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전전세 준 건물이 장마로 물이 새는데 전세권자인 제가 책임지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 전전세를 주지 않았어도 똑같이 생겼을 장마 피해라면 전세권자는 책임지지 않습니다. 민법 제308조는 전전세를 하지 않았으면 면할 수 있었던 불가항력 손해만 전세권자가 책임진다고 정합니다. 지금은 피해 당시 기상 자료와 사진부터 모아 두십시오.

전전세를 주었다는 사실만으로 전세권자가 모든 손해를 떠안는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2024년 2월 건물주 I씨 소유 상가 건물 2층에 전세금 1억 8천만원으로 전세권을 설정받았고, 2025년 3월 그 존속기간 안에서 J씨에게 전세금 1억 5천만원으로 다시 전세권을 설정해 주었습니다. 2025년 7월 기록적인 장마와 태풍으로 외벽 일부가 부식되고 천장에서 물이 샜습니다. 건물주는 전전세를 준 H씨에게도 손해를 물어내라고 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전전세를 주면 불가항력 손해도 전세권자가 책임지나요?

전전세를 주지 않았다면 면할 수 있었던 불가항력 손해만 책임집니다. 전전세나 임대를 하지 않았더라도 똑같이 생겼을 손해라면 전세권자는 책임을 지지 않습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 전세권자에게 전전세·임대의 자유를 주는 대신, 그로 인해 위험이 커진 부분만 책임을 넓혔습니다. 예를 들어 전전세권자가 화기를 다루는 업종으로 바꾸어 화재 피해가 커졌다면 책임이 문제되지만, 장마와 태풍으로 건물 전체가 입은 피해는 전전세와 관계없이 생긴 손해입니다.

전전세 자체는 설정계약에서 금지하지 않았다면 건물주 동의 없이 할 수 있고, 원래 전세권의 존속기간 안에서만 허용됩니다. H씨처럼 금지 특약이 없는 전전세라면 전전세를 준 행위 자체가 위법한 것은 아니므로, 건물주는 전전세 사실만으로 손해배상이나 전세권 소멸을 주장할 수 없습니다. 건물주가 문제 삼을 수 있는 것은 전전세로 늘어난 위험이 실제 손해로 이어졌는지입니다.

장마로 건물이 부식되고 물이 새면 누구 책임인가요?

누구의 잘못도 없는 불가항력으로 목적물 일부가 멸실되면 그 부분의 전세권은 소멸하고, 손해배상 책임은 생기지 않습니다. 건물 노후나 구조 결함에서 비롯된 누수라면 소유자의 영역에 가깝습니다.

일부가 멸실되어 남은 부분으로 전세권 목적을 이룰 수 없으면 전세권자는 전세권 전부의 소멸을 통고하고 전세금 반환을 청구할 수 있습니다. 물이 새서 점포를 쓸 수 없게 된 경우가 여기에 해당할 수 있습니다.

전세권자에게 책임이 생기는 경우는 언제인가요?

전세권자나 그가 사용하게 한 사람의 잘못으로 목적물이 멸실·훼손되면 전세권자가 손해를 배상해야 합니다. 설정자는 전세권이 소멸한 뒤 전세금에서 손해를 먼저 빼고 남은 돈만 돌려줄 수 있습니다.

전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 통상의 관리에 속한 수선을 할 의무도 집니다. 배수구 막힘을 오래 방치해 누수가 커졌다면 그 확대된 부분은 불가항력으로 보기 어렵습니다. 전전세를 준 뒤에도 이 의무는 전세권자에게 남습니다.

전전세 책임 대응 순서

• 피해 원인 기록 - 기상청 자료, 피해 사진, 같은 건물 다른 층의 피해 여부를 모읍니다. 불가항력인지 판단하는 기초입니다.
• 전전세와의 관련성 검토 - 전전세권자의 사용 방식이 피해를 키웠는지 확인합니다. 관련이 없으면 전세권자 책임이 생기지 않습니다.
• 관리 의무 이행 확인 - 평소 배수·방수 점검과 수선을 했는지 자료를 모읍니다. 관리 소홀로 피해가 커졌다는 주장에 대비합니다.
• 건물주에게 서면 답변 - 불가항력 피해이고 전전세와 무관하다는 사정을 내용증명으로 알립니다. 배상 요구가 서면으로 왔을 때 필요합니다.
• 전세금 정산 협의 - 일부 멸실로 쓸 수 없게 되었다면 소멸통고와 전세금 반환을 함께 검토합니다. 건물주가 손해를 공제하겠다고 하면 근거를 요구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 설정계약서에 전전세 금지 특약이나 손해 부담 특약이 있거나 전전세권자가 업종을 바꾼 사정이 있으면 계약서와 현장 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세금 반환과 건물 손해를 둘러싼 부동산 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전세권자가 전전세를 주려면 건물주 동의가 필요한가요?
  원칙적으로 필요 없습니다. 민법 제306조는 전세권자가 존속기간 안에서 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다고 정합니다. 다만 설정행위로 전전세를 금지했다면 할 수 없으므로, 설정계약서와 등기부에 금지 특약이 있는지 먼저 확인해야 합니다.
• 전전세권자가 망가뜨린 부분도 제가 물어 주나요?
  물어 줄 수 있습니다. 민법 제315조 제1항은 전세권자에게 책임 있는 사유로 목적물이 멸실되면 전세권자가 배상한다고 정하고, 전세권자가 목적물을 쓰게 한 전전세권자의 과실도 전세권자 쪽 사유로 평가될 수 있습니다. 전세권자는 배상한 뒤 전전세권자에게 구상을 청구할 수 있습니다.
• 장마 피해는 불가항력으로 인정되나요?
  대체로 인정되지만 관리 상태를 함께 봅니다. 민법 제314조 제1항은 불가항력으로 멸실된 부분의 전세권은 소멸한다고 정할 뿐 배상 책임을 두지 않습니다. 다만 배수구 막힘을 방치하는 등 통상의 관리를 소홀히 해 피해가 커졌다면 그 확대 부분은 불가항력으로 인정받기 어렵습니다.
• 물이 새서 점포를 못 쓰면 전세금을 돌려받을 수 있나요?
  요건을 갖추면 받을 수 있습니다. 민법 제314조 제2항은 일부 멸실로 남은 부분으로 전세권 목적을 달성할 수 없으면 전세권자가 전세권 전부의 소멸을 통고하고 전세금 반환을 청구할 수 있다고 정합니다. 점포를 쓸 수 없는 상태를 사진과 수리 견적으로 남겨 두어야 합니다.
• 건물주가 손해를 전세금에서 빼겠다고 하면요?
  전세권자에게 배상 책임이 있을 때만 뺄 수 있습니다. 민법 제315조 제2항은 전세권자의 책임 있는 사유로 멸실된 경우 설정자가 전세권 소멸 후 전세금으로 손해 배상에 충당할 수 있다고 정합니다. 불가항력 피해라면 공제할 근거가 없으므로 건물주에게 원인과 금액의 근거를 요구하십시오.
• 전전세를 줘도 건물 관리 의무는 남나요?
  남습니다. 민법 제309조는 전세권자가 목적물의 현상을 유지하고 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다고 정합니다. 전전세를 주었다고 이 의무가 전전세권자에게 넘어가지 않으므로, 전전세 계약서에 관리·수선 분담을 정하고 점검 기록을 남겨 두는 편이 안전합니다.

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