등기·명의신탁

보증금 담보로 동생 이름으로 전세권등기를 했는데 무효인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 임대인·임차인·제3자 세 사람이 합의해 보증금 담보 목적으로 제3자 명의로 한 전세권등기는 유효합니다. 대법원 98다20981 판결은 전세금이 따로 오가지 않았어도 그 등기가 유효하다고 보았습니다. 지금은 세 사람의 합의를 보여 주는 문서나 문자부터 찾아 두십시오.

전세금을 실제로 따로 주고받지 않았다는 이유만으로 그 전세권등기가 무효가 되는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

S씨는 2024년 8월 상가 점포를 보증금 1억 5천만원, 월세 400만원에 임차하면서 보증금을 지키려고 전세권등기를 요구했습니다. 사업상 사정으로 S씨 대신 동생 T씨 명의로 전세권설정등기를 하기로 임대인, S씨, T씨 세 사람이 합의했고, 따로 전세금을 주고받지는 않았습니다. 2026년 6월 임대인은 T씨와는 아무 계약도 없고 전세금도 받은 적이 없으니 그 등기는 무효라며 말소를 요구했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

제3자 명의로 한 전세권등기도 유효한가요?

유효합니다. 임대차보증금반환채권을 담보할 목적으로 임대인, 임차인, 제3자가 합의해 제3자 명의로 마친 전세권설정등기는 유효합니다. 전세권은 담보물권 성격이 있어 부종성이 있지만, 당사자 합의가 있으면 전세권자 명의를 제3자로 하는 것도 가능하기 때문입니다.

대법원 1998. 9. 4. 선고 98다20981 판결은 실제로 전세권설정계약이 체결되거나 전세금이 수수되지 않았고, 제3자가 임대인에게 직접 채권을 갖지 않더라도 결론이 달라지지 않는다고 보았습니다. 2026. 9. 30. 기준으로도 이 판례는 변경되지 않았습니다.

보증금을 돌려받을 권리는 누구에게 있나요?

특별한 사정이 없다면 보증금반환채권은 여전히 임차인에게 있습니다. 제3자는 등기 명의만 가진 것이고, 담보되는 채권의 주인은 임대차계약의 당사자인 임차인입니다.

그래서 임대차가 끝나면 임차인이 보증금 반환을 청구하고, 제3자 명의 전세권은 그 반환을 담보합니다. 보증금을 다 돌려받으면 전세권등기도 말소해야 합니다. 임대인은 보증금 반환과 전세권 말소 서류 교부를 동시에 이행하라고 주장할 수 있습니다.

그 전세권에 근저당이 설정되면 임대인이 무효를 주장할 수 있나요?

제3자가 그 전세권에 근저당권을 설정해 주었다면, 임대인은 사정을 모르는 근저당권자에게 허위표시라서 무효라는 주장을 할 수 없습니다. 같은 판결은 설정계약이 통정허위표시라고 하더라도 이를 알았던 근저당권자에게만 무효를 주장할 수 있다고 보았습니다.

명의를 빌린 전세권은 부동산실명법 문제가 없나요?

위험이 있습니다. 같은 판결은 이 등기가 전세권의 명의신탁에 해당해 부동산실명법상 당사자 사이의 명의신탁약정은 무효라고 보면서도, 그 무효는 제3자에게 대항하지 못한다고 보았습니다. 명의를 빌린 동생이 전세권을 임의로 처분하거나 동생의 채권자가 압류하는 사태도 생길 수 있어, 임차인 본인 명의로 등기하는 편이 안전합니다.

제3자 명의 전세권 대응 순서

• 3자 합의 증거 확보 - 임대인·임차인·제3자가 제3자 명의로 하기로 한 합의서나 문자를 모읍니다. 등기 효력을 다툴 때 가장 먼저 필요합니다.
• 임대차계약 확인 - 보증금 액수와 임대차 기간을 확인합니다. 전세권이 담보하는 채권의 범위입니다.
• 말소 요구에 답변 - 임대인이 무효를 이유로 말소를 요구하면 판례를 들어 유효하다는 뜻을 서면으로 답합니다. 보증금 반환 전 말소에는 응하지 않습니다.
• 명의자와 약정 정리 - 제3자와 전세권 처분 금지, 보증금 귀속 등을 서면으로 정합니다. 명의자의 임의 처분에 대비합니다.
• 보증금 반환과 동시 말소 - 임대차가 끝나면 보증금 반환과 전세권 말소 서류 교부를 동시에 진행합니다. 반환이 지체되면 경매청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 명의자가 이미 전세권을 양도·담보로 제공했거나 임대인이 바뀌었다면 등기부와 합의서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 보증금 반환과 전세권 말소를 둘러싼 부동산 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전세금을 주고받지 않았는데 전세권이 성립하나요?
  보증금 담보 목적이면 성립합니다. 대법원 1998. 9. 4. 선고 98다20981 판결은 임대차보증금반환채권을 담보할 목적으로 3자 합의에 따라 제3자 명의로 마친 전세권설정등기는, 실제로 전세금이 수수되지 않았어도 유효하다고 보았습니다. 이때는 임대차보증금이 전세금 역할을 합니다.
• 명의자인 동생이 보증금을 달라고 할 수 있나요?
  특별한 사정이 없으면 할 수 없습니다. 대법원 1998. 9. 4. 선고 98다20981 판결은 제3자 명의 전세권이 담보하는 임차보증금반환채권의 귀속자는 임차인이고 제3자는 임대인에게 직접 채권을 갖지 않는다고 보았습니다. 명의자와 임차인 사이의 약정을 서면으로 남겨 두면 다툼을 줄일 수 있습니다.
• 임대인이 등기 말소를 요구하면 응해야 하나요?
  보증금을 돌려받기 전에는 응하지 않아도 됩니다. 민법 제317조는 전세권이 소멸하면 설정자가 인도와 말소서류 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하도록 정합니다. 보증금 담보 목적의 전세권도 보증금 반환과 말소가 동시이행 관계에 있어, 보증금을 받으면서 말소 서류를 넘기면 됩니다.
• 명의자가 전세권에 근저당을 설정하면 어떻게 되나요?
  임대인은 사정을 모르는 근저당권자에게 무효를 주장할 수 없습니다. 민법 제108조 제2항은 통정허위표시의 무효를 선의의 제3자에게 대항하지 못한다고 정하고, 대법원 98다20981 판결도 같은 취지로 보았습니다. 임차인에게는 명의자가 받은 대출만큼 보증금 회수가 줄어드는 위험이 됩니다.
• 명의를 빌린 전세권은 불법인가요?
  부동산실명법상 명의신탁으로 볼 여지가 있습니다. 부동산실권리자명의등기에관한법률 제4조 제1항은 명의신탁약정을 무효로 하고, 대법원 98다20981 판결도 전세권 명의신탁 약정이 당사자 사이에서 무효라고 보았습니다. 같은 법 위반에는 과징금이나 형사처벌 규정도 있으므로 새로 등기한다면 본인 명의가 안전합니다.
• 보증금을 안 돌려주면 경매를 신청할 수 있나요?
  신청할 수 있습니다. 민법 제318조는 전세금 반환이 지체되면 전세권자가 목적물 경매를 청구할 수 있다고 정합니다. 제3자 명의 전세권이라면 등기 명의자가 신청인이 되므로, 임차인은 명의자와 협력해 절차를 진행하고 배당금이 임차인에게 돌아오도록 미리 약정해 두어야 합니다.

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