등기·명의신탁

토지사용권 없는 건물에 전세권을 설정했는데 땅 주인의 철거 청구를 막을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 건물주에게 처음부터 토지사용권이 없다면 건물 전세권자는 민법 제304조를 들어 토지소유자의 철거 청구에 대항할 수 없습니다. 이 조항은 건물주가 가진 지상권이나 임차권을 전세권자가 원용하게 하는 규정이어서, 원용할 토지사용권이 없으면 보호도 없습니다. 지금은 건물주가 토지에 대해 어떤 권리를 갖고 있는지 토지 등기부와 계약서로 확인해 보십시오.

건물에 전세권 등기가 있다고 해서 토지 문제에서도 안전하다고 믿을 필요는 없지만, 그렇다고 곧바로 전세금을 포기할 필요도 없습니다. 전세금은 건물주에게 따로 청구합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 전세금 2억원으로 B씨 소유 2층 건물의 2층에 전세권을 설정했습니다. 알고 보니 B씨는 대지 소유자 C씨와 아무런 계약 없이 건물을 지은 상태였고, 2025년 C씨가 건물 철거와 대지 인도, A씨의 퇴거를 청구하는 소송을 냈습니다. A씨는 민법 제304조로 철거 청구를 막을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

민법 제304조는 어떤 경우에 전세권자를 보호하나요?

건물주가 건물 존립에 필요한 지상권이나 임차권 같은 토지사용권을 갖고 있을 때만 보호합니다. 타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정하면 그 효력이 건물 소유를 위한 지상권이나 임차권에 미치고, 건물주는 전세권자의 동의 없이 그 권리를 소멸하게 하는 행위를 하지 못합니다. 전세권자가 토지소유자에게 건물주의 토지사용권을 끌어와 주장할 수 있게 하는 규정입니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 이 구조를 그대로 두고 있습니다. 따라서 건물주에게 처음부터 토지사용권이 없어 건물주 자신이 토지소유자의 철거 청구에 대항할 수 없다면, 전세권자나 대항력 있는 임차인도 제304조를 들어 대항할 수 없습니다.

대지와 건물이 같은 소유자였다면 다른가요?

다릅니다. 대지와 건물이 같은 소유자에게 속한 상태에서 건물에 전세권을 설정했다면, 그 뒤 대지소유권을 넘겨받은 특별승계인은 전세권설정자에게 지상권을 설정한 것으로 봅니다. 이 경우에는 건물이 법정지상권으로 보호되므로 철거 청구를 막을 수 있습니다. 지료는 당사자의 청구에 따라 법원이 정합니다.

그래서 전세권을 설정한 날에 대지와 건물의 소유자가 같았는지부터 확인합니다. 두 등기부의 소유권 변동일을 나란히 놓으면 제304조 사안인지 제305조 사안인지가 드러납니다.

철거되면 전세금은 어떻게 돌려받나요?

건물주에게 전세금 반환과 손해배상을 청구합니다. 전세권이 소멸하면 건물주는 건물 인도와 전세권설정등기 말소 서류를 받는 동시에 전세금을 반환해야 합니다. 건물주가 반환을 미루면 건물 경매를 청구할 수 있지만, 철거 판결이 난 건물은 경매 가치가 낮으므로 건물주의 다른 재산에 가압류를 함께 검토합니다.

철거 청구를 받은 전세권자 대응 순서

• 토지사용권 확인 - 토지 등기부와 토지 임대차계약서로 건물주의 지상권·임차권 유무를 확인합니다.
• 소유자 동일 여부 확인 - 전세권 설정 당시 대지와 건물 소유자가 같았는지 등기부로 대조합니다. 같았다면 제305조를 주장합니다.
• 건물 등기 확인 - 토지 임차권이 있다면 건물 등기가 있는지 봅니다. 등기가 있으면 토지임차권을 제3자에게 주장할 수 있습니다.
• 전세금 보전 - 대항할 수 없다면 건물주 재산에 가압류를 신청합니다. 반환 시기를 두고 협의도 병행합니다.
• 퇴거 시기 조율 - 토지소유자와 퇴거 시기, 이전 비용을 협의합니다. 철거 판결 전 조정으로 끝나는 경우도 많습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물주와 토지소유자가 가족이거나 토지 임대차가 구두로만 있었다면 계약 경위와 지료 지급 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건물 전세권자의 전세금 반환과 토지소유자의 건물 철거 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물 전세권자는 땅 주인의 철거 청구를 막을 수 있나요?
  건물주가 지상권이나 임차권 같은 토지사용권을 가진 경우에만 그 권리를 원용해 막을 수 있습니다. 건물주에게 토지사용권이 처음부터 없으면 전세권자도 민법 제304조로 대항할 수 없습니다.
• 민법 제304조는 무엇을 막아 주나요?
  건물주가 전세권자의 동의 없이 지상권이나 임차권을 소멸하게 하는 행위를 막습니다. 포기나 존속기간 단축 합의가 대표적입니다. 토지사용권이 없는 상태나 법률에 따른 소멸청구까지 막아 주지는 않습니다.
• 대지와 건물 소유자가 같았으면 어떻게 되나요?
  대지와 건물이 같은 소유자에게 속한 상태에서 건물에 전세권을 설정했다면, 뒤에 대지를 넘겨받은 사람은 전세권설정자에게 지상권을 설정한 것으로 봅니다. 이 법정지상권으로 철거 청구를 막을 수 있습니다.
• 토지 임차권은 등기가 없어도 되나요?
  건물 소유를 목적으로 한 토지임대차는 임차권 등기가 없어도 임차인이 그 지상 건물을 등기하면 제3자에게 효력이 생깁니다. 건물주가 이런 임차권을 가졌다면 전세권자도 원용할 수 있습니다.
• 철거되면 전세금은 누구에게 받나요?
  건물주에게 받습니다. 전세권이 소멸하면 건물주는 건물 인도와 등기말소 서류를 받는 동시에 전세금을 반환해야 합니다. 토지소유자에게는 전세금 반환을 청구할 수 없으므로 건물주 재산을 먼저 확인합니다.
• 건물주가 전세금을 안 주면 어떻게 하나요?
  전세권자는 건물 경매를 청구할 수 있습니다. 다만 철거 판결을 받은 건물은 경매 가치가 낮을 수 있으므로 건물주의 다른 재산에 가압류를 하고 전세금 반환 소송을 함께 진행해 회수 가능성을 높입니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성