등기·명의신탁

급전이 필요한데 제 전세권으로 다시 전세를 주거나 담보로 쓸 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 설정계약에서 금지하지 않았다면 전세권자는 건물주 허락 없이 전전세를 주거나 전세권을 양도·담보로 제공할 수 있습니다. 민법 제306조가 존속기간 안의 전전세·임대와 전세권 양도·담보 제공을 허용합니다. 지금은 등기부에 양도·전전세 금지 약정이 적혀 있는지부터 확인하십시오.

금지 약정이 없다면 전전세나 양도를 하기 전에 건물주의 허락을 받을 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2024년 6월 건물주 소유 오피스 건물 한 층에 전세금 3억원, 존속기간 4년으로 전세권설정등기를 마쳤습니다. 2026년 8월 사업 자금이 급하게 필요해진 K씨는 사무실 절반을 다른 회사에 전세로 다시 내주거나, 전세권을 담보로 대출을 받는 방법을 알아보고 있습니다. 건물주에게 따로 허락을 받아야 하는지가 궁금하다고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전세권자가 목적물을 다시 전세 줄 수 있나요?

줄 수 있습니다. 전세권자는 전세권의 존속기간 안에서 목적물을 다른 사람에게 전전세하거나 임대할 수 있습니다. 설정행위로 이를 금지했을 때만 예외입니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서 전전세는 원래 전세권 위에 다시 전세권을 설정하는 것이어서, 전전세 기간은 원래 전세권의 남은 기간을 넘을 수 없습니다. 전전세권자에게 받은 전전세금으로 급한 자금을 마련할 수 있지만, 원래 전세권이 끝나면 전전세권도 함께 끝나므로 전전세권자와 반환 시기를 맞춰 두어야 합니다.

전세권을 통째로 팔거나 담보로 쓸 수 있나요?

전세권 자체를 다른 사람에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있습니다. 양수인은 건물주에 대하여 양도인과 같은 권리와 의무를 갖게 되므로, 존속기간이 끝나면 양수인이 전세금 반환을 청구합니다.

전세권을 담보로 쓰는 대표적인 방법은 전세권을 목적으로 저당권을 설정하는 것입니다. 이렇게 저당권을 설정한 뒤에는 저당권자의 동의 없이 전세권을 소멸시키는 행위를 할 수 없습니다. 금융기관이 전세권담보대출을 할 때 이 규정을 근거로 삼습니다.

양도든 저당권 설정이든 계약서만으로는 효력이 생기지 않고, 전세권이전등기나 저당권설정등기를 마쳐야 합니다. K씨처럼 전세권을 계속 쓰면서 자금을 마련하려면 양도보다 저당권 설정이 맞고, 사무실을 더 쓰지 않을 생각이라면 양도가 간단합니다. 양도대금은 남은 존속기간과 전세금 반환 가능성을 보고 정해지므로, 건물에 선순위 근저당이 많으면 양도대금이 크게 깎일 수 있습니다.

전전세를 주면 건물 손해 책임이 커지나요?

전전세를 주지 않았다면 면할 수 있었던 불가항력 손해까지 전세권자가 책임집니다. 전전세권자가 위험한 업종으로 쓰다가 난 손해처럼 전전세 때문에 커진 위험이 대표적입니다.

전전세를 주더라도 목적물을 유지하고 통상의 수선을 할 의무는 여전히 원래 전세권자에게 있습니다. 전전세 계약서에 관리·수선 분담과 원상회복 범위를 적어 두는 편이 안전합니다.

전세권 양도·전전세 대응 순서

• 금지 약정 확인 - 등기부와 설정계약서에 양도·전전세 금지 약정이 있는지 봅니다. 있으면 건물주와 새로 합의해야 합니다.
• 남은 존속기간 계산 - 원래 전세권 만료일까지 남은 기간을 계산합니다. 전전세 기간은 이 기간을 넘을 수 없습니다.
• 방법 선택 - 일부 전전세, 전세권 양도, 전세권 저당권 설정 가운데 자금 규모와 계속 사용 여부에 맞는 방법을 고릅니다. 계속 쓸 생각이면 전전세나 담보가 맞습니다.
• 계약과 등기 - 전전세·양도·저당권 설정은 모두 등기해야 제3자에게 효력이 있습니다. 계약서와 함께 등기 신청을 준비합니다.
• 만료 시 정산 계획 - 원래 전세권이 끝날 때 전전세금 반환과 건물주의 전세금 반환 순서를 정합니다. 자금 공백이 생기지 않게 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 설정계약서에 위약금 조항이 있거나 같은 건물에 임대차계약이 함께 있으면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세권과 전세금을 둘러싼 부동산 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전전세를 주려면 건물주에게 알려야 하나요?
  법적으로 알릴 의무는 없습니다. 민법 제306조는 설정행위로 금지하지 않은 이상 전세권자가 존속기간 안에서 전전세나 임대를 할 수 있다고 정합니다. 다만 건물 관리와 분쟁 예방을 위해 사실상 알려 두는 경우가 많고, 금지 특약이 있는데 전전세를 하면 설정계약 위반이 됩니다.
• 전세권을 판 뒤 전세금은 누가 돌려받나요?
  전세권을 넘겨받은 양수인이 돌려받습니다. 민법 제307조는 전세권양수인이 설정자에 대하여 양도인과 동일한 권리의무가 있다고 정합니다. 만료 시 건물주는 양수인에게 전세금을 반환하고, 양도인은 양수인에게서 받은 양도대금으로 자금을 마련하게 됩니다.
• 전세권을 담보로 대출받으면 어떤 제한이 생기나요?
  저당권자 동의 없이 전세권을 없앨 수 없습니다. 민법 제371조 제2항은 전세권을 목적으로 저당권을 설정한 자가 저당권자의 동의 없이 전세권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다고 정합니다. 건물주와 합의로 전세권을 말소하려 해도 금융기관 동의가 필요합니다.
• 금지 약정이 등기되지 않았으면 어떻게 되나요?
  금지 약정은 등기해야 제3자에게 주장하기 쉽습니다. 부동산등기법 제72조 제1항 제5호는 민법 제306조 단서의 금지 약정을 전세권 등기사항으로 정하고 있습니다. 등기되지 않은 약정이라도 당사자 사이에서는 효력이 있어, 어기면 건물주에 대한 계약 위반 책임이 생길 수 있습니다.
• 전전세 기간을 원래 전세권보다 길게 정할 수 있나요?
  정할 수 없습니다. 민법 제306조는 전세권자가 그 존속기간 내에서 목적물을 전전세 또는 임대할 수 있다고 정합니다. 원래 전세권이 먼저 끝나면 전전세권도 기반을 잃으므로, 전전세 계약서에 원래 전세권 만료일을 적고 반환 시기를 맞추어 두어야 합니다.
• 전세권 양도는 계약서만 쓰면 효력이 생기나요?
  등기까지 마쳐야 효력이 생깁니다. 민법 제186조는 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 효력이 생긴다고 정합니다. 전세권 양도도 전세권이전등기를 해야 하며, 등기 전에는 양수인이 건물주나 제3자에게 전세권을 주장하기 어렵습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

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