
  필요비는 토지를 현 상태로 유지하는 데 드는 비용이고, 유익비는 토지를 개량해 가치를 높이는 비용입니다. 막힌 배수구 정비는 필요비에 가깝고, 배수관 신설과 성토로 침수지를 건축 가능한 땅으로 만든 공사는 유익비에 가깝습니다. 결국 공사 내역과 공사 전후 토지 상태로 판단합니다.
• 유익비는 공사 직후 바로 청구할 수 있나요?
  바로 청구하기는 어렵습니다. 유추적용되는 전세권자의 상환청구권은 가치의 증가가 현존한 경우에 한해 인정되고, 임차인의 유익비도 임대차 종료 시 상환합니다. 지상권도 존속기간이 끝나 토지를 돌려줄 때 청구하는 것으로 보는 것이 안전합니다.
• 땅 주인이 상환 기간을 달라고 하면요?
  법원이 상당한 상환 기간을 줄 수 있습니다. 전세권과 임대차의 유익비 규정은 소유자나 임대인의 청구에 따라 법원이 상환기간을 허여할 수 있다고 정합니다. 지상권에 유추적용하면 같은 결론이 나올 수 있으므로 즉시 전액을 받지 못할 가능성도 생각해 두어야 합니다.
• 설정계약서에 비용은 지상권자 부담이라고 적혀 있으면요?
  그 특약이 원칙적으로 적용됩니다. 비용상환은 명문 규정이 없는 영역이라 당사자 약정이 우선합니다. 다만 지상권자에게 불리한 약정이 무효가 되는 범위는 존속기간, 갱신, 매수청구, 소멸청구 같은 제280조부터 제287조까지 정한 사항에 한정되므로 비용 특약은 그대로 효력이 있다고 봅니다.
• 지상권이 끝날 때 배수관은 철거해야 하나요?
  원칙적으로 수거해 원상회복해야 합니다. 다만 땅 주인이 상당한 가액을 제공해 매수를 청구하면 정당한 이유 없이 거절하지 못합니다. 배수관을 남겨 두는 편이 땅 주인에게 이익이면 매수나 유익비 정산으로 협의하는 경우가 많습니다.

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