상가 임대차

음식점 전세권이 끝났는데 건물주 동의로 설치한 주방·방 시설을 철거해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 전세권설정자의 동의를 얻어 부속시킨 물건이라면 전세권자는 철거 대신 설정자에게 그 부속물을 사 달라고 청구할 수 있습니다. 민법 제316조 제2항이 전세권자의 부속물매수청구권을 정하고 있고, 요식시설 건물의 접객용 방과 주방시설을 부속물로 본 판결도 있습니다. 지금은 동의를 받은 문자나 서면과 시설 설치 영수증을 모아 두십시오.

설치한 시설을 모두 원상으로 되돌려야만 전세금을 받는 것은 아닙니다. 설정자의 동의를 받은 부속물이면 매수를 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2021년 4월 음식점 용도로 지어진 2층 건물에 전세금 3억원, 존속기간 5년으로 전세권을 설정하고 한식당을 열었습니다. 영업을 시작하면서 건물주의 동의를 받아 접객용 방 3개와 주방 설비를 약 6천만원을 들여 설치했습니다. 2026년 4월 기간이 끝나자 건물주는 설치한 시설을 모두 철거하고 나가라고 했고, A씨는 동의까지 받은 시설을 제 돈으로 뜯어야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전세권자는 어떤 시설에 대해 매수를 청구할 수 있나요?

전세권설정자의 동의를 얻어 부속시킨 물건이면 전세권자는 설정자에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다. 설정자로부터 사들인 부속물도 같습니다. 이 권리는 전세권이 존속기간 만료로 소멸한 때에 생기며, 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 같은 내용을 두고 있습니다.

요식시설 건물에 설치한 접객용 방과 주방시설에 대해서는 부산고등법원이 건물의 객관적 가치를 높이는 독립성 있는 물건으로서 부속물매수청구의 대상이 된다고 보았습니다. 이 판결은 임차인의 부속물매수청구에 관한 것이지만, 전세권자의 매수청구권도 같은 구조라서 판단 기준으로 쓰입니다.

부속물로 인정되지 않는 시설은 무엇인가요?

건물의 구성부분이 되어 떼어 낼 수 없는 시설과, 전세권자의 특수한 영업 목적에만 쓰이는 시설은 부속물로 인정되지 않습니다. 대법원은 부속물을 건물의 구성부분이 되지 않은 독립한 물건으로서 건물 사용에 객관적인 편익을 가져오는 물건으로 보았습니다. 삼계탕집 경영이라는 특수 목적에 쓰인 시설은 부속물이 아니라고 판단했습니다.

그래서 같은 주방 설비라도 음식점 용도로 지어진 건물에서 어느 음식점이 들어와도 쓸 수 있는 설비인지, 특정 메뉴에만 맞춘 설비인지에 따라 결론이 갈립니다. 건물의 용도, 계약 당시 합의한 사용 목적, 위치와 주변 환경을 함께 봅니다.

부속물이 아니면 비용을 한 푼도 못 받나요?

건물의 구성부분이 된 시설이라도 건물 가치를 높인 유익비라면 상환을 청구할 여지가 있습니다. 전세권자가 목적물을 개량하려고 지출한 유익비는 그 가액의 증가가 현존하는 경우에 한해 소유자의 선택에 따라 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있습니다.

반대로 설정자 쪽에서 부속물을 사겠다고 청구하면 전세권자는 정당한 이유 없이 거절하지 못합니다. 떼어 갈 수 있는 설비를 가져가고 싶다면 설정자가 매수를 청구하기 전에 수거 의사를 먼저 밝혀 두어야 합니다.

전세권 부속물매수청구 대응 순서

• 동의 증거 정리 - 건물주의 동의를 받은 문자, 공사 확인서, 계약서 특약을 모읍니다. 동의가 매수청구의 요건입니다.
• 시설 목록 작성 - 방·주방·환기 설비를 떼어 낼 수 있는지와 설치 비용을 표로 정리합니다. 부속물과 구성부분을 나누는 기준이 됩니다.
• 매수청구 통지 - 존속기간 만료 뒤 매수를 청구한다는 뜻을 내용증명으로 보냅니다. 도달한 때 매매가 성립한 것처럼 다룹니다.
• 시가 감정 - 매수 대금은 청구 당시 시가로 정하므로 감정을 받습니다. 설치비 전액이 기준은 아닙니다.
• 동시 정산 - 전세금 반환, 매수 대금, 인도를 한 번에 정산하도록 협의합니다. 거절되면 소송으로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전세권설정계약에 원상회복 특약이나 매수청구 포기 특약이 있다면 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 전세권·임대차 종료 때의 원상회복·보증금 정산 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 동의 없이 설치한 시설도 매수청구가 되나요?
  원칙적으로 되지 않습니다. 전세권자의 부속물매수청구는 전세권설정자의 동의를 얻어 부속시킨 물건이거나 설정자로부터 매수한 물건에만 인정됩니다. 동의 없이 설치했다면 수거하고 원상회복을 해야 하며, 설정자가 매수를 청구하면 정당한 이유 없이 거절하지 못합니다.
• 매수 대금은 설치비 전액인가요?
  설치비 전액이 기준은 아닙니다. 매수청구권은 형성권이라서 청구 의사가 도달하면 매매가 성립한 것으로 보고, 대금은 그때의 시가로 정하는 것이 일반적입니다. 사용 기간 동안 감가된 만큼 설치비보다 적게 정해질 수 있어 감정이 필요합니다.
• 주방 설비가 모두 부속물인가요?
  모두 그렇지는 않습니다. 건물의 구성부분이 되지 않은 독립한 물건으로서 건물 사용에 객관적인 편익을 가져와야 하고, 특정 영업에만 맞춘 설비는 제외됩니다. 대법원은 삼계탕집 경영이라는 특수 목적의 시설은 부속물이 아니라고 보았습니다.
• 기간 중에 전세권이 끝나도 청구할 수 있나요?
  민법 제316조는 전세권이 존속기간 만료로 소멸한 때를 정하고 있습니다. 전세권자의 용법 위반으로 설정자가 소멸을 청구한 경우처럼 전세권자 잘못으로 끝났다면 매수청구가 인정되지 않을 수 있어 소멸 사유를 먼저 확인해야 합니다.
• 임차인의 부속물매수청구와 같은가요?
  구조가 비슷합니다. 건물 임차인도 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건에 대해 임대차 종료 때 매수를 청구할 수 있습니다. 그래서 임차인 사건에서 나온 부속물 판단 기준을 전세권자 사건에도 참고합니다.
• 구성부분이 된 시설 비용은 받을 수 없나요?
  유익비 상환을 청구할 여지가 있습니다. 전세권자가 목적물을 개량하려고 지출한 유익비는 가액 증가가 현존하는 경우에 한해 소유자의 선택에 따라 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있습니다. 법원은 소유자의 청구로 상환기간을 허여할 수 있습니다.

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