등기·명의신탁

전세권을 넘겨받은 사람이 있으면 전세권 말소 소송은 누구를 상대로 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

양수인만 상대로 하면 됩니다. 전세권이 양도되어 전세권이전의 부기등기까지 마쳐졌다면 부기등기는 권리의 승계를 명시하는 것일 뿐이어서, 전세권설정등기의 말소청구는 양수인을 상대로 하고 원래 전세권자인 양도인은 피고가 될 자격이 없습니다. 지금은 등기부에서 현재 전세권자로 기재된 사람의 이름과 주소를 확인하십시오.

처음 전세계약을 한 양도인까지 함께 피고로 삼아 소송을 낼 필요는 없습니다. 양도인에 대한 말소 청구는 피고 적격이 없어 각하됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 4월 자기 소유 단독주택에 전세금 3억 5,000만 원, 기간 2년으로 전세권을 설정해 주었습니다. 전세권자는 2025년 해외 이주를 앞두고 지인에게 전세권을 양도했고, 등기부에 전세권이전의 부기등기가 마쳐졌습니다. 2026년 4월 기간이 끝나자 A씨는 원래 계약한 사람과 전세권을 넘겨받은 사람 중 누구를 상대로 말소 소송을 내고 전세금을 돌려줘야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

왜 양수인만 상대로 하나요?

부기등기로 새로운 권리가 생기지 않기 때문입니다. 대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다5640 판결은 근저당권 양도의 부기등기는 기존 근저당권설정등기에 따른 권리의 승계를 등기부상 명시하는 것뿐이어서, 근저당권설정등기의 말소등기청구는 양수인만을 상대로 하면 되고 양도인은 피고 적격이 없다고 보았습니다.

대구지방법원 2011. 5. 18. 선고 2010가합5094 판결(확정)은 같은 법리를 전세권에 적용해, 전세권 양도의 부기등기가 마쳐진 경우 전세권설정등기의 말소등기청구는 양수인만을 상대로 하면 족하고 양도인은 피고 적격이 없다고 판단했습니다. 등기의무자, 곧 등기부상 그 등기로 권리를 잃게 될 사람이 아닌 사람을 상대로 한 말소청구는 부적법합니다.

전세금은 누구에게 돌려줘야 하나요?

양수인에게 돌려줍니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 전세권이 소멸하면 전세권설정자가 전세권자로부터 목적물 인도와 전세권설정등기 말소에 필요한 서류를 받는 동시에 전세금을 반환하도록 정합니다. 전세권을 양도받은 사람이 현재의 전세권자이므로, 전세금 반환과 말소 서류 교부는 양수인과 맞바꾸어 이행합니다.

양수인이 전세금을 안 받거나 연락이 안 되면요?

공탁합니다. 채권자가 변제를 받지 않거나 받을 수 없으면 변제자는 채권자를 위해 변제 목적물을 공탁하여 채무를 면할 수 있습니다. 전세금을 공탁하면 동시이행 항변이 해소되어 양수인을 상대로 무조건 말소를 구할 수 있습니다. 양수인과 양도인 중 누가 전세금 채권자인지 다툼이 있으면 과실 없이 채권자를 알 수 없는 경우로 공탁을 검토합니다.

전세권자가 전세금을 못 받으면 어떻게 하나요?

전세권자는 경매를 청구할 수 있습니다. 전세권설정자가 전세금 반환을 지체하면 전세권자는 민사집행법에 따라 전세권 목적물의 경매를 청구할 수 있고, 목적물 전부에 대해 후순위 권리자보다 전세금의 우선변제를 받습니다. 설정자 입장에서는 말소 소송과 별도로 경매 위험이 있으므로 전세금 반환 준비를 먼저 해야 합니다.

전세권 양수인 상대 대응 순서

• 현재 전세권자 확인 - 등기부 부기등기로 양수인의 이름·주소를 확인합니다. 피고와 전세금 수령인이 정해집니다.
• 소멸 원인 확인 - 존속기간 만료와 갱신거절 통지 여부를 확인합니다. 통지가 없었다면 법정갱신 문제가 먼저입니다.
• 전세금 이행제공 - 양수인에게 전세금 반환과 말소 서류 교부를 동시에 요구하는 내용증명을 보냅니다. 이행제공의 증거가 됩니다.
• 공탁 - 양수인이 수령을 거부하거나 연락이 안 되면 전세금을 공탁합니다. 무조건 말소 판결을 구할 수 있게 됩니다.
• 말소 소송 - 양수인만 피고로 전세권설정등기 말소를 청구합니다. 양도인은 피고로 넣지 않습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전세권이 양도되기 전에 양도인에게 전세금 일부를 돌려줬거나 전세금 반환채권이 따로 압류된 경우라면 지급 상대방과 금액을 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세권 말소등기와 전세금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 양도인을 함께 피고로 넣으면 어떻게 되나요?
  양도인에 대한 청구는 각하됩니다. 등기의무자, 곧 등기부상 그 등기로 권리를 잃는 사람이 아닌 사람을 상대로 한 말소청구는 당사자적격이 없는 사람을 상대로 한 부적법한 소입니다. 전세권을 양도한 사람은 더 이상 등기의무자가 아닙니다.
• 전세권 양도에 설정자 동의가 필요한가요?
  원칙적으로 필요 없습니다. 전세권자는 전세권을 다른 사람에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있고, 존속기간 안에서 전전세나 임대도 할 수 있습니다. 다만 설정행위로 양도를 금지했다면 할 수 없으므로 전세권설정계약서의 금지 문구를 확인합니다.
• 양수인이 모르는 사람인데 소장 송달은 어떻게 하나요?
  등기부에 적힌 주소로 송달합니다. 송달이 안 되면 주민등록초본을 발급받아 주소를 보정하고, 그래도 안 되면 공시송달을 신청합니다. 공탁도 등기부상 주소를 기준으로 할 수 있으므로 등기부 기재가 출발점이 됩니다.
• 양도 전에 양도인에게 전세금 일부를 돌려줬다면요?
  그 금액은 양수인에게 주장할 수 있는지 따져야 합니다. 전세권 양도 전의 일부 반환이 등기되지 않았다면 양수인은 등기된 전세금을 믿고 양수했을 수 있습니다. 반환 시점, 양수인이 그 사실을 알았는지에 따라 결론이 달라지므로 영수증과 계좌 내역을 준비합니다.
• 전세금을 공탁하려면 어떤 요건이 필요한가요?
  채권자가 변제를 받지 않거나 받을 수 없는 경우, 또는 변제자가 과실 없이 채권자를 알 수 없는 경우입니다. 양수인이 수령을 거부했다는 사실이나 양수인과 양도인 사이에 누가 채권자인지 다툼이 있다는 사정을 자료로 남겨 두어야 공탁이 유효합니다.
• 전세권자가 경매를 신청하면 막을 수 있나요?
  전세금을 반환하거나 공탁하면 막을 수 있습니다. 전세권자의 경매청구는 전세권설정자가 전세금 반환을 지체한 때에 할 수 있으므로, 전세금을 이행제공하고 수령 거부 시 공탁해 지체 상태를 해소하면 경매 청구의 전제가 없어집니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?

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