부기등기도 따로 적어야 하나요?

적지 않아도 됩니다. 부기등기는 주등기에 종속된 등기여서 전세권설정등기가 말소되면 직권으로 함께 말소됩니다. 부기등기만의 말소를 따로 구하면 원칙적으로 소의 이익이 없어 각하됩니다.

누구를 상대로 소송을 내나요?

현재의 전세권자, 곧 전세권을 넘겨받은 양수인을 상대로 전세권설정등기 말소를 청구합니다. 전세권은 양도할 수 있고 양도되면 전세금반환채권도 양수인에게 넘어가므로 원래 전세권자는 상대방이 아닙니다.

전세금을 먼저 돌려줘야 하나요?

동시이행입니다. 전세권이 소멸하면 소유자는 목적물 인도와 말소등기 서류를 받는 동시에 전세금을 반환해야 합니다. 그래서 전세금을 이행제공하거나 공탁해 두어야 말소 청구가 원활합니다.

기간이 끝나면 전세권이 자동으로 끝나나요?

건물 전세권은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 같은 조건으로 다시 설정된 것으로 봅니다. 이때 존속기간은 정함이 없는 것으로 보므로 통지 시기를 지켜야 합니다.

법정갱신된 뒤에는 어떻게 끝내나요?

존속기간을 약정하지 않은 전세권이 되므로 각 당사자는 언제든지 소멸을 통고할 수 있습니다. 상대방이 통고를 받은 날부터 6월이 지나면 전세권이 소멸하므로, 통고서 도달일을 기록해 둡니다.

부기등기만 지울 수 있는 경우는요?

전세권 설정은 유효한데 양도계약만 무효이거나 취소·해제된 경우입니다. 이때는 부기등기만의 효력을 다툴 필요가 있어 예외적으로 소의 이익이 인정되고, 원래 전세권자가 양수인을 상대로 청구합니다.

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전세권을 넘겨받은 사람이 있는데 전세권이전 부기등기만 따로 말소 청구해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 전세기간이 끝나 전세권을 말소하려면 전세권설정등기(주등기)의 말소만 청구하면 되고, 이전 부기등기는 주등기가 말소될 때 직권으로 함께 지워집니다. 대법원 2002다15412 판결은 부기등기만의 말소 청구는 원칙적으로 소의 이익이 없다고 보았습니다. 지금은 등기부에서 현재 전세권자가 누구인지 확인하고 그 사람을 상대방으로 정하십시오.

기한

건물 전세권은 존속기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절을 통지하지 않으면 같은 조건으로 다시 설정된 것으로 봅니다. 만료일을 확인하고 그 기간 안에 현재 전세권자에게 통지하십시오.

부기등기와 주등기를 모두 적어 두 번 말소를 청구해야 하는 것은 아닙니다. 청구취지는 주등기 하나로 충분합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023. 8. 자기 소유 단독주택을 B씨에게 전세금 3억원, 기간 2년으로 빌려주고 전세권설정등기를 해 주었습니다. B씨는 2024년 사업자금이 필요하다며 전세권을 C씨에게 양도했고 등기부에 이전 부기등기가 올라갔습니다. 기간 만료를 앞둔 A씨는 2025. 3. C씨에게 갱신거절을 통지했고, 2025. 8. 전세금을 준비한 뒤 말소 소송에 무엇을 적어야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전세권이전 부기등기는 따로 말소 청구해야 하나요?

따로 청구할 필요가 없습니다. 부기등기는 기존 주등기에 종속되어 주등기와 한 몸을 이루는 등기이고, 주등기와 별개의 새로운 등기가 아닙니다. 주등기인 전세권설정등기가 말소되면 그에 딸린 이전 부기등기는 직권으로 말소되므로, 부기등기의 말소만 구하는 청구는 원칙적으로 소의 이익이 없어 각하됩니다.

전세권 같은 소유권 외 권리의 이전등기는 부기로 합니다. 전세권을 양도하면 등기부 을구의 전세권설정등기 아래에 「1-1」처럼 이전 부기등기가 붙는 이유입니다. 위 판결은 근저당권이전 부기등기 사안이지만, 부기등기가 주등기에 종속된다는 같은 이유가 전세권이전 부기등기에도 그대로 적용됩니다.

그러면 누구를 상대로 말소를 청구하나요?

현재의 전세권자, 곧 전세권을 넘겨받은 양수인을 상대로 전세권설정등기의 말소를 청구합니다. 전세권자는 설정행위로 금지하지 않는 한 전세권을 양도할 수 있고, 양도되면 전세금반환채권도 함께 양수인에게 넘어갑니다. 원래 전세권자는 더 이상 말소 의무자가 아닙니다.

전세권 말소까지의 일정(사례)

전세권 설정
2년 전세, 설정등기
전세권 양도
이전 부기등기
만료 6개월~1개월 전
현재 전세권자에게 갱신거절 통지
만료일
전세금 이행제공
말소 청구
주등기 말소, 부기등기 직권말소

전세권이 소멸하면 소유자는 전세권자로부터 목적물 인도와 말소등기 서류를 받는 동시에 전세금을 돌려주어야 합니다. 그래서 말소 소송에서는 전세금 반환과 상환으로 말소를 명하는 판결이 나오는 경우가 많고, 소유자는 전세금을 이행제공하거나 공탁해 둡니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제317조도 원안 당시와 같습니다.

부기등기만 말소 청구할 수 있는 경우도 있나요?

있습니다. 전세권 설정 자체는 유효한데 이전 원인만 무효이거나 취소·해제된 경우입니다. 예를 들어 전세권 양도계약이 위조되었다거나 해제되었다면, 원래 전세권자가 양수인을 상대로 부기등기만의 말소를 구할 필요가 있어 예외적으로 소의 이익이 인정됩니다.

전세권 말소 대응 순서

등기부 확인 - 을구에서 전세권설정등기와 이전 부기등기, 전세권 근저당 여부를 확인합니다. 현재 전세권자가 상대방입니다.
갱신거절 통지 - 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 현재 전세권자에게 통지합니다. 놓치면 법정갱신됩니다.
전세금 준비 - 만료일에 전세금을 이행제공할 수 있도록 준비합니다. 동시이행 관계라 준비가 먼저입니다.
말소 청구 - 전세권설정등기 말소와 건물 인도를 청구합니다. 부기등기는 따로 적지 않습니다.
공탁 검토 - 전세권자가 전세금 수령을 거부하거나 전세금반환채권에 압류가 들어와 있으면 공탁을 검토합니다. 지연손해 다툼을 줄이고 이중 지급 위험을 막습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전세권에 근저당이 설정되어 있거나 전세금반환채권이 압류된 경우라면 등기부와 압류 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세권 말소와 전세금 반환을 둘러싼 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

전세권이 다른 사람에게 넘어갔다면 원래 전세권자와 양수인 모두를 상대로, 주등기와 부기등기를 각각 말소해야 한다고 생각하는 분이 많습니다. 그래서 청구취지를 복잡하게 쓰다가 부기등기 부분이 각하되는 일이 생깁니다. 실제로는 현재 전세권자를 상대로 주등기 말소만 구하면 부기등기는 함께 정리됩니다.

결론을 가르는 것은 등기부의 현재 모습과 날짜입니다. 전세권설정등기일, 이전 부기등기일, 존속기간 만료일, 갱신거절 통지를 보낸 날과 도달한 날을 한 줄로 적어 두어야 합니다. 통지는 내용증명으로 보내 도달일을 남겨야 법정갱신 다툼을 막을 수 있습니다.

이 기록은 말소 소송에서 전세권이 기간 만료로 소멸했다는 사실을 증명하는 근거가 되고, 전세금 이행제공 기록은 지연손해금 다툼에서 소유자를 보호합니다. 전세금반환채권에 압류가 들어와 있다면 공탁으로 정리해야 하므로, 등기부와 함께 법원에서 온 서류도 모두 모아 둡니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

건물 등기부등본, 전세계약서, 전세권 양도 통지서, 갱신거절 통지 내용증명을 준비해 주시면, 말소 청구의 상대방과 청구취지, 전세금 반환과 공탁 필요 여부를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

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