등기·명의신탁

전세권이 양도된 뒤 말소 소송은 주등기와 부기등기 중 무엇을 대상으로 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

전세권설정등기인 주등기의 말소만 구하면 됩니다. 전세권이 양도되어 부기등기가 된 경우에도 부기등기는 주등기와 일체를 이루므로, 주등기가 말소되면 부기등기는 등기관이 직권으로 말소하고 부기등기만 따로 말소를 구하는 청구는 원칙적으로 소의 이익이 없습니다. 지금은 전세권이 기간 만료로 소멸한 것인지, 양도 계약 자체에 문제가 있는 것인지부터 구분하십시오.

주등기 말소를 청구하면서 부기등기의 말소까지 따로 청구취지에 적을 필요는 없습니다. 적으면 그 부분은 각하될 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 자기 소유 상가 건물 2층에 전세금 4억 원, 기간 2년으로 전세권을 설정해 주었습니다. 전세권자는 2025년 사업을 접으면서 전세권을 다른 사람에게 양도했고, 등기부에는 전세권이전의 부기등기가 붙었습니다. 2026년 3월 기간이 끝나 A씨는 말소 소송을 준비하면서 두 등기를 모두 지워 달라고 적어야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전세권 양도는 등기부에 어떻게 기록되나요?

부기등기로 기록됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산등기법」은 소유권 외의 권리의 이전등기를 부기로 하도록 정합니다. 전세권은 소유권 외의 권리이므로, 전세권자가 전세권을 양도하면 기존 전세권설정등기 아래에 전세권이전의 부기등기가 붙습니다. 전세권자는 설정행위로 금지하지 않았다면 전세권을 다른 사람에게 양도할 수 있습니다.

왜 주등기만 말소하면 되나요?

부기등기는 주등기에 종속되기 때문입니다. 대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다5640 판결은 근저당권 이전의 부기등기에 관해, 부기등기는 주등기와 일체를 이루므로 피담보채무 소멸이나 원인무효를 이유로 주등기의 말소만 구하면 되고 부기등기는 주등기 말소에 따라 직권으로 말소된다고 보았습니다. 대구지방법원 2011. 5. 18. 선고 2010가합5094 판결(확정)도 같은 법리를 전세권 양도의 부기등기에 적용했습니다.

그래서 전세기간 만료로 전세권이 소멸했다는 이유로 말소를 구할 때는 주등기인 전세권설정등기만 대상으로 삼으면 됩니다. 부기등기의 말소를 따로 구하는 청구는 권리보호의 이익이 없어 부적법합니다.

부기등기만 말소를 구해야 하는 경우는 언제인가요?

양도 원인만 무효·취소·해제된 경우입니다. 전세권설정등기 자체는 유효한데 전세권자와 양수인 사이의 양도계약이 무효이거나 취소·해제되었다면, 주등기는 그대로 두고 부기등기의 효력만 다투어야 합니다. 이때는 예외적으로 부기등기만의 말소를 구할 소의 이익이 인정됩니다. 예를 들어 양수인이 양도인을 속여 전세권을 넘겨받았다면 양도인이 부기등기 말소를 구합니다.

말소를 구하려면 전세금을 먼저 줘야 하나요?

동시이행 관계입니다. 전세권이 소멸하면 전세권설정자는 전세권자로부터 목적물 인도와 전세권설정등기 말소에 필요한 서류를 받는 동시에 전세금을 반환해야 합니다. 그래서 말소 소송에서는 전세금 지급을 조건으로 한 판결이 나오는 경우가 많고, 전세금을 먼저 이행제공하거나 공탁해 두면 무조건 말소 판결을 구할 수 있습니다.

전세권 말소 소송 대응 순서

• 등기부 확인 - 을구에서 전세권설정등기와 부기등기의 접수번호·날짜를 확인합니다. 청구 대상과 상대방이 정해집니다.
• 소멸 원인 정리 - 기간 만료, 소멸통고, 합의 해지 중 무엇으로 전세권이 소멸했는지 정리합니다. 건물 전세권은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않으면 법정갱신되고, 그때는 소멸통고가 도달한 날부터 6개월이 지나야 소멸합니다.
• 양도 원인 확인 - 양도계약 자체에 무효·취소 사유가 있는지 봅니다. 있으면 부기등기 말소를 따로 검토합니다.
• 전세금 준비 - 전세금 반환을 이행제공하거나 공탁합니다. 동시이행 항변을 막는 방법입니다.
• 청구취지 작성 - 주등기의 등기소·접수일·접수번호를 특정해 말소를 청구합니다. 부기등기는 직권 말소되므로 따로 적지 않습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전세권에 저당권이 설정되어 있거나 전세금 반환채권이 압류된 경우라면 등기상 이해관계인의 승낙과 지급 상대방을 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세권 말소등기와 전세금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부기등기 말소도 청구취지에 넣으면 안 되나요?
  넣으면 그 부분은 부적법할 수 있습니다. 판례는 주등기가 말소되면 부기등기는 직권으로 말소되므로 부기등기의 말소청구는 권리보호의 이익이 없다고 봅니다. 기간 만료로 전세권이 소멸한 경우라면 주등기 말소만 청구하는 것으로 충분합니다.
• 부기등기만 말소하면 어떻게 되나요?
  전세권은 원래 전세권자에게 돌아간 상태가 됩니다. 양도계약만 무효·취소·해제된 경우에 부기등기를 말소하면 주등기는 그대로 남고 전세권은 양도인 명의로 회복됩니다. 전세권 자체를 없애려면 주등기 말소를 따로 구해야 합니다.
• 전세권 존속기간이 끝나지 않았는데 통지를 안 했다면요?
  건물 전세권은 법정갱신될 수 있습니다. 전세권설정자가 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 갱신거절 통지 등을 하지 않으면, 기간 만료 때 같은 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 보고 존속기간은 정함이 없는 것으로 봅니다.
• 법정갱신된 전세권은 어떻게 끝내나요?
  소멸통고를 합니다. 존속기간을 약정하지 않은 전세권은 각 당사자가 언제든지 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 전세권이 소멸합니다. 통고서의 도달일을 증명할 수 있게 내용증명으로 보냅니다.
• 전세권에 저당권이 설정되어 있으면요?
  저당권자의 승낙이 필요할 수 있습니다. 등기의 말소를 신청할 때 그 말소에 대해 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 승낙이 있어야 하고, 승낙이 있으면 제3자 명의 등기는 직권으로 말소됩니다. 승낙을 받지 못하면 승낙의 의사표시를 구하는 청구를 함께 합니다.
• 전세금을 안 주면 말소 판결을 못 받나요?
  조건부 판결을 받을 수 있습니다. 전세금 반환과 말소등기 서류 교부는 동시이행 관계이므로, 전세금 지급과 상환으로 말소를 명하는 판결이 나옵니다. 전세권자가 전세금 수령을 거부하면 공탁해 채무를 면하고 무조건 말소를 구할 수 있습니다.

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• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
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