등기·명의신탁
전세권으로 빌린 땅을 대지와 밭으로 개량했는데 비용을 받을 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
네, 전세권자가 땅을 개량해 가치가 늘어난 상태가 남아 있으면 소유자에게 유익비 상환을 청구할 수 있습니다. 민법 제310조는 지출액과 증가액 가운데 소유자가 고른 금액을 상환하도록 정합니다. 지금은 공사 전후 사진과 영수증부터 모아 두십시오.
공사 전후 사진, 공사 계약서와 영수증, 지목·용도 변경 서류를 모아 두십시오. 유익비는 땅의 가치가 늘어난 상태가 지금도 남아 있어야 청구할 수 있습니다.
비용을 쓰기 전에 토지 소유자의 동의를 받아 두지 않았더라도 유익비 상환청구는 할 수 있습니다.
이런 상담이 많습니다
F씨는 2023년 4월 G씨 소유의 잡종지 2,000㎡에 전세금 1억 2천만원, 존속기간 3년으로 전세권을 설정받았습니다. F씨는 돌을 골라내고 퇴비와 흙을 새로 넣은 뒤 땅을 평평하게 다지는 공사를 해, 일부는 건축이 가능한 대지로, 일부는 밭으로 바꾸었고 공사비로 4,000만원을 썼습니다. 2026년 4월 전세권 기간이 끝나자 F씨는 들인 비용을 토지 소유자에게 받을 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
전세권자가 땅을 개량한 비용을 소유자에게 청구할 수 있나요?
청구할 수 있습니다. 전세권자가 목적물을 개량하려고 쓴 금액이나 그 밖의 유익비는, 그로 인한 가치 증가가 현존하는 경우에 한해 소유자에게 상환을 청구할 수 있습니다.
돌을 골라내고 퇴비와 객토를 넣고 정지작업을 해 땅을 대지나 밭으로 바꾼 비용은 토지의 객관적 가치를 높이는 비용이어서 유익비의 전형입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 이 상환청구권을 그대로 두고 있습니다. 반대로 전세권자가 자기 영업 편의만을 위해 들인 비용은 유익비로 인정되지 않을 수 있습니다.
상환받는 금액은 지출액인가요, 늘어난 가치인가요?
소유자가 고릅니다. 상환 금액은 전세권자가 실제로 쓴 지출액과 토지 가치의 증가액 가운데 소유자가 선택한 쪽으로 정해집니다. 소유자는 보통 둘 중 적은 금액을 고릅니다.
| 실제 지출액 | 4,000만원 |
|---|---|
| 가치 증가액(감정 예시) | 2,500만원 |
단순 예시 계산 - 소유자는 둘 중 하나를 선택(민법 제310조 제1항)
F씨가 4,000만원을 썼는데 감정 결과 땅값이 2,500만원만 올랐다면, 소유자는 2,500만원을 선택할 수 있습니다. 반대로 땅값이 6,000만원 올랐어도 소유자가 지출액을 고르면 4,000만원으로 정해집니다. 그래서 지출 영수증과 감정 자료를 모두 준비해야 합니다.
소유자가 돈이 없다며 미루면 어떻게 되나요?
소유자가 법원에 청구하면 법원은 상환에 필요한 상당한 기간을 허락해 줄 수 있습니다. 이때는 곧바로 전액을 받지 못하고 법원이 정한 기간 안에 받게 됩니다.
필요비나 설치한 시설물은 어떻게 되나요?
전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 통상의 관리에 속하는 수선을 할 의무가 있어, 그 비용인 필요비는 소유자에게 청구할 수 없습니다. 이 점에서 필요비를 청구할 수 있는 임차인과 다릅니다.
전세권이 기간 만료로 끝나면 전세권자는 원상회복을 해야 하고 부속시킨 물건은 거둬 갈 수 있습니다. 소유자의 동의를 얻어 설치한 부속물이라면 전세권자가 소유자에게 그 매수를 청구할 수 있습니다.
전세권 유익비 청구 대응 순서
- 공사 자료 수집 - 공사 전후 사진, 계약서, 영수증, 지목 변경 서류를 모읍니다. 지출액과 개량 사실을 증명하는 자료입니다.
- 가치 증가 확인 - 감정평가로 공사 전후 토지 가격 차이를 확인합니다. 증가가 지금도 남아 있어야 청구할 수 있습니다.
- 상환 요구 서면 - 지출액과 증가액을 함께 적어 소유자에게 선택과 상환을 요구합니다. 전세권 소멸 시점에 맞춰 보냅니다.
- 전세금 반환과 함께 정리 - 전세금 반환, 인도, 말소서류 교부를 한꺼번에 정리합니다. 유익비를 받지 못한 상태라면 합의서에 금액을 명시합니다.
- 소송 제기 - 소유자가 응하지 않으면 유익비 상환 소송을 냅니다. 법원이 상환기간을 허락할 수 있다는 점을 염두에 둡니다.
여기까지는 일반 기준이고, 설정계약서에 원상회복 특약이나 비용 포기 특약이 있거나 토지가 처음부터 농경지였다면 계약서와 토지대장을 보고 따로 따져야 합니다. 농경지는 전세권의 목적이 될 수 없습니다. 법무법인 윤성은 전세권 종료에 따른 전세금·비용 정산 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
전세권자가 스스로 들인 공사비는 돌려받지 못한다고 여기는 분이 많습니다. 땅의 가치를 높인 개량비는 유익비로 소유자에게 청구할 수 있고, 소유자 동의가 없었어도 됩니다. 다만 통상의 관리 비용은 전세권자가 부담해야 해서, 어떤 공사가 개량이고 어떤 공사가 관리인지를 나누는 것부터 해야 합니다.
금액은 기록으로 결정됩니다. 공사 전 땅의 상태를 보여 주는 사진, 공사 계약서와 이체 내역, 공사 뒤 지목이나 용도가 바뀐 서류가 있어야 지출액과 증가액을 모두 주장할 수 있습니다. 공사가 끝난 뒤 몇 년이 지나면 공사 전 상태를 입증하기가 급격히 어려워집니다.
이 자료는 유익비 소송에서 감정평가의 기초가 되고, 전세금 반환 소송에서 정산 금액을 확정합니다. 소유자가 지출액과 증가액 중 적은 쪽을 고를 수 있으므로, 두 금액을 모두 뒷받침하는 자료가 있어야 회수액이 줄어드는 것을 막을 수 있습니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 전세권·임대차 종료에 따른 비용 정산 분쟁을 수행해 왔으며, 공사 전후 자료로 유익비와 필요비를 먼저 나눈 뒤 지출액과 가치 증가액을 함께 입증하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 당해세 우선순위 배당 다툼
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
전세권설정계약서·공사 계약서와 영수증·공사 전후 사진·토지대장을 준비해 주시면, 유익비 해당 여부·지출액과 증가액 산정·전세금과의 정산을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
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