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전세기간 중에 전세금반환채권만 넘겼다는 통지를 받았는데 효력이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 전세권을 그대로 두면서 전세금반환채권만 확정적으로 분리해 양도한 것이라면 효력이 없습니다. 대법원 2001다69122 판결은 다만 전세권 소멸을 조건으로 한 장래 채권 양도는 허용된다고 보았습니다. 지금은 양도 통지서에 조건부 양도라는 문구가 있는지 확인하십시오.

양도 통지를 받자마자 양수인에게 전세금을 미리 주거나, 반대로 통지를 무시하고 전세권자에게만 돌려줄 필요는 없습니다. 만기까지 기다렸다가 양도의 성격을 확인한 뒤 돌려주면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2024년 6월 자기 상가를 J씨에게 2년간 빌려주며 전세금 1억원으로 전세권설정등기를 해 주었습니다. 만기 1년 전인 2025년 6월, J씨에게서 전세금반환채권을 K씨에게 양도했다는 내용증명이 왔습니다. I씨는 이 양도가 유효한지, 2026년 만기에 전세금을 J씨와 K씨 중 누구에게 줘야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전세기간 중 전세금반환채권만 떼어 양도할 수 있나요?

확정적으로는 양도할 수 없습니다. 전세금은 전세권과 분리될 수 없는 요소이고, 전세권자는 설정행위로 금지되지 않는 한 전세권 자체를 양도해 투자한 자본을 회수할 수 있습니다. 대법원 2002. 8. 23. 선고 2001다69122 판결은 전세권이 존속하는 동안 전세권은 그대로 두면서 전세금반환채권만 분리해 확정적으로 양도하는 것은 허용되지 않는다고 보았습니다.

다만 장래 전세권이 소멸하면 전세금반환채권이 생기는 것을 조건으로 그 조건부 채권을 양도하는 것은 가능합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 전세권 양도 규정을 그대로 두고 있어 원안의 결론은 지금도 같습니다.

조건부로 양도된 경우 만기에 전세금은 누구에게 주나요?

양수인에게 줍니다. 전세권이 기간 만료로 소멸하는 것을 조건으로 한 양도라면 조건이 이뤄진 때 양수인이 전세금반환채권을 취득하고, 임대인은 양수인에게 전세금을 반환하게 됩니다. 이때 전세권은 채권 처분에 따르지 않은 담보물권이 되어 소멸하고, 양수인은 담보 없는 채권을 양수한 것이 됩니다.

전세금 반환은 목적물 인도와 전세권설정등기 말소 서류 교부와 동시에 이뤄집니다. 양수인에게 전세금을 주더라도 전세권자에게서 건물을 돌려받고 말소 서류를 받는 절차를 함께 챙겨야 합니다.

전세권 자체를 양도하면 무엇이 달라지나요?

전세권 자체를 양도하면 양수인이 전세권설정자에 대해 양도인과 같은 권리의무를 가집니다. 전세권은 담보로 제공하거나 존속기간 안에서 전전세·임대할 수도 있습니다. 다만 설정계약에서 양도를 금지했다면 할 수 없습니다. 전세권 양도는 부동산 물권 변동이므로 전세권 이전 부기등기를 해야 효력이 생깁니다.

채권양도 통지만으로 임대인에게 효력이 있나요?

채권양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙해야 채무자에게 대항할 수 있습니다. 전세권자인 양도인이 직접 보낸 통지인지 확인해야 하고, 양수인만 보낸 통지는 대항요건이 되지 않습니다. 다른 채권자의 압류와 경합하면 확정일자 있는 증서에 의한 통지인지도 따집니다.

전세금반환채권 양도 통지 대응 순서

• 통지 발신인 확인 - 양도 통지를 보낸 사람이 전세권자 본인인지 봅니다. 양수인만 보낸 통지는 대항요건이 안 됩니다.
• 양도 성격 파악 - 통지와 양도계약서에서 조건부 양도인지, 전세권과 함께 넘기는지 확인합니다. 확정적 분리양도면 효력이 없습니다.
• 설정계약 확인 - 전세권설정계약에 양도 금지 특약이 있는지 봅니다. 특약이 있으면 전세권 양도도 막힙니다.
• 만기 반환 준비 - 만기에 전세금을 반환할 상대를 정하고 목적물 인도와 말소 서류를 함께 받습니다. 동시이행 관계입니다.
• 다툼 시 공탁 검토 - 양도 효력이나 압류 경합으로 누구에게 줄지 불분명하면 변제공탁을 검토합니다. 이중 지급 위험을 줄입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전세금반환채권에 압류·가압류가 함께 들어왔거나 합의해지가 끼어 있으면 통지 도달 순서와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세권·임대차 보증금 반환 관련 민사 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전세금반환채권만 떼어 판 계약은 무효인가요?
  전세권을 그대로 두면서 확정적으로 분리 양도한 것이라면 효력이 없습니다. 대법원 2001다69122 판결이 이를 허용하지 않는다고 보았습니다. 다만 계약 문언상 전세권 소멸을 조건으로 한 장래 채권 양도로 해석되면 유효하므로, 계약서 문구를 먼저 확인해야 합니다.
• 조건부 양도라면 양수인은 전세권도 갖나요?
  갖지 못합니다. 대법원 97다33997 판결은 피담보채권의 처분에 담보물권의 처분이 따르지 않는 특별한 사정이 있으면 채권양수인은 담보 없는 채권을 양수한 것이 되고, 채권 처분에 따르지 않은 전세권은 소멸한다고 보았습니다. 양수인은 일반 채권자 지위만 가집니다.
• 전세권은 임대인 동의 없이 양도할 수 있나요?
  원칙적으로 할 수 있습니다. 민법 제306조는 전세권자가 전세권을 타인에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있고, 존속기간 안에서 전전세나 임대도 할 수 있다고 정합니다. 다만 설정행위로 이를 금지했다면 그러하지 않으므로 설정계약서의 금지 특약을 확인해야 합니다.
• 양수인에게 전세금을 주면 건물은 누가 돌려주나요?
  점유하고 있는 전세권자가 돌려줘야 합니다. 민법 제317조는 전세권이 소멸하면 전세권설정자가 목적물 인도와 말소등기 서류 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하도록 정합니다. 양수인에게 지급하는 날 전세권자의 인도와 말소 서류 교부를 함께 맞춰야 합니다.
• 양수인이 혼자 보낸 양도 통지도 효력이 있나요?
  대항요건이 되지 않습니다. 민법 제450조 제1항은 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙해야 채무자에게 대항할 수 있다고 정합니다. 양수인이 양도인을 대리해 보낸 통지라면 대리권이 있는지 따로 확인해야 하고, 확인되지 않으면 양도인에게 반환할 여지가 있습니다.
• 누구에게 줘야 할지 모르겠으면 어떻게 하나요?
  변제공탁을 검토할 수 있습니다. 양도의 효력이 다퉈지거나 압류와 양도 통지가 경합해 채권자를 알 수 없으면, 과실 없이 채권자를 알 수 없는 경우로 보아 공탁으로 채무를 면할 수 있습니다. 다만 공탁 요건은 사안마다 달라 통지서와 결정문을 보고 판단합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?

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